（2015）松民一（民）初字第6395号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-11-20

案件名称

张仁云与赵旭初、石千灯等排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2015）松民一（民）初字第6395号原告张仁云。委托代理人周斌，上海市志致远律师事务所律师。被告赵旭初。被告石千灯。被告巫健。被告石健卫。原告张仁云诉被告赵旭初、石千灯、巫健、石健卫排除妨害纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员凌莉独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告张仁云及其委托代理人周斌，被告赵旭初、石千灯、巫健、石健卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仁云诉称：2013年初，原告通过上海泖兴投资合伙企业中介，于2013年3月11日与案外人陈某某签订《房屋转让协议书》一份，购买坐落于上海市松江区泖港镇中天路港湾小区36号401室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为119.89平方米，房屋价款586，000元，房款原告已经付清。2013年8月10日，被告赵旭初突然到上海泖兴投资合伙企业声称，系争房屋的所有权系其所有，并强行占有该房屋。为此，原告于2013年10月向法院起诉。法院于2014年11月21日作出判决，确认原告向案外人陈某某购买房屋有效，即原告为系争房屋的所有人。在案件审理的过程中，被告赵旭初又将系争房屋出售给被告石千灯、巫健、石健卫，三被告已经将部分家具搬入到该房屋中。现原告与四被告交涉未果，遂诉至法院，请求判令：四被告排除妨害，将坐落于上海市松江区泖港镇中天路港湾小区36号401室的房屋返还给原告。被告赵旭初辩称：系争房屋系其所有。（2013）松民三（民）初字第2597号民事判决书虽然确认原告与案外人陈某某签订的买卖合同有效，但并未确认原告为系争房屋的所有人。系争房屋是其所有的位于上海市松江区泖港镇新龚村的农村宅基地房屋动迁后的安置房，原宅基地房屋并非其前妻何文菊一人所有，原告仅凭何文菊一人签字就购买了动迁安置房，没有尽到合理的注意义务，造成的后果由原告自己承担。被告石千灯、巫健、石健卫辩称：其与被告赵旭初签订的房屋买卖合同真实有效，三被告已经支付了对价，房屋也已经交付，故三被告对于系争房屋是善意取得，有权占有。（2013）松民三（民）初字第2597号民事判决书虽然确认原告与案外人陈某某签订的买卖合同有效，但是其与被告赵旭初之间的买卖合同也是有效的，并且已经履行完毕，故原告与案外人陈某某之间的买卖合同已经履行不能，原告应当向其合同相对方主张权利。经审理查明：2013年3月11日，原告张仁云通过上海泖兴投资合伙企业中介与案外人陈某某签订房屋转让协议书一份，双方约定原告向案外人陈某某购买系争房屋，房屋价款为586，000元。此后，原告陆续支付价款，并在取得系争房屋后出租给他人使用。2013年8月，被告赵旭初声称系争房屋为其所有，并占有了该房屋。原告遂于2013年10月诉至本院，要求解除其与案外人陈某某之间的房屋转让协议，由陈某某返还购房款并由上海泖兴投资合伙企业承担连带清偿责任。该案审理中，被告赵旭初作为第三人参加诉讼。2014年11月21日，本院作出（2013）松民三（民）初字第2597号民事判决书，判决查明：坐落于本区泖港镇新龚村的农村宅基地房屋立基时的人口及当时的现有人口为赵旭初、何文菊夫妻及其子赵振庭与赵旭初的父母共5人。2005年6月15日，赵旭初为乙方与作为甲方的松江区泖港镇集镇建设管理动迁办公室、上海泖港经济技术发展有限公司签订房屋拆迁安置协议，约定甲方因动迁乙方上述农村宅基地房屋而补偿252，277元等。2005年12月1日，何文菊为乙方与作为甲方的松江区泖港镇人民政府集镇建设管理办公室签订“新龚中心村”住宅出售合同，约定乙方以155，857元购买甲方“中天路《新龚中心村》185弄36号401室”即系争房屋等。同日，甲方向乙方出具相应收款收据。上述购房款系以前述补偿款支付，解款单解款人栏原为“赵旭初”后改为“何文菊”。2008年5月5日，何文菊为甲方与作为乙方的庄道源签订房屋过户转让合同。该合同载明：一、甲方配偶即赵旭初尚欠庄道源借款本息700，000元；二、甲方自愿将个人名下的系争房屋作价250，000元转让过户给乙方抵债还钱；三、乙方有权在任何情况下将系争房屋再转让给任何人，甲方没有权利干涉，包括再转让的价格等。2008年6月30日，何文菊、庄道源作为甲方，陈某某作为乙方签订房屋转让协议，约定甲方以250，000元将系争房屋转让给乙方等。2009年6月9日，上海市松江区泖港镇平安建设办公室致函赵旭初称，其反映的动迁房因集镇办不写其本人名字，造成动迁房“被妻子卖掉”，故要求镇集镇办赔偿等事宜，应通过诉讼等法定途径解决。2009年7月20日，上海市松江区人民政府信访事项复查委员会办公室回函赵旭初称，其反映的泖港镇集镇办未“在动迁安置房上”写其本人名字而写其前妻名字，要求泖港镇集镇办负责变更等事宜。经调查，系其委托前妻购买了港湾新城的房屋，建议其向法院诉讼等。2013年3月11日，经上海泖兴投资合伙企业居间，原告张仁云作为受让方，陈某某作为转让方签订房屋转让协议书。该协议书约定，陈某某以价款586，000元向原告出让系争房屋等。此后，原告按约向陈某某支付上述价款，陈某某按约将系争房屋交付原告，并由原告出租他人使用。2013年8月，赵旭初对系争房屋主张权利，并以自力救济方式侵占系争房屋，原告因经报警并协商未果，遂提起诉讼。同时该判决认为：系争房屋是经政府相关部门批准建造在国有的用途为住宅的土地上的动迁安置房屋，该房的建造取得了建设工程规划许可证，故应认定系争房屋不属于违法建筑。现系争房屋经多次转让，期间各转让人、受让人虽均因未取得系争房屋的房地产权证而不享有完整的不动产所有权，但其均享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同权利转让给第三人。此外，退一步而言，即便出卖人因未取得所有权或者处分权而出卖或处分他人之物的，亦不影响买卖合同的效力。故应当认定买卖系争房屋的合同均为有效……原告张仁云基于其与陈某某之间的买卖合同，已经依约占有系争房屋，故原告对系争房屋享有相应的财产权益。系争房屋现虽已实际由第三人赵旭初占有，但该结果是被告赵旭初以自力救济的侵夺方式造成的，属恶意占有。因此，原告应向被告赵旭初主张权利……据此，法院判决驳回了原告张仁云的诉讼请求。该案判决后，被告赵旭初提起上诉，上诉期间未能按照规定预交上诉案件受理费，2015年2月6日，上海市第一中级人民法院作出（2015）沪一中民二（民）终字第192号民事裁定书，裁定如下：本案按上诉人赵旭初自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。另查明，2014年2月19日，被告赵旭初（甲方）与被告石千灯、巫健、石健卫（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将系争房屋转卖给乙方，房屋价款为550，000元，乙方预付房款150，000元，剩余房款400，000元，到2014年3月底，等乙方拿到房屋的相关证明后一次性付清。2014年11月24日，被告赵旭初（甲方）与被告石千灯、巫健、石健卫（乙方）签订房屋买卖补充协议一份，双方约定：等法院终审判决下来后，系争房屋确实属于甲方的，乙方将在十天内付清剩余房款250，000元，并办理各项过户手续，如法院终审判决下来，房子不属于甲方所有，甲方将在十天内将乙方预付的购房款300，000元一次性退还给乙方。以上事实，有原告提供的房屋转让协议书、购房收条及收据，中国建设银行转账凭条、（2013）松民三（民）初字第2597号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第192号民事裁定书、“新龚中心村”住宅房出售合同，被告赵旭初提供的房屋拆迁安置协议、松江县农民建房用地申请明细表、农村信用合作社现金解款单、上海市农村宅基地使用权申请表、审核表、信访事项复查意见书，被告石千灯、巫健、石健卫提供的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、中国建设银行转账凭条、系争房屋电费单据、房屋拆迁安置协议以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，公民的合法财产受法律保护。本院（2013）松民三（民）初字第2597号民事判决书已经发生法律效力，该判决书确认原告张仁云基于其与案外人陈某某之间的买卖合同，已经依约占有系争房屋，故原告对系争房屋享有相应的财产权益，被告赵旭初以自力救济的侵夺方式的占有系争房屋，属恶意占有，故原告张仁云有权要求被告赵旭初返还系争房屋。根据《中国人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告石千灯、巫健、石健卫在被告赵旭初不能提供系争房屋的完整权属证明的情况下，即与被告赵旭初签订房屋买卖合同，未尽到合理的注意义务，且系争房屋转让后未进行房屋权属登记，故被告石千灯、巫健、石健卫的购房行为不符合法律规定的善意取得的条件，原告有权要求被告石千灯、巫健、石健卫返还系争房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，判决如下：被告赵旭初、石千灯、巫健、石健卫于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区泖港镇中天路港湾小区36号401室的房屋返还给原告。案件受理费80元，减半收取40元，由被告赵旭初、石千灯、巫健、石健卫负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　凌　莉二〇一五年九月二日书记员　梅仲敏附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。百度搜索“”