（2015）东民初字第1704号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-12
案件名称
何强、庄爱兰与东阳市德兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何强,庄爱兰,东阳市德兴房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1704号原告：何强，居民。原告：庄爱兰，居民。委托代理人：何强，居民。被告：东阳市德兴房地产开发有限公司。法定代表人：黄孝富。委托代理人：王晓凌。原告何强、庄爱兰为与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年6月17日诉至本院，本院于同日受理后，依法决定由代理审判员张丽萍适用简易程序独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告何强、庄爱兰的委托代理人何强、被告东阳市德兴房地产开发有限公司的委托代理人王晓凌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何强、庄爱兰起诉称：两原告系夫妻关系。两原告向被告购买东阳市白云街道江南紫荆庄园H区x幢x室（以下简称涉案商品房），双方于2010年9月20日签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：浙F1-2008-1），涉案商品房建筑面积共111.39平方米，房款价格623784元，一次性付清。根据合同第九条约定，被告应于2011年12月30日前交付符合合同约定条件的商品房，但是被告于2012年3月30日才将涉案商品房交付给两原告。根据合同第十条约定，被告应承担相应违约责任，支付逾期交房违约金，计算标准：出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金，即28070.28元。根据合同第十六条约定，被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证交付给两原告，但是被告直至2015年6月15日仍未办理相关权属证并交付给两原告，被告应承担相应违约责任，支付给两原告逾期交付权属证书的违约金。两原告多次与被告沟通，但被告以各种理由推诿拖延，为维护其合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金28070.28元（自2011年12月30日起至2012年3月30日止，共计90日，623784*0.05%*90）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金33122.93元（自2013年12月31日起至2015年6月15日止，共计531日，623784*0.01%*531）；3、被告立即为两原告办理房屋及土地权属证。原告何强、庄爱兰为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、通知（复印件）一份，以证明被告延期交房的事实。2、通知（复印件）一份，以证明被告通知办理商品房权属证书，但业主去后，开发商一直拖延没有开税票的事实。3、告知书（复印件）一份，以证明被告同意支付违约金并承诺在卖车库时结算的事实。4、公司基本情况（复印件）一份，以证明被告的身份的事实。5、收款凭证两份，以证明原告已缴纳2012年度、2013年度的物业费的事实。6、收款收据一份，以证明原告交款时间与签订购房时间不一致，开发商存在欺骗的事实。7、浙江省商品房买卖合同（复印件）一份，以证明购买房屋，签订合同时间与支付款项时间不一致，开发商存在欺骗的事实。8、收款收据（复印件）一份，以证明原告缴纳购房款323784元的事实。9、结婚证一份，以证明两原告系夫妻的事实。被告东阳市德兴房地产开发有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：两原告向被告购买房屋是事实。对于两原告主张的逾期交房的违约金没有异议，但是应当扣除专项维修资金5380.8元及2012年度、2014年度、2015年度两原告未缴纳的物业费共计6054元；对于两原告要求被告支付逾期交双证的违约金及办理房屋权属证书的诉请，被告认为不符合合同约定，也无法律依据，根据合同第十六条约定，被告负责办理土地使用权和房屋所有权的初始登记，若未办理两项初始登记则需支付逾期办双证的违约金，被告也以通知方式告知两原告，但两原告未提出异议也未及时办理双证，故不应要求被告支付逾期交双证的违约金；同时合同明确约定，出卖人取得初始登记后，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，也就是说只有在被告取得了房屋所有权及土地使用权初始登记证书的情况下，两原告才能要求被告配合办理房屋转移登记，但现在被告尚未办理双证的初始登记，故两原告要求被告办理登记于两原告名下的权属证书的条件未成就，两原告的诉请不应得到法院的支持，且被告将在庭后核实两原告是否是一次性付清房款。被告东阳市德兴房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：1、承诺书一份，以证明原告同意专项维修基金和壹年物业费从延期交付滞纳金中抵扣的事实；2、专项维修资金专用收据一份，以证明两原告应缴纳的专项维修资金的金额是5380.8元的事实；3、清单一份，以证明两原告未缴纳2012年度、2014年度、2015年度物业费的事实；4、情况说明一份，以证明物业公司同意由被告对两原告未缴纳的物业费在违约金中扣除的事实；经审理，本院认证如下：对原告提供的证据：证据1，被告认为原告提供的是复印件，无法核实，但对交房的时间是2012年3月30日的事实没有异议；证据3，被告认为原告提供的是复印件，无法核实，且如果如原告所述的被告已通知原告办理相关证书，则不存在违约的事实。本院认为，原告提供的证据1、证据3，本院作出的（2014）东民初字第1222号民事判决书中对此进行了认定，证据1的内容系被告于2011年12月30日在其义乌市的营业点及涉案小区张贴的公告，证据3的内容系被告于2013年12月30日在其营业点及涉案小区张贴的告知书，该两组证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。证据2，被告认为该证据能够证明被告于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，被告没有违约的事实。本院认为，原告提供的证据2具有证明被告于2013年12月25日通知东阳市江南紫荆庄园H区业主办理商品房权属证书的事实的证明力。证据4、证据8、证据9，被告均无异议，且经审核，具备有效证据的认定要件，本院予以认定。证据5，被告对真实性没有异议，但是认为只能证明两原告已缴纳2013年度的物业费。本院认为，原告提供的证据5具有证明两原告已缴纳2013年度物业费的事实的证明力。证据6，被告对真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为只能证明原告于2012年4月10日交付工本费2000元的事实，不能证明原告所述被告欺骗原告的情况，被告与业主签订的合同约定的交房时间基本都是一致，不会因为原告所说的原因而提前交房。本院认为，原告提供的证据6具有证明两原告于2010年4月10日缴纳工本费2000元的事实的证明力。证据7，被告对真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为合同第十六条明确约定2013年12月30日前被告应办理登记于被告名下的土地使用权和房屋所有权的初始登记，而不是办理登记在两原告名下的土地使用证和房屋所有权证，且合同第六页中明确两原告已付的购房款为323784元。本院认为，原告提供的证据7具有证明两原告与被告签订购房合同的事实的证明力。对被告提供的证据：证据1、证据2、证据4，原告均无异议，且经审核，具备有效证据的认定要件，本院予以认定。证据3，原告有异议，认为其已缴纳2012年度的物业费。本院认为，原告未提供2012年度的物业费发票，而仅以物业公司出具了2013年度物业费的发票而推断出其已缴纳2012年度的物业费，本院不予采信，且证据3能与证据1相印证，故本院对该证据予以认定。根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：何强、庄爱兰系夫妻关系。2010年9月20日，何强、庄爱兰与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：“……第三条，买受人所购商品房的基本情况，位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区x幢x室……建筑面积共111.39平方米……第六条，面积确认及面积差异处理，1、当事人选择【建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……第七条，付款方式及期限，3、其他方式，买受人已付购房款叁拾贰万叁仟柒佰捌拾肆元整，余款办理银行按揭贷款。……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任，1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；……第十六条，关于产权登记的约定，……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1‰的违约金。……。”涉案商品房实际建筑面积为112.10平方米，何强、庄爱兰按合同约定已付清购房款627760元。德兴房产公司于2012年3月30日将涉案房屋交付给何强、庄爱兰使用。同年3月30日何强出具承诺书表明其应缴纳的专项维修基金和一年的物业费从延期交付滞纳金中抵扣。德兴房产公司为何强、庄爱兰支付了维修专项基金5380.8元，何强、庄爱兰已缴纳2013年物业费2018元。2014年度、2015年度的物业费，2018元/年，共计4036元，原告同意在本案中予以抵扣。另查明，德兴房产公司于2013年5月16日办理了涉案商品房的初始登记的房屋所有权证（记载涉案商品房建筑面积为112.10平方米），但未办理涉案商品房的初始登记的土地使用证。德兴房产公司于庭后出具确认书，确认出卖给两原告的房产面积为112.10平方米，购房款两原告已全部付清。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2011年12月30日前交房，但被告延期至2012年3月30日交房，其应承担相应违约责任，但违约金应自2011年12月31日起算，经计算，原告要求的违约金28070.28元不违反合同约定，本院予以支持。按照合同约定，被告应于2013年12月30日前将涉案商品房的土地使用证或土地使用证明和房屋所有权证交付给两原告，两原告委托被告办理涉案商品房转移登记，但被告只取得了涉案商品房的初始房屋所有权证，未办理涉案商品房的土地使用权初始登记，未取得涉案房屋的土地使用证，至今未交付土地、房屋权属证书，已构成违约。两原告要求被告支付自2013年12月31日起至2015年6月15日止的逾期办证违约金33122.93元，不违反合同约定，也不违反相关法律规定，本院予以支持。两原告要求被告为其办理涉案商品房土地使用证和房屋所有权证的诉讼请求合理，本院予以支持。原告主张涉案商品房房屋面积为合同约定的111.39平方米，但被告确认房屋实际面积为112.10平方米，原告在庭审中陈述2012年3月30日补交过3976元购房款，其缴纳的2013年物业服务费发票上也明确载明面积为112.10平方米，且涉案商品房的初始登记的房屋所有权证中记载的建筑面积为112.10平方米。故关于原告对涉案商品房房屋面积为111.39平方米的主张，本院不予支持。原告主张其已缴纳2012年度的物业费，但原告未提供2012年度物业费的发票，且被告提供原告于2012年3月30日出具的承诺书，承诺书中载明原告应缴纳的专项维修基金和一年的物业费从被告延期交房的滞纳金中抵扣，原告在庭审中表明对该承诺书没有异议，故对于原告关于其已缴纳2012年度物业服务费的主张，本院不予支持。原告在庭审中最后陈述时变更诉讼请求，要求判令被告于2015年11月1日支付两项违约金，原告未在规定期限内变更诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉请，合理合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何强、庄爱兰逾期交房违约金28070.28元，扣除专项维修基金5380.8元及2012年度、2014年度、2015年度的物业费2018元/年，尚应支付16635.48元。二、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何强、庄爱兰逾期办理土地使用权和房屋所有权初始登记的违约金33122.93元（自2013年12月31日起至2015年6月15日止，623784*0.01%*531）。三、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内办理位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区x幢x室房屋的土地使用证和房屋所有权证。四、驳回原告何强、庄爱兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，减半收取665元，由原告何强、庄爱兰承担124元，由被告东阳市德兴房地产开发有限公司承担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 张丽萍二〇一五年九月二日书 记 员 任宇强 来自：