（2015）穗越法民三初字第2028号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-31
案件名称
林日辉与广州市寺右物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林日辉,广州市寺右物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第2028号原告：林日辉，身份证住址广东省电白县。委托代理人：张嘉成，广东舜华律师事务所律师。委托代理人：邓小联，广东同益律师事务所律师。被告：广州市寺右物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：姚瑞意，职务董事长。委托代理人：嵩朕、马俊龙，广东广信君达律师事务所律师。原告林日辉诉被告广州市寺右物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁艳华独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张嘉成，被告委托代理人嵩朕、马俊龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月16日，原告通过现场举牌竞价取得广州市寺右中街22号2805房5年的使用权，并就此与被告签订《租赁合同》承租上述房屋，租期从2015年5月1日至2020年4月30日止。合同签订后，原告依约向被告支付押金3000元、水电保证金500元及一个月租金1500元。但被告拒绝将涉讼房屋交付给原告，严重损害了原告的合法权益，故起诉请求判令：被告按照《租赁合同》的约定继续履行，将越秀区寺右中街22号2805房交付给原告使用。被告辩称：1、涉讼房屋属于寺右村集体经济组织的财产，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》相关规定，被告与原告签订租赁合同没有通过合法民主决策而作出，该租赁合同也没有依照《广州市农村集体“三资”交易管理办法》相关规定公示满五日，属违法行为，应为无效合同。2、在租赁合同上签名的姚某签约时已经没有在被告处任职，其无权代表被告出租涉讼房屋，该合同也没有被告法定代表人签名。3、租赁合同签订后，被告立即向街道反映情况，越秀区东山街道办事处要求被告中断相关租赁招标程序。4、该租赁合同约定的租金标准明显低于市场租金标准，原告与姚某恶意串通，损害村集体利益。综上所述，原告所签的租赁合同无效，更无履行的可能性。经审理查明：1995年7月26日，广州市国土局（甲方）与寺右股份合作经济联社、广州丰伟房地产开发有限公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定甲方出让给乙方的地块位于寺右新马路寺右中街20、22、24号，面积为6000平方米等。据广州市国土资源和房屋管理局于2013年3月2日出具的穗府国用（2013）第1411000号《国有土地使用证》显示，越秀区寺右新马路寺右中街20、22、24地段的土地使用权人为广州丰伟房地产开发有限公司、广州市越秀区东湖街寺右股份合作经济联社。据广州市规划局于2013年8月6日出具的穗规验证（2013）481号《建设工程规划验收合格证》显示，由广州市越秀区东湖街寺右股份合作经济联社、广州丰伟房地产开发有限公司作为建设单位于上述地段建设的住宅楼2幢（自编A、B栋）经规划验收。2015年，广州市越秀区东湖街寺右股份合作经济联社变更为广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社（以下简称“寺右经济联社”）。2015年4月9日，广州市农村党风廉政信息公开平台网站上挂有越秀区东山街寺右股份合作经济联社委托被告于2015年4月16日17：47在广州市越秀区寺右一马路18号泰恒大厦1906房对越秀区寺右中街22号2805房现场举牌竞价招标的公告，其中资产使用范围：住宅；租赁／承包期限：5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止；交易底价：1500元／月等。2015年4月20日，被告作出《农村集体资产交易成交确认书》，写明2015年4月16日17：47在广州市越秀区寺右一马路18号泰恒大厦1906房举办的越秀区东山街寺右股份合作经济联社越秀区寺右中街22号2805房项目现场举牌竞价中，由原告竞得等。同日，被告向原告发出《同意租赁通知书》，要求原告三天内办理有关手续及签订租赁合同。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，写明：出租地址广州市寺右中街22号2805房、租赁面积42.12平方米、每月租金1000元、设施管理费500元合计1500元、租赁用途住宅，合同有效期自2005年5月1日至2020年4月30日止；自双方签订合同之日起，乙方应向甲方缴交押金3000元，水电保证金500元。并交纳一个月租金及设施管理费、管理费……甲方中途违约收回房屋，押金双倍退还乙方等。该租赁合同落款处甲方有姚某手写签名及被告的公司盖章。被告对上述确认书、通知书及租赁合同真实性均不予确认，表示不清楚上述证据中被告公司印章的真假，即使是真的印章也是利用非法手段盖的，并表示不申请对上述证据中被告公章真伪进行鉴定。原告于2015年4月22日于中国农业银行以现金缴款方式向被告的账户支付5000元，其中交易附言表明：林日辉2805房押金3500＋五月份租金1500。但被告至今没有向原告交付涉讼房屋。被告确认收到上述款项，但认为该费用并非押金及租金，而是竞拍保证金，并称曾电话通知原告到被告处取回该5000元，但未提供证据予以证明。原告称从未收到过被告的电话或书面退款通知。另查，据原告提供的被告公司企业基本信息查询，被告公司的企业类型属于有限责任公司（法人独资），经营范围包括场地租赁（不含仓储），专业停车服务（仅限分支机构经营）。2015年1月6日，广州市越秀区东山街工作委员会向寺右转制社区集体经济组织发出《关于做好寺右转制社区集体经济组织换届选举期间有关事项的通知》，通知该组织换届选举从2014年12月至2015年4月选举产生新一届董事会成员、监事会成员等。2015年3月30日，寺右集体经济组织换届选举工作筹备组发出《寺右转制社区集体经济组织换届选举公告》，将选举产生寺右转制社区集体经济组织新一届股东代表名单予以公布，该名单中并无姚某。2015年4月21日，寺右实业有限公司董事会、监事会就东山月府A栋的租赁招标作出《声明》，声明基于新一届董事会已经产生，上一届董事会自动解散，上一届董事会各成员不再具有任何对于寺右实业有限公司经营、管理的权限，上一届董事签订的有关东山月府A栋的租赁合同均无效等。2015年4月22日，广州市越秀区东山街道办事处向东山街寺右转制社区集体经济组织发出《关于东山街寺右转制社区集体经济组织暂缓东山月府租赁招标的回复》，同意中断东山月府有关租赁招标程序。原告于2015年6月3日向本院提起本案诉讼。庭审中，被告表示：姚某是被告公司上一届公司董事会的成员，在2015年3月21日改选后不再担任公司的董事会成员职务。涉讼2805房屋位于东山月府A幢，该幢房屋目前尚在办理大确权手续。根据寺右经济联社与丰伟房地产公司的协议约定，东山月府A幢住宅面积归寺右经济联社所有。寺右经济联社下设集体企业寺右经济发展公司，寺右经济发展公司是被告公司的唯一股东，寺右实业有限公司的股东是寺右经济发展公司及寺右经济联社，上述四个主体：寺右经济联社、寺右经济发展公司、寺右实业有限公司及被告的负责人都是统一换届、统一选举产生的，都是同一套班子。原告表示，因被告已明确表明不再履行租赁合同，故变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的租赁合同。2、判令被告向原告返还已缴纳的5000元。3、判令被告向原告支付违约金3000元。本院认为：首先，原告与被告签订的《租赁合同》原件上有被告盖章，被告对该合同真实性不予确认，但表示不申请对公章真伪进行鉴定，应承担相应的不利后果，本院对合同真实性予以确认。其次，被告认为村集体经济组织没有通过民主决策作出出租涉讼房屋的决定，但村集体民主决策属于其内部关系，外人无从得知，原告通过网上公开平台知悉寺右经济联社委托被告对该房屋招租的信息，随后与被告签订上述租赁合同，足以相信被告出租房屋是其真实意思表示。再次，被告认为该租赁合同违反《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广州市农村集体“三资”交易管理办法》等相关规定，但上述规定均不属于法律、行政法规，租赁合同不因不符合上述规定而无效。且根据被告公司基本信息查询可知，被告公司系有限责任公司，属于独立的法人主体，被告公司应对其在《租赁合同》上盖章行为依法独立承担相应法律后果。被告以涉案房屋属于村集体所有因而对外出租需要经过村民大会等民主程序批准为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。最后，被告认为原告与姚某恶意串通损害集体利益，但没有提供证据予以证实。综上，原告与被告签订的租赁合同真实、有效，对双方具有约束力。合同签订后，原告依约向被告支付了押金、水电费押金及一个月租金，上述费用是原告在租赁合同签订后向被告支付的，数额也符合合同约定的押金、水电费押金及租金标准，被告认为该费用属于竞拍保证金并无依据，本院不予采纳。被告至今没有交付涉讼房屋给原告，构成违约。现原告以被告明确表示不同意继续履行租赁合同为由，要求解除租赁合同，本院予以支持。该合同解除因被告违约行为所致，故原告根据租赁合同约定，要求被告退还双倍押金的诉讼请求合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条的规定，判决如下：1、自本判决发生法律效力之日起，原告林日辉与被告广州市寺右物业管理有限公司就广州市越秀区寺右中街22号2805房签订的《租赁合同》予以解除。2、被告广州市寺右物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告林日辉退还押金3000元、水电费押金500元、租金1500元。3、被告广州市寺右物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告林日辉支付违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市寺右物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 梁艳华二〇一五年九月二日书 记 员 徐浩龙 微信公众号“”