（2015）宜川民初字第00312号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-04-21

案件名称

袁玉连、任明乐、任更乐、任章乐、马秀英诉王晓红租赁合同纠纷民事判决书

法院

宜川县人民法院

所属地区

宜川县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁玉连,任明乐,任更乐,任章乐,马秀英,王晓红

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零八条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第五十七条

全文

陕西省宜川县人民法院民事判决书（2015）宜川民初字第00312号原告袁玉连，女，1947年4月16日出生，汉族，小学文化。原告任明乐，男，1962年11月8日出生，汉族，大专文化。原告任更乐，男，1952年5月21日出生，汉族，初中文化（与原告任明乐系兄弟关系）。原告任章乐，男，1957年3月18日出生，汉族，高中文化（与原告任明乐系兄弟关系）。原告马秀英，女，1935年10月6日出生，汉族，小学文化。五原告共同委托代理人尧百祥，陕西屹立律师事务所律师。代理权限为特别代理。被告王晓红，男，1976年4月19日出生，汉族，初中文化。原告袁玉连、任明乐、任更乐、任章乐、马秀英诉被告王晓红租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月25日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，五原告共同委托代理人尧百祥、被告王晓红到庭参加了诉讼，原告袁玉连、任明乐、任更乐、任章乐、马秀英经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告诉称，2010年袁玉连、张彩珍��已故，其为任更乐、任章乐、任明乐母亲）、马秀英三人与开发商王瑞涛合作建房，每人分别得到门面房两间。为了方便出租管理，三人于2013年1月20日委托开发商王瑞涛以自己名义对外招租。2013年3月15日，王瑞涛按双方约定将原告的门面房出租给被告，并签订了“门面房租赁协议”，权利义务明确，还特别约定“若有一方违约，违约方须向另一方支付违约金六万元”。合同签订后，被告支付了两年租金，当其生意萧条时，因物业管理问题，竟然在应当交纳第三年租金时，既不履行交纳房屋租赁费义务，也不主动腾迁所占门面房，而是另租门面重新开业经营，其行为构成根本违约，造成对原告的财产侵犯。为了维护原告的合法权益，根据合同法规定，现提起诉讼，请求判令：1、依法解除原被告之间形成的门面房租赁协议；2、判令被告从2015年3月15日至实际交房之日每月一万元租赁费；3、判令被告腾迁所占原告位于宜川县渭清路东侧5号楼一层6间门面房；4、由被告向原告支付违约金六万元；5、诉讼费由被告承担。被告王晓红辩称，被告与五原告之间并不存在合同纠纷，五原告无诉讼主体资格。2013年3月15日，声称是房屋所有人的王瑞涛完全以自己名义将房屋出租给被告，双方约定租赁期限为3年，年租金为12万元按照年度交付，并签订了书面房屋租赁合同，合同上也是王瑞涛与被告的签名。原告任明乐分别于2013年3月15日向被告收取了第一年的房屋租金12万元，2014年4月和6月收取了第二年的租金12万元，2015年3月被告所租赁的房屋化粪池满后因无人及时清理而溢出，使被告开的烤鸭店无法营业。被告与负责该房屋物业的泰安物业服务公司、王瑞涛、任明乐反复交涉，泰安物业公司才清理了化粪池，但又无礼要求被告承担��次清理化粪池的费用，该化粪池除了被告还有60余用户使用。被告拒绝承担该费用后，泰安物业公司随即停了被告烤鸭店的水电。经多次交涉，泰安物业拒不恢复给烤鸭店供水、电。直至2015年3月15日，鉴于房屋出租方王瑞涛有违约，为维护自己的合法权益，被告向王瑞涛表示，只有在其依约赔偿自己烤鸭店的经济损失后，自己才会向其交付第三年房屋租金。被告的烤鸭店因没有水电无法经营而停业至今，给被告造成巨额的损失。而且被告也没有再另外开店。综上所述，该房屋租赁合同关系双方应是王瑞涛与被告，与五原告没有任何关系。原告的主体不适格，其起诉理应驳回。五原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：证据1、房产证复印件3份（经与原件核对无异），证明宜川县石沟坪新区南街二队5号安置商住楼一单元一层归五原告所��。证据2、委托协议原件一份，证明袁玉连、马秀英、张彩珍委托王瑞涛将门面房租赁出去。证据3、门面房租赁协议一份，证明位于渭清路东侧五号楼一层的六间门面房出租给被告王晓红，原、被告履行合同两年，本租赁合同符合原告和王瑞涛的委托授权，在实际履行中也是原、被告履行合同。证据4、中国农业银行存款业务回单2张，收条复印件一份，证明被告在缴纳两年房租的时候都是在给任明乐交付。证据5、2015年6月10日宜川县交里乡李家塬村民委员会证明一份，证明任明乐、任更乐、任章乐与张彩珍是母子关系。证据6、死亡证明，证明张彩珍死亡。被告王晓红对原告出具证据1的真实性有异议，认为当时租赁房屋时出具的房产证是张彩珍的名字。对证据2的真实性有异议，对委托协议上的袁玉连、马秀英、张彩珍不认识。对证据3真实性无异议。对证据4的真实性有异议，收条应该在我手里，为什么在对方手里。对证据5、6的真实性无异议。经合议庭评议，对原告提供的证据3、5、6均能够证明案件事实，法庭当庭对其真实性、合法性、关联性予以认证，作为定案依据。被告虽然对证据1提出异议，但因其未能提供相关证据予以证明，故对房屋产权证的真实性、合法性、关联性，当庭予以认定；被告对证据2有异议，庭后经与王瑞涛谈话核实，证明该委托协议确系袁玉连、马秀英、张彩珍与他本人所签订，内容均属双方真实意思表达，该委托协议合法有效，故对其予以认定，作为定案依据；被告对证据4真实性有异议，且原告不能证明该证据所涉及的款项属被告所交纳的房屋租赁费，故不予认定。被告王晓红为支持其诉讼主张，向法庭提供了如��证据：证据1、租赁合同复印件一份（与原告提供证据3相同），证明合同是王瑞涛和被告所签订的，五原告的主体不适格。证据2、张彩珍房产证复印件，证明王瑞涛给被告出具的张彩珍房产证是假的。证据3、营业执照复印件一份，证明位于宜川县北关街防疫站对面的宜川县果木北京烤鸭店的店主不是被告，而是王正勤。原告委托代理人对被告出具的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告认为原告主体不适格有异议，其认为实施民事行为可以依照法律规定由委托代理人代为实施，委托代理人实施的法律后果由委托人承担，本案中原告将房屋出租的事宜委托王瑞涛实施，由原告向被告交付房屋，提供房屋所有权证书，收取房屋租赁费，这些事实均表明一直都是原、被告在履行房屋租赁合同，发生纠纷后，五原告��合法的诉讼主体。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为房屋所有权证书复印件上面所记载的信息与现在的诉讼的租赁房屋是一致的，被告没有证据证明这是假的房产证；被告明确知道他在和张彩珍履行房屋租赁合同，而不是王瑞涛自己的；房产证的附则中202室，702室与一层门面房在2013年5月7日从本房产证予以分离。对证据3营业执照的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议。经合议庭评议，对被告提供的证据1、3真实性、合法性、关联性当庭予以认证，作为定案依据。对证据2，原、被告均无法提供原件，对该房产证复印件不予以认定。根据确认的证据和双方当事人陈述，查明以下事实：2013年1月20日，袁玉连、马秀英、张彩珍与王瑞涛签订委托协议，双方约定袁玉连、马秀英、张彩珍将其位于宜川县石沟坪渭清路东侧的5号楼一层六间门面房委托王瑞涛对外出租，并由王瑞涛以其名义与承租户签订租赁合同；每次租期为三年，租金由承租人直接向出租人代表交纳，王瑞涛不得收取租金；委托期限为2013年1月20日起至该房屋租赁完成。2013年3月15日，被告王晓红与原告任明乐协商房屋租赁事宜后，由王瑞涛以其名义与被告王晓红签订门面房租赁协议，双方约定将袁玉连、马秀英、张彩珍位于宜川县石沟坪渭清路东侧的5号楼一层六间门面房出租给被告王晓红；租赁期限为2013年3月15日至2016年3月15日，共三年；房屋租金为每年人民币12万元，按年分三次交付，即2013年3月15日、2014年3月15日、2015年3月15日交付；如不能按时间交付视为违约，租赁所产生的一切税费由乙方承担；承租人在租赁期间要自觉服从物业及职能部门的管理，如因承租人的原因造成下水管道堵塞，承租人要及时清理；协议执行期间若有违约，违约方须向另一方支付违约金6万元。合同签订后，被告王晓红在该房屋内经营红满楼烤鸭店。在合同履行期间，被告王晓红依约给原告任明乐缴纳了2013年和2014年的房屋租赁费共计24万元。2015年3月15日至今，经原告多次索要，被告未向原告交付房屋租金。另查明，张彩珍于2013年5月7日死亡，其有三个儿子，分别为长子任更乐、次子任章乐、三子任明乐。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，袁玉连、马秀英、张彩珍与王瑞涛签订委托协议，王瑞涛在其授权范围内与被告王晓红签订租赁协议，均系其真实意思表示，未违反法律强制性规定，故该委托协议及租赁协议合法有效。被告王晓红虽认为该房屋是王瑞涛的，但是在合同履行期间，被告王晓红依约给任明乐交付了2013年和2014年的房屋租赁费24万元，应视为被告认可任明乐为房屋所有人。2015年3月15日，被告王晓红应交付第三年房租时，经原告等人多次索要其至今未付，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，腾迁该房屋，交付从2015年3月15日至实际交房日每月1万元的租赁费，并承担违约金的诉讼请求，应予支持。被告在庭审中辩称该房屋停水、停电导致其餐馆无法经营并造成损失，因被告未提供相关证据予以证明，对其不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第三项、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定，判决如下：一、王瑞涛受原告袁玉连、马秀英及原告任明乐、任更乐、任章乐之母��彩珍和被告王晓红于2013年3月15日签订的房屋租赁协议，依法予以解除；二、由被告王晓红于本判决生效后十五日内将其租赁的宜川县石沟坪渭清路东侧5号楼一层六间门面房腾出并交于五原告管理、使用、收益；三、由被告王晓红支付原告袁玉连两间门面房自2015年3月15日至该门面房实际腾迁之日的房屋租赁费（每月3333元）；由被告王晓红支付原告马秀英两间门面房自2015年3月15日至该门面房实际腾迁之日的房屋租赁费（每月3333元）；由被告王晓红支付原告任章乐、任更乐、任明乐两间门面房自2015年3月15日至该门面房实际腾迁之日的房屋租赁费（每月3333元）。四、由被告王晓红于本判决生效后十五日内支付原告袁玉连违约金20000元；支付原告马秀英违约金20000元；支付原告任章乐、任更乐、任明乐违约金20000元。如果未按本��决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告王晓红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审　判　长　　胡金江审　判　员　　朱　蕾人民陪审员　　王新民二〇一五年九月二日书　记　员　　兰　莉搜索“”