（2015）运中民终字第1223号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-01-22

案件名称

上诉人郭小月与被上诉人张庆中、原审第三人绛县横水九龙市场房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省运城市中级人民法院

所属地区

山西省运城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭小月,张庆中,绛县横水九龙市场

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省运城市中级人民法院民事判决书（2015）运中民终字第1223号上诉人（原审被告）郭小月（又名郭月琴），女，1965年4月5日出生，汉族，住绛县横水镇。委托代理人谢为民，男，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）张庆中（又名张庆忠），男，1964年11月10日出生，汉族，住绛县横水镇。委托代理人王永新，男，山西欣哲律师事务所律师。原审第三人绛县横水九龙市场。住所地绛县横水镇。法定代表人李青海，职务，主任。上诉人郭小月与被上诉人张庆中、原审第三人绛县横水九龙市场房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省绛县人民法院（2015）绛商初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭小月及其委托代理人谢为民，被上诉人张庆中及其委托代理人王永新、原审第三人绛县横水九龙市场的法定代表人李青海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：原告张庆中与第三人绛县横水九龙市场于2005年9月16日签订了《市场北大门左右四间门面房》买卖协议，原告以20万元购得该房产，并于2007年2月11日取得了该房屋所有权。此前第三人将该四间门面房分别租赁给商户经营，时任绛县横水九龙市场的法定代表人张毅给原告出具了“九龙市场北大门两侧4间门面房已售给张庆中，有关具体事如下：1、常青波、郭月琴两家房租交到2006年9月9日止。2、张庆中、乔宪忠两家房租交到2007年9月9日止。租赁时间到期后，你们重新签订新协议”的书面材料。2006年6月27日第三人绛县横水九龙市场的法定代表人由张毅变更为李青海。第三人于2007年4月20日、2007年5月28日向我院分别提起民事、行政诉讼，请求确认买卖协议无效和撤销房产证。经本院（2007）绛民一初字第178号、（2007）绛行初字第6号及运城市中级人民法院（2013）运中民终字第257号、（2013）运中行终字第56号分别判决原告同第三人签订的房屋买卖协议有效，原告的房产证亦有效。同时查明：2006年9月12日被告郭小月与第三人绛县横水九龙市场签订租赁合同，租赁第三人绛县横水九龙市场北大门两侧营业房18m2，租赁期六年，自2006年9月10日起至2012年9月9日止，租赁费每年4000元，共计24000元。2012年9月10日续签租赁合同，租赁期20年，自2012年9月10日起至2032年9月9日止，租赁费每年4200元，共计84000元。被告已将租赁费交付第三人。还查明：2003年9月10日至2005年9月10日期间被告向第三人缴纳房屋租赁费为每年5000元。原告主张自2006年9月10日起至2014年9月9日止的房租54000元及利息22200元，共计76200元。原判认为：原告以合法的方式从绛县横水九龙市场取得被告租赁的门面房的所有权，并办理了产权登记，财产所有权人依法变更且有已发生法律效力的判决予以确认。原告于2007年2月11日取得绛县横水九龙市场北大门两侧营业房四间门面房的所有权，原告要求被告腾出房屋并支付房租，此案案由应由房屋租赁合同纠纷更正为返还原物纠纷。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2006年9月12日被告郭小月与第三人绛县横水九龙市场签订的租赁合同现已履行完毕，因该租赁合同签订时间早于原告取得该租赁房屋所有权时间，第三人绛县横水九龙市场应将收取被告郭小月的租赁费24000元中的22335元给付原告（自2007年2月11日起至2012年9月9日止）。被告郭小月抗辩其承租房屋在先，原告办理房产证在后，其在原告房屋买卖前已经缴纳了租金，履行了租赁合同的义务，承租人可以对抗新房屋所有权人，其已经完全履行了租赁合同中约定的缴纳房租的义务，原告要求其再次缴纳租金没有道理，本案原告起诉超过诉讼时效。第三人抗辩上届法定代表人张毅在移交财产时包括本案诉争的房屋。因原告于2007年2月11日取得绛县横水九龙市场北大门两侧营业房四间门面房的所有权，第三人在明知其已无权出租的情况下仍与被告于2012年9月10日续签租赁合同，第三人及被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故第三人与被告2012年9月10日续签的20年期租赁合同为无效合同。被告郭小月及第三人绛县横水九龙市场的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告主张自2006年9月10日起至2014年9月9日止的租赁费为54000元及利息22200元，共计76200元。因该清单为其本人计算书写，无其他证据予以印证，本院不予支持。因2003年9月10日至2005年9月10日期间被告向第三人缴纳房屋租赁费为每年5000元，故原告主张的房屋租赁费应按每年5000元计算为宜。原告主张的利息于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十三条第（五）项之规定，判决：一、被告郭小月于本判决生效后十五日内腾出原告张庆中所有的横水九龙龙市场北大门两侧4号营业房；二、被告郭小月于本判决生效后十五日内支付原告张庆中该房屋自2012年9月10日起至2014年9月9日止的房屋租赁费共计人民币10000元；三、第三人绛县横水九龙市场于本判决生效后十五日内支付原告张庆中房屋租赁费22335元（自2007年2月11日起至2012年9月9日止）。四、驳回原告张庆中其他诉讼请求。本案诉讼费1700元，由原告张庆中负担700元，被告郭小月负担1000元。上诉人郭小月不服原审判决，以本案案由为房屋租赁纠纷，2006年及2012年的租赁协议为有效协议，租金应由第三人返还给上诉人，被上诉人诉讼已超诉讼时效为由，提起上诉，请求二审法院支持其诉请。经审理查明，二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，被上诉人对本案争议的四间门面房于2007年2月11日已取得所有权，其要求上诉人腾出房屋并支付房租，由此引起纠纷，原审以返还原物确定本案案由并无不当。上诉人与被上诉人并未签订租赁合同，其主张本案案由为租赁合同纠纷，没有事实依据，本院不予采信。原审第三人绛县横水九龙市场的法人于2006年6月27日由张毅变更为李青海后，分别于2007年4月20日、5月28日以确认买卖合同无效和撤销房产证为由向绛县人民法院提起民事、行政诉讼，法院生效文书最终确定买卖合同有效，房产证有效。以上事实足以说明第三人明知门面房已卖给被上诉人，自己已无权处分门面房，却与上诉人于2006年9月、2012年续签了租赁合同，侵犯了被上诉人的合法权益，该两份合同应为无效合同。上诉人应腾出房屋并支付被上诉人房租。原审第三人辩称其与前任法人张毅在工作交接时未提及此事，其没有过错，但未提供相关证据，对此辩解，本院不予采信。关于上诉人所提被上诉人主张其权利时已超诉讼时效之理由，因原审第三人于2007年向绛县人民法院诉讼后，被上诉人的诉讼时效已中断，本院于2013年作出生效文书后，被上诉人于2014年3月向绛县人民法院主张其权益，故被上诉人的诉讼时效未超法定期限，上诉人此主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费608元，由上诉人郭小月负担。本判决为终审判决。审判长　　杨云芳审判员　　谢冬梅审判员　　王武斌二〇一五年九月二日书记员　　张　虹来源：百度搜索“”