（2015）朝民初字第12778号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-10-19
案件名称
北京全鑫物业管理有限公司诉张瑞琴物业服务合同纠纷一案
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京全鑫物业管理有限公司,张瑞琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第12778号原告北京全鑫物业管理有限公司，住所地北京市东城区新中西街2号楼9A-3。法定代表人蔡春鸣，执行董事。委托代理人杨博玉，北京市东友律师事务所律师。委托代理人陆逊，北京市东友律师事务所律师。被告张瑞琴，女，1943年10月10日出生。委托代理人杨永棠，男，1938年7月17日出生。原告北京全鑫物业管理有限公司（以下称原告）与被告张瑞琴（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨博玉，被告的委托代理人杨永棠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司系北京市朝阳区中泰雅轩小区（以下简称涉案小区）的物业服务公司，2012年6月1日开始为小区提供物业服务。被告系该小区某号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业费5202.36元被告一直未缴纳。根据我公司与该小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》第26条之约定，被告应按每日万分之五的比例向我公司支付违约金。我公司多次向被告催缴无果，诉至法院，要求被告支付2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业费5202.36元，违约金600元。被告辩称：我是涉案房屋的业主，欠费期间属实。但我没有交纳物业费是有原因的。涉案房屋与隔壁206号房屋共用一个空调室外机位，2006年我收房时，206号房屋业主将其朝南卧室的窗户加装了护栏，导致我无法安装空调。2014年6月，该户业主再次将其加装的护栏改装成了阳光房，这一行为不仅造成我无法安装空调，更严重影响了涉案房屋的通风、采光。我的合法权益被侵犯，在我报警后，民警通知了物业公司的负责人，让物业公司起诉该户业主，但物业公司称他们不能起诉，如果起诉的话需要请示总公司，此后事情就搁置下来了。我与物业公司负责人说过，对于物业公司提供的部分服务，我交纳部分费用。但至今物业公司都没有为我解决这个问题，故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告系涉案房屋业主，原告系涉案房屋的物业管理企业。涉案房屋的建筑面积为112.06平方米。2011年9月1日，原告（乙方）与北京市朝阳区中泰雅轩小区业主委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，约定由原告对涉案小区进行管理，服务期限自2011年12月20日至2016年12月19日，原告提供的物业服务包括以下主要内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维护、养护和管理；3、负责本物业管理区域内公用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责公用绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业公用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项。其中物业服务收费标准为商品住宅物业费1.86元/平方米·月。第26条约定，业主违反本合同第13条、第15条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应收费用每天万分之五的标准向乙方支付违约金。除物业服务合同中约定的物业费收费标准外，小区每户业主每年收取30元的垃圾清运费及70元的公共照明费。庭审中，被告称原告疏于管理，未能解决隔壁业主私搭乱建的问题，导致其无法使用空调室外机位，并影响其通风及采光，被告为此提交了四张照片。原告对此不予认可，并称被告反映的问题属于相邻关系纠纷，不能作为不交纳物业费的理由，原告已起到了协调的作用，其也多次联系隔壁业主进行整改，已经尽到了物业公司的责任。现原告向被告主张2012年6月1日至2014年5月31日的物业费5202.36元。被告当庭认可未交纳上述期间的物业费。以上事实，有当事人当庭陈述、北京市物业服务合同、照片等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。本案中，被告辩称隔壁业主加装窗户护栏导致其无法使用空调室外机位以及通风、采光受到影响，其所述损害情况均系案外人行为所致，原告在其提供物业服务范围内已尽到相应的责任和义务，故对被告该辩解本院不予采信。因双方对物业费收费存有争议，被告不交纳物业费事出有因，故本院对原告要求违约金损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张瑞琴于本判决生效后七日内给付原告北京全鑫物业管理有限公司自二○一二年六月一日至二○一四年五月三十一日的物业管理费五千二百零二元三角六分；二、驳回原告北京全鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张瑞琴负担（原告北京全鑫物业管理有限公司已交纳25元，被告张瑞琴于本判决生效之日起七日内给付原告北京全鑫物业管理有限公司。余款由被告张瑞琴于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 吴 娜代理审判员 周 墨代理审判员 李 杨二〇一五年九月二日书 记 员 倪世欣 关注公众号“”