（2015）滨民二初字第231号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-26
案件名称
谢爱霞与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民二初字第231号原告谢爱霞，居民。委托代理人韩勇，山东领先律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告谢爱霞诉被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月1日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢爱霞及其委托代理人韩勇、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢爱霞诉称，2008年10月10日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于滨州市渤海二十四路的中博国际商贸城2号楼CXXX号房屋。合同签订后，原告依约支付了全部购房款135881元，但被告却迟迟不按约定履行交房义务。2013年3月12日，原被告经协商签订协议书，约定解除商品房买卖合同，被告向原告支付款项共计109841元，被告于协议签订后四十天内支付上述款项的10%，余款于2014年4月份付清，若不能按约定付清余款则上述已支付的10%转化为补偿金，原告有权主张全部款项，自协议签订的次月起，被告以未支付款项为基数，以每月1%的比例支付补偿金。协议书生效后，原告将商品房买卖合同及收款收据原件交还被告，但被告一直未按约定履行付款义务。请求判令被告退还原告购房款109841元并支付原告补偿金28558.66元（以109841元为基数，按每月1%的比例，自2013年4月1日起来计算至2015年5月31日）及以尚未偿还的款项为基数每月按1%的比例向原告偿还自2015年6月1日起至实际清偿之日止的补偿金，本案诉讼费由被告承担。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告所要求的款项过高，应当扣除被告已退款数额；原告所要求的补偿金数额及计算标准明显过高，要求予以调低；本案的诉讼费用不应由被告全部承担。经审理查明，2008年10月10日，原告谢爱霞与被告滨州市中博房地产有限公司协商签订商品房买卖合同（合同编号：滨博002374），约定原告购买被告开发的位于滨州市渤海二十四路的中博国际商贸城2号楼CXXX号房屋。合同签订后，原告向被告实际交付购房款135881元。因被告未按约定交付房屋，2013年3月12日，原告谢爱霞（乙方）与被告滨州市中博房地产有限公司（甲方）协商签订协议书，约定，解除双方签订的商品房买卖合同（合同编号：滨博002374）；（第3条）甲方退还乙方包括实交购房款135881元及各项补偿金在内的款项总计172841元（本协议签订前甲方已向乙方支付63000元），甲方还应向乙方支付的最终款项为109841元；本协议签订后40日内，甲方向乙方支付第3条中最终款项的10%，剩余部分一年后支付乙方，即在本协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内，若甲方未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时乙方有权主张全部最终款项，同时，自本协议签订后的下一个月起，甲方以当月尚欠款为基数，以每月百分之一的比例向乙方支付补偿金；该补偿金以两个月为支付周期，在支付周期届满的第三个月内，将前一个支付周期的补偿金一次性支付给乙方；若甲方未按约定期限支付当期的补偿金，则应在付款期限届满后，以此未付的补偿金为基数，每月向乙方按百分之一的违约金计。上述协议签订后，被告于2013年6月28日向原告支付10984元，于2013年7月6日支付1976元。此外，被告于2012年6月20日支付原告200元，于2013年2月1日支付原告补偿款1096元。原告催要剩余款项未果，诉至法院。以上事实，由原告提交的协议书一份，被告提交的网上银行电子回单三份、收到条一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告谢爱霞与被告滨州市中博房地产有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。原告依约履行了交付全部购房款的义务，被告未履行交房的义务。原被告于2013年3月12日签订的协议书，亦是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据协议约定，解除双方签订的商品房买卖合同，被告还应向原告支付的最终款项为109841元。后被告向原告支付最终款项109841元的10%即10984元。根据协议约定，剩余部分一年后支付原告，即在本协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内，若被告未能如约支付剩余最终款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时原告有权主张全部最终款项，同时，自2013年4月起，被告以当月尚欠款为基数，以每月百分之一的比例向原告支付补偿金。被告未按协议书约定履行，其行为已构成违约。原告要求被告返还款项109841元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付补偿金。结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的补偿金计算应以最终款项109841元为基数，自2013年4月起至本判决确定履行之日止，按月利率1%计算。被告在协议签订后已支付给原告的10984元应转化为补偿金，在补偿金计算中予以扣减。另外，被告已支付原告补偿金1976元，该款在补偿金计算中也应予以扣减。关于被告于2012年6月20日支付原告200元，于2013年2月1日支付原告补偿款1096元，因时间均在双方签订的协议书之前，被告要求予以扣减的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告辩称补偿金计算标准过高，要求予以调低。本院认为，有约定的从约定，原告主张的补偿金计算标准系双方约定，且不属于过高情形，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢爱霞款项109841元及补偿金（以109841为基数，自2013年4月起至本判决确定履行之日止，按月利率1%计算，需扣减12960元）；二、驳回原告谢爱霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3068元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 刘秀清人民陪审员 王庆奎二〇一五年九月二日书 记 员 牛玮佳 来自：