（2015）海中法民一终字第1437号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-10-15

案件名称

张敏与海南恒金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

法院

海南省海口市中级人民法院

所属地区

海南省海口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张敏,海南恒金房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2015）海中法民一终字第1437号上诉人（原审原告）：张敏。委托代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司。法定代表人：林敏，总经理。委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。上诉人张敏与上诉人海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）房屋买卖合同纠纷一案，张敏与恒金公司不服海口市美兰区人民法院作出的（2014）美民一初字第1884号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张敏的委托代理人曾雷、上诉人恒金公司的委托代理人程赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年9月23日，张敏与恒金公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，张敏购买恒金公司位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧碧水名城Dl幢X幢XXX房；建筑面积共75.35平方米，每平方米5405元，房价款总额为人民币407267元；张敏应于签订合同当日付清合同约定的总房款407267元；恒金公司应当于2010年4月28日前将经质监部门办理工程竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付张敏使用；恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，张敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项为：恒金公司承诺在交房之日起二年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，张敏依约向恒金公司付清了全部购房款407267元，恒金公司向张敏出具了《海南省销售不动产专用发票》。2011年5月20日，恒金公司向张敏发出《入住通知书》，通知张敏于2011年6月16日到海口碧水名城售楼处与恒金公司办理交房手续，但张敏未前来恒金公司处办理交房手续。2011年7月12日，恒金公司再次向张敏发出《交房通知书》，通知张敏于2011年8月1日前到海口碧水名城售楼处与恒金公司办理交房手续。2012年8月21日，张敏缴纳了房屋交易契税、住宅专项维修基金等费用。2013年7月23日，张敏以恒金公司逾期交房为由向一审法院提起诉讼，请求恒金公司支付逾期交房违约金。经一审法院主持调解，双方当事人达成了调解协议，一审法院于2013年9月18日作出（2013）美民一初字第1447号民事调解书，调解书确认张敏、恒金公司于2012年8月22日办理了交房手续。2014年4月23日，恒金公司对其开发建设的位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋楼房办理了房产总证（证号：海房字第HK413XXX**号，总建筑面积12588.97平方米）。2014年7月24日，张敏以恒金公司逾期办理房屋产权证为由，提起本案诉讼。2014年9月23日，海口市住房和城乡建设局向张敏颁发了位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋X幢XXX房的《房屋所有权证》（证号：海房字第HK419XXX**号）。张敏在一审中提出的诉讼请求：恒金公司向张敏支付逾期办理权属登记的违约金（自2013年6月11日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即每逾期一日按购房款407267元的万分之2.55的标准计算）。一审法院认为：张敏与恒金公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上签订，合同双方当事人意思表示真实，主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，受法律保护，合同当事人应按约定履行自己的义务。合同签订后，张敏已按合同约定履行了向恒金公司支付全部购房款的义务。按合同约定，除因张敏或产权部门原因造成的延误外，恒金公司应在交房之日起两年内给张敏办理房屋所有权登记。一审法院生效调解书确认恒金公司于2012年8月22日与张敏办理了交房手续，故恒金公司应于2014年8月22日前为张敏办理房屋所有权登记，但恒金公司于2014年9月23日才为张敏办理房屋产权证，且恒金公司未能提供证据证明是因张敏或产权部门的原因造成办理房产证的延误，故恒金公司逾期为张敏办理房屋产权过户登记手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》中没有约定违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”和第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，恒金公司应向张敏支付从2014年8月23日起至2014年9月23日止逾期办理房屋产权证的违约金。张敏主张恒金公司按照已付购房款总额407267元以每逾期一日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办理房屋权属登记违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。但张敏要求恒金公司支付的违约金期限从2013年6月11日起算，没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。恒金公司的辩称意见理由不充分，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、恒金公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向张敏支付从2014年8月23日起至2014年9月23日止以购房款总额人民币407267元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付的违约金；二、驳回张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币932元，由恒金公司负担70元，由张敏负担862元。上诉人张敏上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“被告在2012年8月22日与原告办理了交房手续，故被告应于2014年8月22日前为原告办理房屋所有权登记，但被告于2014年9月23日才为原告办理房屋产权证，”上述认定属于一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院严重混淆“办理交房手续”与“交付房屋”两个概念。首先，海口市美兰区人民法院作出的（2013）美民一初字第1447号民事调解书所确认恒金公司于2012年8月22日与张敏办理了交房手续，实际上，该办理交房手续的时间应为张敏的收房时间，而并非恒金公司的交付房屋时间，这是两个不同的概念；其次，根据本案的实际情况，在2011年6月10日，海口市建设工程质量监督站给恒金公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，也就是碧水名城房屋已经于2011年6月10日符合了双方签订《商品房买卖合同》的约定的交付条件，而在此期间，恒金公司曾两次向碧水名城小区的所有业主发出《交房通知》，要求业主于2011年8月1日前办理交房，此时间应为恒金公司要求张敏办理交付房屋的最迟时间；再次，根据碧水名城小区同小区其他业主在海口市美兰区人民法院关于逾期办证事项的诉讼的生效判决［（2014）美民一初字第149-211号生效民事判决书］，都均确认碧水名城小区的房屋在2011年6月10日已经符合《商品房买卖合同》中约定交房条件，也均确认碧水名城小区业主的房屋交付时间为2011年6月10日或2011年8月1日；最后，根据张敏与恒金公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，如果买受人原因逾期收房的，则已视为出卖人实际交付房屋，从上述约定也表明不应该以张敏实际收房之日作为交房的日期。但在本案中，一审法院却严重混淆“办理交房手续”与“交付房屋”两个概念，认定张敏办理交房手续的时间是交房时间，其实这仅是张敏的收房时间，这等于是一审法院对同一事实却做出截然两种不同的判决，显然有损法律的权威性。综上所述，请求法院依法支持张敏如下上诉请求：1、依法判令撤销（2014）美民一初字第1884号民事判决书；2、依法改判恒金公司向张敏支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2013年6月11日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款407267元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为42164元；3、本案一审、二审的诉讼费由恒金公司承担。恒金公司针对张敏的上诉答辩称：一、恒金公司认为张敏主张收房与交房不是同一概念很荒唐，恒金公司不交房，张敏又如何收房。二、具备了交房条件，就一定是交房吗？法院生效调解书确定了办理了交房手续时间，并且确定赔付逾期交房违约金。岂不是对交房时间做了明确的法律确认。三、张敏所主张的“对同一事实却做出截然两种不同的判决”，是错误的，原因在于不是同一事实，差异在于对交房的理解，基础在于逾期交房的判决书、调解书等对于交房的时间界定不同，甚至有的案件没有生效法律文书对此作出界定。在本案中，一审法院认定生效调解书确认恒金公司于2012年8月22日与张敏办理了交房手续。原审认定事实清楚，适用法律准确，张敏的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人恒金公司上诉称：一审判决认定的逾期办证截止时间，存在严重事实错误。一审未查明张敏未按时缴纳该房屋专项维修资金的事实。而这却是办理房产证过程中张敏应当承担的义务之一，也是能否按时顺利办理房产证的关键。并且《合同补充协议》第十三条约定：“买受人在通知的期限内未提供办理权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担”。所以逾期办证的截止时间，应当是恒金公司向张敏发出通知的时间。一、一审明确采信的证据《交房通知书》，于2011年7月12日就明确通知了张敏交纳契税、维修基金，所以当恒金公司办理完大证之后，本身就已经具备了为各买受人办理分证的条件，如果因买受人的原因未提供办理权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担。恒金公司一审中提出以恒金公司办理大证期限作为恒金公司逾期办证的截止时间，依据和理由都很充分。二、退一步讲，恒金公司一审提交的证据《关于尽快完善手续、办理房产证通知》及《整付零寄交寄清单》，于2014年5月22日就再次通知了张敏提供“办证相关资料和完税及缴费凭证”，并明确告知一审法院通过“邮件编码：XBXXXXXXXXX”就可以向邮局查询寄送文件。但是，一审法院在未核实的情况下，极不负责任的就直接武断认定“因被告未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，故本院对其证明内容不予以确认”，存在严重的事实认定错误。3、再退一步讲，一审中主张的证据《公告》证明2014年7月22日恒金公司又再一次通知了所有碧水名城业主：1、通过其合同预留地址寄了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》；2、最后一次通知，尽快来办理产权登记。这既可以证明恒金公司寄送过《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的事实，又可以再一次证明通知过张敏的事实。而一审判决罔顾上述事实，导致了认定本案“逾期办证”的截止时间严重错误。综上，恒金公司认为一审判决认定事实严重错误，现提出上诉并提出如下上诉请求：1、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1884号的《民事判决书》，依法发回重审或改判，改判的请求为确认本案逾期办证违约金的截止日期为恒金公司办理房产“大证”的日期，或者恒金公司向张敏发出通知的2014年5月22日；2、本案诉讼费全部由张敏承担。张敏针对恒金公司的上诉答辩称：一、恒金公司以办理出大证的期限作为恒金公司逾期办证违约金的截止时间的理由根本不成立。在本案中，根据张敏提供的证据证明恒金公司因为在碧水名城X幢的违法加建，导致该小区规划局的验收未通过，从而导致竣工验收备案未能完成，就是因为这个原因，碧水名城小区到直到2014年4月23日才办理出大的房产证，而契税、维修基金的缴纳与否并不妨碍恒金公司承担逾期办证的违约责任，因为办理大证的责任在于恒金公司，而办理了大证以后，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其应在交房之日起二年内办结房产证，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的有关规定可得知，恒金公司在办理大证后，还有义务为张敏办理房屋权属证书，即“小证”。办理完毕小证的时间，才能算是恒金公司逾期办证违约金的截止时间。二、恒金公司虽然于2014年4月23日办理出碧水名城小区的房权证大证，但是在一审庭审时，恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，并不能反映恒金公司已经对所有业主进行了办理房屋产权证的通知，而且张敏并未收到该挂号信，根本不知晓该挂号信的内容，所以不能以该挂号信作为恒金公司逾期办证的截止时间。恒金公司逾期举证或提供的证据并不能证明其想要证明的事实，法院不采纳其意见理所当然，其在明明能够提供相关材料的前提下却并未提供，还在法庭庭审中口头通知一审法院去调查相关材料，法院当然不会去调取，从而导致法院不采纳其意见，而且，恒金公司现在才提交自己早已经能够取得的证据，已经属于逾期举证，二审法院也不应采纳其意见，所以张敏认为一审法院的认为并无不妥。三、一审时提供的证据《公告》内容系恒金公司自己所书写，只是碧水名城的某位业主偶尔看到报纸才知道碧水名城的房屋可以办理房屋权属证书，并告知张敏，张敏才知道公告的相关内容，而并非如恒金公司所称的证明张敏已经认可了恒金公司又一次通知张敏的事实，而仅能证明恒金公司对碧水名城的业主办理房权证在报纸中做了书面的通知。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。本院二审审理期间，上诉人张敏未提交新的证据。上诉人恒金公司提交如下证据：1、整付零寄交寄清单；证明内容：恒金公司2014年5月22日向张敏寄送了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。2、刊登于海南日报的《通知》，证明内容：恒金公司公告通知业主完善手续。上诉人张敏对上述证据质证认为：对整付零寄交寄清单真实性没有异议。对海南日报《通知》的真实性、合法性、关联性无异议，但公告充分证明恒金公司逾期办证的截止时间是登公告的时间往后推。对恒金公司二审期间提交的二份证据，本院认为：该二份证据均为原件，上诉人张敏对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据该二份证据的内容，可以证明上诉人恒金公司于2014年5月22日通过挂号信的方式向张敏邮寄《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，以及恒金公司通过海南日报刊登通知，再次告知碧水名城业主尽快完善办证手续的事实，故本院对上述证据的关联性和证明效力予以确认。根据当事人的陈述和一、二审审查确认的证据，本院二审审理查明：双方当事人在《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第六条中约定：买受人应当按合同载明的交房时间到出卖处办理房屋验收及交房手续。买受人逾期不办理验收及交房手续的，视为房屋已于约定时间交付，买受人承担相应的法律后果。若房屋不能按时交付，出卖人应在合同约定的交房时间届满前十五日书面通知买受人新的交房时间。第九条中约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金。买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋，由此产生的不利后果由买受人承担。第十一条约定：买受人确认合同上填写的收件地址、楼房号码、邮编均准确无误。出卖人发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。买受人若变更收件地址，必须及时向出卖人提交书面变更通知。2011年5月20日，恒金公司向碧水名城小区买受人发出入住通知，要求买受人于2011年6月16日前往办理交房手续；2011年7月12日，恒金公司再次向碧水名城小区买受人发出通知，要求买受人于2011年8月1日前往办理交房手续。2012年8月21日，张敏缴交了涉案房屋的住宅专项维修基金。2014年5月22日，恒金公司根据张敏在合同中预留的地址通过挂号信向张敏发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，要求各业主在收到通知10个工作日内将相关税费缴纳完毕，以便及时办理房屋所有权证。2014年7月22日，恒金公司在海南日报刊登《通知》，通知碧水名城业主按要求前往公司售楼部办理产权登记相关事宜。本院审理查明的其它事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为应如何确定本案逾期办证违约金的起算日期与截止日期。关于本案逾期办证违约金的起算日期的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，交房行为属于双务行为，需要房屋买卖双方履行交、收手续才能完成，办理交房手续与交付房屋是过程与结果的关系。但当事人对交房行为有特殊约定的，在不违反法律、行政法规的情况下，优先适用当事人的约定。张敏主张2011年8月1日是恒金公司要求买受人办理交房的最迟时间，但张敏未前往办理，根据合同约定，买受人逾期不办理验收及交房手续的，视为房屋已于约定时间交付。对此，本院认为，从双方合同内容来看，双方虽然作出上述约定，但同时双方又约定买受人在交房前应当交纳住宅专项维修资金，否则，恒金公司有权暂缓交房。因此，缴交住宅专项维修资金是双方约定的交房条件，条件不具备，恒金公司暂缓交房不违反合同约定。张敏于2012年8月21日交纳住宅专项维修资金，双方于2012年8月22日办理交房手续，张敏未及时交纳住宅专项维修资金而导致交房迟延，故2011年8月1日至2012年8月22日期间的违约责任不应由恒金公司承担。涉案房屋占有、使用的权利自双方于2012年8月22日办理房屋交房手续时转移，一审法院确定本案逾期办证违约金自2014年8月23日起算正确，应予维持。上诉人张敏主张碧水名城小区房屋于2011年6月10验收合格，符合双方约定的交付条件，因而本案逾期办证违约金的起算日期应确定为2013年6月11日，对此，本院认为，房屋验收合格是法律规定的房屋符合交付标准的要件和基本前提，除此之外，房屋的交付还有待于双方按约定各自履行相关义务才能最终完成。因此，上诉人张敏的该项主张，理由不充分，本院不予支持。二、关于计算本案逾期办证违约金的截止日期的问题。上诉人张敏与上诉人恒金公司签订《商品房买卖合同》的目的是以支付购房款为对价取得涉案房产的物权，恒金公司只有将涉案房屋产权转移登记于上诉人张敏，才能实现上述目的。恒金公司在合同中承诺除因买受人或产权部门原因造成的延误之外于交房之日起二年内办结房产证，故没有例外情形时恒金公司应确保涉案房屋产权于2014年8月22日前转移登记至张敏的名下，但涉案房屋的产权至2014年9月23日才完成转移登记，超出了恒金公司承诺的日期。恒金公司认为逾期办证是张敏未按合同约定及该公司的通知要求缴纳过户所需各项税费所致，计算本案逾期办证违约金的截止日期应为办理房产“大证”即完成房产初始登记的日期或恒金公司通知业主完善办证手续的日期。对此，本院认为，张敏在签订购房合同后已付清房款，并于2012年8月21日缴交契税和住宅专项维修资金，而恒金公司已于2012年8月22日向张敏交房，视为恒金公司在交房时已确认张敏的义务已履行完毕。恒金公司于2014年5月22日向张敏发出的通知未明确张敏还有欠缴的费用及需补充提交的具体材料，在一、二审诉讼过程中，恒金公司提交证据亦不足以证明是由于张敏或产权部门的原因才导致迟延办证，因此，上诉人恒金公司的上述主张证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，上诉人张敏与上诉人恒金公司的上诉理由均不成立，应予驳回。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回张敏、海南恒金房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费1864元，由张敏、海南恒金房地产开发有限公司各负担932元。本判决为终审判决。审判长　　何姿玲审判员　　黄海鹰审判员　　李必雄二〇一五年九月二日书记员　　韦佳艺微信公众号“”