（2015）四民一终字第187号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-24
案件名称
公主岭市苏醒煤业有限责任公司与公主岭市华宇房地产开发有限公司二审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
公主岭市苏醒煤业有限责任公司,公主岭市华宇房地产开发有限公司,公主岭市水泥厂
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）四民一终字第187号上诉人（一审被告）：公主岭市苏醒煤业有限责任公司。住所地：吉林省公主岭市。法定代表人：苏帅军，该公司总经理。委托代理人：连有杰，吉林克顿律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：公主岭市华宇房地产开发有限公司。住所地：吉林省公主岭市。法定代表人：李玉忠，该公司经理。委托代理人：奚绪龙，系该公司员工。委托代理人：靳小燕，该公司法律顾问。一审被告：公主岭市水泥厂。法定代表人：王会民，该厂厂长。上诉人公主岭市苏醒煤业有限责任公司（简称苏醒煤业）因与被上诉人公主岭市华宇房地产开发有限公司（简称华宇公司）、一审被告公主岭市水泥厂（简称水泥厂）排除妨害纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院于2015年4月15日作出的（2015）公民一初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日受理并依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人苏醒煤业的委托代理人连有杰，被上诉人华宇公司的委托代理人奚绪龙、靳小燕，一审被告水泥厂的法定代表人王会民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇公司一审诉称：2012年5月20日，华宇公司与水泥厂签订了《土地转让合同》，合同第一条约定“甲方（水泥厂）将向前南路47号工业用地转让给乙方（华宇公司）”。合同第三条约定：“甲方（水泥厂）保证所转让地块无权属争议，一次性将该地块及地上物交付给乙方（华宇公司），地块及其地上建筑物有出借出租行为，甲方（水泥厂）保证在交付日前解除”。根据该合同，水泥厂于2012年6月30日前将该宗地块土地使用权的权属资料交付给华宇公司。水泥厂在交付土地时已解除租赁合同。苏醒煤业无视双方合同约定，在未与华宇公司及水泥厂签订任何协议的前提下，强占华宇公司的建设用地，囤积煤堆拒不搬出。华宇公司向水泥厂提出苏醒煤业占地堆煤问题，水泥厂法定代表人王会民称其与苏醒煤业的租赁合同在土地转让之前已解除。现已经过近三年时间了，苏醒煤业仍未倒出土地。故华宇公司诉至法院，要求判令苏醒煤业立即倒出非法占用华宇公司建设用地囤积的煤堆，停止侵害、排除妨碍，本案诉讼费由苏醒煤业承担。苏醒煤业一审辩称：苏醒煤业和华宇公司没有任何关系，我租王会民的地。2013年，王会民从我这拉煤，共欠我大约10多万元。王会民没告诉我地已经转让的事。2014年，王会民将大秤卖给我时承诺不动迁，因此我才买的大秤，当时我和几个朋友凑了4万元现金给了王会民。去年，因华宇公司和王会民说这边已经卖给华宇公司了，原来的门不能走了，我才重修的大门。今天，我才知道水泥厂把地卖给了华宇公司。2014年前后，我把煤挪到了动迁处，该地属于王会民。当时，王会民将整个水泥地都租给了我，我们有口头协议，约定租金每年1.5万元，没约定租期，也没说过地卖了就让我搬走。王会民从我这拉的块煤、面煤一共价值10多万元，面煤是100吨，每吨600元；块煤大概五六十吨，每吨1100元，王会民拉完煤后跟门卫说钱抵房租了，地秤已挪到我现在的院里。水泥厂一审辩称：王会民承认从苏帅军那拉了两车块煤，卖过地秤，什么时间不清楚。王会民曾告知苏帅军地已经卖出去了，这边今年动迁，那边来年再动迁。我们之间没有书面协议，只有口头协议，水泥厂承诺华宇公司用地时把地腾出来。现在放煤的地方就是我们卖给华宇公司的地方。一审法院查明：苏醒煤业曾与水泥厂口头约定租赁水泥厂部分场地用于堆煤，年租金为1.5万元，未约定租赁期限。2012年，华宇公司与水泥厂签订《土地转让合同》，把水泥厂的土地全部转让给了华宇公司。合同约定，2012年6月份水泥厂必须保证能够交付土地。合同签订后，华宇公司办理了土地使用证。现苏醒煤业仍占用水泥厂卖给原告华宇公司的土地堆煤。水泥厂厂长王会民曾在苏醒煤业拉过煤，并卖给苏醒煤业一个地秤。2014年秋天，华宇公司的工作人员何某某和水泥厂厂长王会民去苏醒煤业的煤厂找到苏帅军要求腾迁煤堆、让出场地未果，苏醒煤业拒不迁出。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，苏醒煤业和水泥厂曾订立口头租赁合同，约定年租金为1.5万元，未约定租期，该合同应为不定期租赁合同。2014年秋天，华宇公司和水泥厂去苏醒煤业通知其法定代表人苏帅军，水泥厂和苏醒煤业的租赁合同正式解除，苏醒煤业所占用的土地已经归华宇公司所有，要求其立即迁出该场地。虽苏醒煤业以租金尚未用完为由拒绝了华宇公司和水泥厂的要求，但依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，因水泥厂宣告合同解除已过半年时间，苏醒煤业应当迁出涉诉场地。华宇公司依据其与水泥厂签订的《土地转让合同》，将原水泥厂的土地使用权转到华宇公司名下，并取得了土地使用证，双方对此事实均无异议。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，华宇公司与水泥厂之间的土地转让合同合法有效，涉诉土地的建设用地使用权已归华宇公司所有。现苏醒煤业和水泥厂之间的租赁合同已经解除，苏醒煤业无权继续占用华宇公司的土地，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第二项之规定，对于华宇公司的诉讼请求予以支持。遂判决：被告苏醒煤业于本判决书生效后三十日内将囤积在原告华宇公司享有使用权的土地上的煤堆全部运出。苏醒煤业上诉称：1.一审判决认定事实错误。水泥厂共欠苏醒煤业买煤款及地秤款25.5万元，按照双方口头约定的土地年租金1.5万元计算，租赁年限应为17年。《中华人民共和国合同法》规定超过半年应订立书面合同只是形式要件，在能查清租赁年限的情况下，应认定该口头合同效力。2.一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定解除合同必须以书面形式通知，对此华宇公司与水泥厂在一审中均举证不够，苏醒煤业与水泥厂之间的口头租赁合同依照买卖不破租赁的原则，应履行到2029年。另外，华宇公司偷漏了国土局土地出让金款项，按照法律规定，开发商对租赁占用对象为商家的，还应给予补偿。华宇公司答辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据确凿。2.一审判决适用法律正确。3.苏醒煤业与水泥厂之间的欠款与本案无关。华宇公司是否偷漏国土局土地出让金与本案无关。水泥厂答辩称：请二审法院维持一审判决。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案中，苏醒煤业在一审时当庭陈述“王会民将整个水泥地都出租给了我，我们当时是口头协议，约定租金每年一万五千元，没说过租期……”，该陈述与王会民的说法一致，据此可以认定苏醒煤业和水泥厂之间订立了口头租赁合同，且未约定租期，故该合同为不定期租赁合同。苏醒煤业提出以水泥厂欠款的总额除以年租金计算租期依据不足，且苏醒煤业也未提供充分的证据证明水泥厂欠其款项的具体金额，故本院对其该项上诉主张不予支持。一审中，证人何某某证实了其曾与王会民一起找过苏醒煤业的法定代表人苏帅军要求倒出本案诉争的土地的事实，现华宇公司是本案诉争土地的使用权人，故一审法院判决苏醒煤业将堆放于华宇公司土地上的煤堆全部运出并无不当。因苏醒煤业一审中并未提出给予补偿的主张，故本院对其上诉提出的要求给予搬迁临时安置补偿和停产停业损失的补偿主张不予审理。综上，苏醒煤业的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费200元，由上诉人公主岭市苏醒煤业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张厚国代理审判员 赵文涛代理审判员 田永利二〇一五年九月二日书 记 员 赵 娜 微信公众号“”