（2015）佛中法民三终字第73号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-20
案件名称
麦慧卿与温素芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
麦慧卿,温素芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第73号上诉人（原审被告）麦慧卿，女，1982年9月30日出生，澳门居民，现住广东省佛山市顺德区。委托代理人哈珍德，广东宝言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）温素芬，女，汉族，1986年3月1日出生，住广东省兴宁市。委托代理人颜知明，广东广立信律师事务所律师。委托代理人涂文婷，广东广立信律师事务所实习律师。上诉人麦慧卿因与被上诉人温素芬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百五十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，判决：一、解除温素芬与麦慧卿于2014年2月19日签订的《房地产买卖合同》；二、麦慧卿应于判决生效之日起五日内向温素芬支付54800元；三、驳回温素芬的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，由温素芬负担240元，麦慧卿负担1500元。上诉人麦慧卿不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误。首先，原审法院仅凭所谓“我国各银行一般采取口头通知的方式”就认定贷款获批准，是没有任何事实和法律依据的。事实上银行在贷款获批之后都要下发正式的贷款及抵押合同文本，要求贷款申请人填写贷款及抵押合同之后，才能与卖方一起到房管部门办理过户手续。原审法院在未查明二手房按揭贷款过户流程的情况下，就以凭空想象的“通知方式”认定麦慧卿违约，太过轻率。况且，庭审过程中温素芬明确表示贷款获批后在银行系统有显示，那么只要打印该页面即可证明贷款获批的情况，但直至庭审麦慧卿都未看到相关的证据。合同明确约定过户的前提是“贷款获批”，如果麦慧卿没有权利审查贷款获批的状况，则该合同约定即没有意义，麦慧卿是在行使先履行抗辩权，不能就此认定麦慧卿违约。其次，原审法院完全采信证人满某（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满某公司）出具的“情况说明”错误。满某公司作为证人未出庭作证，且该公司负责涉案房产交易的经办人早已离职，满某公司其他人不清楚相关事宜，该证人证言不能直接被采信。同时，满某公司所谓“情况说明”并未说明是何时以何种方式通知麦慧卿贷款已获批及要求其前往办理过户手续。事实上，麦慧卿接到满某公司电话通知是在2014年7月25日，而温素芬于7月29日已经起诉要求解除合同，7月30日又将涉案房屋的钥匙交给满某公司，期间只有4天时间。双方合同约定7个工作日之内办理手续，故在没有到约定期限的情况下，温素芬即要求解除合同，是没有任何事实和法律依据的，温素芬执意要解除合同，应当承担相应的违约责任。综上，麦慧卿上诉请求：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第240号民事判决，驳回温素芬的诉讼请求；2.案件受理费由温素芬承担。上诉人麦慧卿在二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人温素芬答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原审判决，驳回麦慧卿的上诉请求。被上诉人温素芬在二审期间向本院提交了麦慧卿与温素芬的手机对话记录一份，拟证明温素芬已经履行了通知麦慧卿办理过户手续的义务，且与满某公司出具的情况说明相吻合。麦慧卿认为上述证据超过了法定的举证期限，且不能反映温素芬的贷款申请已经获得银行批准。本院当庭对上述存储于手机中的对话记录的真实性进行了核实，麦慧卿未提交相反证据予以反驳，故对上述证据的真实性本院予以确认。本院依职权向中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称中行佛山分行）发函，调查温素芬因购买麦慧卿二手房，向中行佛山分行贷款获得额度申请通过的资料及二手房按揭贷款审批及发放流程。中行佛山分行于2015年4月发函称：“1.温素芬在2014年4月15日向我行申请个人房屋贷款，该笔贷款申请在2014年6月25日获我行初步审批通过。2.温素芬个人房屋贷款申请获得初步审批通过后，我行立即以电话形式告知温素芬及其卖方初步审批结果，并告知双方必须落实放款前提条件后才能申请放款（前提条件包括借款合同签署、借款借据、办妥房产抵押登记、出具律师见证手续、出具正式评估报告、提供首付款证明）。3.中国银行佛山分行对二手房按揭贷款审批及发放流程如下：（1）买卖双方向我行申请个人房屋贷款并提交资料及签订相关申请表格；（2）我行初步审批通过后通知借款人和卖方到房管办理过户手续；（3）我行在借款办妥放款前提条件（借款合同签署、借款借据、房产抵押登记或备案证明、律师见证手续、出具正式评估报告、首付款）的情况下进行放款。”麦慧卿对上述证据的真实性没有异议，但对其内容有异议，认为中行佛山分行并未于2014年6月25日初步审批通过后通知麦慧卿，买卖关系中通知事宜都是通过满某公司进行的，满某公司通知麦慧卿的时间是2014年7月25日；温素芬对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。上述证据为本院依职权调取的证据，且双方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：一、温素芬2014年4月15日向中行佛山分行申请的个人房屋贷款于2014年6月25日获得初步审批通过。同时，在贷款获得批准通过后，银行立即以电话形式告知温素芬及麦慧卿初步审批结果，并告知双方必需落实放款前提条件后才能申请放款。二、温素芬于2014年7月3日向麦慧卿发送内容为：“明天几点去房管局办理手续”的手机短信。本院认为：本案二审争议焦点为温素芬与麦慧卿签订的《房地产买卖合同》是否应予解除及麦慧卿是否应承担违约责任。温素芬作为买方，麦慧卿作为卖方在经纪方满某公司的促成下，在平等、自愿的前提下签订了《房地产买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。根据双方当事人签订的《房地产买卖合同》第三条关于银行按揭付款的约定，买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后七个工作日内办理交易过户手续。第七条约定违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方需承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。本案中，温素芬的个人房屋贷款于2014年6月25日获得初步审批通过，且银行在审批通过后以电话方式通知了麦慧卿，温素芬亦于2014年7月3日要求麦慧卿协助办理过户手续，但于2014年7月31日温素芬向原审法院递交起诉状时，麦慧卿仍未履行协助办理过户手续的义务，其行为已构成了违约。根据合同约定，温素芬有权请求解除合同，并由麦慧卿承担相应的违约责任。由于温素芬在一审庭审中已经明确表示要求麦慧卿承担定金责任，故麦慧卿应向温素芬双倍返还定金，总金额为40000元；由于麦慧卿的违约行为导致合同无法继续履行，其亦应退还温素芬所支付的首期房款10000元；关于中介服务费的问题，根据合同的约定，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按照物业成交价的3%向经纪方支付双方咨询及买卖代理费，现温素芬请求麦慧卿承担其已向中介方支付的中介费4800元亦应予支持。麦慧卿上诉主张其并未违约，不应承担违约责任均与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170元，由上诉人麦慧卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 黄玉凤二〇一五年九月二日书 记 员 梁丽萍 来源：