（2015）鄂恩施民初字第01279号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-06-23
案件名称
ＸＸ、龙山与徐向阳、雷宇等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
恩施市人民法院
所属地区
恩施市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,龙山,徐向阳,雷宇,张波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公务员法》：第五十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施民初字第01279号原告ＸＸ，恩施市公安局交通警察大队工勤人员。委托代理人（特别授权）侯平，湖北正典律师事务所律师。原告龙山，农民。被告徐向阳，农民。被告雷宇，居民。委托代理人（一般代理）鲁诚，湖北联信律师事务所律师。被告张波，农民。原告ＸＸ诉被告徐向阳租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理。经当事人申请，本院依法追加龙山为共同原告，雷宇、张波为共同被告参加诉讼。依法组成由审判员郭韶华担任审判长，审判员谭远双、张勇参加的合议庭于2015年6月24日、8月28日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人侯平、原告龙山、被告徐向阳、被告雷宇的委托代理人鲁诚到庭参加诉讼。经本院传票传唤，被告张波未到庭参加诉讼，被告徐向阳未参加2015年8月28日庭审。经缺席审理，本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2010年，原告租赁恩施土家族苗族自治州博物馆（以下简称恩施州博物馆）的简易仓库，将简易仓库整改为汽修厂，租赁期限自2010年2月1日起至2014年11月1日止。2014年11月13日，恩施州博物馆将租赁场地移交给中共恩施土家族苗族自治州委老干部局（以下简称恩施州老干部局），该局同意原告续租。2011年7月，原告将汽修厂及相关设备租赁给被告，租期自2011年8月1日起至2014年8月1日止，租金每年6万元。租赁期届满后，原、被告未续签合同，被告也未再交纳租金，原告多次要求返还租赁物，被告未返还。请求判决：1、被告返还位于恩施市博物馆路2号龙洞河旁的厂房、烤漆房及烤漆车间，返还泡沫机、洗车机、水泵各2台，小打气泵、大打气泵、吸尘机各1台，托顶1个，电视机1台，电风扇2台，货架1个，饮水机1台；2、被告支付自2014年8月2日起至租赁物返还时止的占用费；3、被告拆除厂房内的活动板房；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告ＸＸ自愿撤回诉讼请求第2项，保留另行起诉的权利。原告龙山表示同意ＸＸ提出的诉讼主张。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、中共恩施市委组织部、恩施市人事局关于印发《恩施市机关事业单位工作人员创业实施办法》的通知复印件。证明：原告ＸＸ创业的依据。证据二、《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（2010年2月3日、2011年1月31日、2012年5月2日、2013年2月1日）、恩施州博物馆说明及收条复印件。证明：2010年2月3日，恩施州博物馆将恩施市博物馆路2号龙洞河旁的简易仓库出租给原告ＸＸ，租赁期限为2010年2月1日起至2014年11月1日止。证据三、中共恩施土家族苗族自治州老干部局（以下简称恩施州老干局）公告复印件、租金收据原件。证明：2014年11月13日，恩施州博物馆将土地移交给恩施州老干局，该局同意ＸＸ继续租赁。证据四、照片复印件。证明：恩施州博物馆出租给ＸＸ的简易仓库原貌。证据五、《补充合同》（2010年3月3日）原件、照片复印件。证明：1、恩施州博物馆同意ＸＸ对简易仓库进行整改；2、ＸＸ将简易仓库整改为厂房、烤漆房。证据六、《租赁合同书》原件（2011年7月30日）、清单复印件。证明：1、ＸＸ将恩施市博物馆路2号龙洞河旁的厂房、烤漆房及机械设备出租给徐向阳，租赁期限三年，自2011年8月1日起至2014年8月1日止，租金每年6万元。证据七、照片复印件。证明：徐向阳在厂房内修建了四间活动板房。证据八、《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（2014年12月18日）原件。证明：恩施州老干局同意ＸＸ继续租赁。证据九、雷宇出具的承诺书原件。证明：雷宇出具承诺书的事实。证据十、《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（2015年8月12日）、收据复印件。证明：证明ＸＸ租赁期限截止到2015年12月31日。证据十一、国有土地使用证复印件。证明：恩施州老干局对涉案房屋具有合法产权。被告徐向阳辩称，一、原告起诉被告没有主体资格。1、洗车场原属恩施州博物馆所有，后移交给恩施州老干局，不是原告的。2、原告与恩施州博物馆签订的租赁合同已于2014年1月31日到期（2014年8月以后才知道），从这时起，原告已不是承租人，原、被告所签合同于2014年8月1日期满，超过期限部分应为无效。3、原告从2014年1月31日以后，未与恩施州博物馆续签租赁合同。2014年8月1日以后，被告知道原告没有租赁权，要求原告出示具有租赁权的凭证，原告不能出示。为了核实原告是否有续租权，被告曾去恩施州老干局咨询，恩施州老干局陈局长亲自答复：恩施州人民政府就国有资产租赁事宜出台过相关规定，所有房屋、门面不得转租，所以要收回来直接租，目前未与原告续签合同，以后也不会续签合同。既然原告没有续租权，即无权起诉被告违反租赁合同。二、如果原告有主体资格，请求追加合伙人张波、雷宇为当事人，因为原、被告签订合同后，原告知道洗车场有合伙人徐向阳、张波、雷宇、黄振万（黄振万的份额已转让给雷宇）。三、原告要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据。1、合同期满，原告未书面提前通知该场地不能续租，原告已不具备转租资格，自2014年8月2日以后，原告以断水、断电、堵门的方式不让被告经营，然后是原告自己在经营，使用了被告的设施。被告从2014年8月2日以后就没有经营，原告自己经营导致被告所有的设施无法拆除，为此双方发生争议，经过公安机关多次出面调解。原告擅自使用被告的设备、设施，应向被告支付一定的费用。2、合同期满前，原告表示继续租赁场地，被告于2011年与原告签订三年合同，于2014年8月1日到期，约定期满后续租上浮10%，原告将租金上涨至原房租的三倍（18万元）。后经双方多次协调，租费下调至8万元，约定时间交租费。原告在约定时间内将场地出租给了第三方，为此被告多次找原告协商承租，原告没有同意，此事经公安机关领导调解未果，责任在原告不在被告。请求驳回原告的起诉。2015年6月24日庭审结束后，被告徐向阳向本院提交了《恩施市东方靓车汽车装饰有限公司章程》，后经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加2015年8月28日庭审，即未当庭出示该证据。被告徐向阳未向本院提交其他证据。被告雷宇辩称，同意被告徐向阳的答辩意见。补充两点：一、涉案场地所有权为恩施州老干局，场地临时建筑也是被告修建的，因此原告不具备诉讼主体资格。二、从原告提交的房屋租赁合同，可以看出原告没有权利将争议场地转租，根据合同法第二百二十四条的规定，未征得出租方同意进行转租，应该按照原来权利人签订的租赁合同履行。而且原告行为对被告造成了损失，应当依法承担相应责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告雷宇未就其抗辩理由向本院提交证据。被告张波未作答辩，亦未向本院提交证据。经当庭举证、质证，关于原告提交的证据一至证据四、证据七、证据八，被告徐向阳、雷宇对其真实性无异议，被告徐向阳提出证据三中收据未说明交款用途，不能证明交房屋租金，续租应有续租合同；被告雷宇认为证据二不能达到其证明目的，证据八同时证明原告ＸＸ不能转租。关于原告提交的证据五，被告徐向阳、雷宇提出租赁场地原来是修理厂和大棚，所有场内洗车的硬件及装潢是被告投入的；对《补充合同》有异议，提出该合同是2014年补签的，合同所涉投资都是被告完成的。关于原告提交的证据六，被告徐向阳、雷宇对《租赁合同书》的真实性无异议，对清单有异议，提出该清单未经被告签字。关于原告提交的证据九，被告徐向阳表示不清楚，被告雷宇对其真实性无异议。关于原告提交的证据十、证据十一，被告徐向阳未予质证；被告雷宇对其真实性及证明目的均无异议，提出证据十证明原告ＸＸ在租赁期未经书面批准同意不得转租他人。本院认证，原告ＸＸ提交的证据来源合法，具备客观性、关联性，本院予以确认。关于被告徐向阳提交的《恩施市东方靓车汽车装饰有限公司章程》，被告徐向阳经本院传票传唤未到庭参加2015年8月28日庭审，未就该证据向法庭出示并经当事人相互质证，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款“证据应当在法庭上出示，由当事人相互质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”的规定，本院对该证据不予确认。经审理查明，2010年2月3日，案外人恩施土家族苗族自治州博物馆（以下简称恩施州博物馆，甲方）与原告ＸＸ签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。双方约定：甲方占有使用的简易仓库位于恩施市舞阳大道博物馆路2号龙洞河旁，水电设施完好。经州财政局审核批准（恩施州财行资函（2008）27号批复），决定出租给乙方使用，出租期限自2010年2月1日至2011年1月31日止，租金共计8000元；乙方经营所需的各种手续、证照由乙方自行办理。该合同第六条第二款约定：乙方在承租期间，未经甲方和州行政事业单位国有资产管理办公室书面批准同意，不得将承租的房屋（门面）转租、转让或转借给他人使用，否则，将被视为违约。2010年3月3日，恩施州博物馆（甲方）与原告ＸＸ（乙方）签订《补充合同》。双方约定：甲方将龙洞河边博物馆门卫室房屋及场地出租给乙方，由乙方进行整改，整改范围包括乙方院内、院外公路铺设混凝土路面，原有房屋建筑可以整修用于修理厂。2011年1月31日、2012年5月2日、2013年2月1日，双方续签前述《房屋租赁合同》，租赁期限截止到2014年1月31日。2014年10月23日，原告ＸＸ向恩施州博物馆交纳了2014年2月1日至2014年11月1日的房屋租金6000元。2011年7月30日，原告ＸＸ（甲方）与被告徐向阳（乙方）签订《租赁合同书》。双方约定：甲方同意将恩施市龙洞河2号（原淦年汽修厂）租赁给乙方，租赁期三年，自2011年8月1日起至2014年8月1日止，租金每年6万元；三年以后，房屋租金按年租金比例10%上涨，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。该合同第四条约定：乙方在租赁期间，如因业务需要改动及装修场地，在不影响主体结构的前提下，乙方必须报告甲方，经甲方同意后方可施工。该合同第六条约定：乙方在租赁期内，新装修费用全部自己负担，新添置的财产归乙方所有，合同期满，乙方可自行处理。该合同第八条约定：租赁期间，如遇不可抗力因素需搬迁的（如政府征地、开发、拍卖等），搬迁事宜由甲乙双方协商解决。该合同第九条约定：甲方提供的机械设备，见附件清单。该合同签订后，原告ＸＸ按约定将修车厂房、烤漆房、烤漆车间及机械设备交付被告徐向阳使用。被告徐向阳不认可原告ＸＸ提交的附件清单，但承认被告ＸＸ提供了以下租赁物：泡沫机一台、小打气泵一台、电视机一台、水泵一台、电风扇一台、货架一个。原告ＸＸ同意以被告徐向阳承认的物品为准。被告方向原告ＸＸ付清了截止到2014年8月1日的租金，在涉案场地内修建了四间活动板房。2014年8月26日，恩施州博物馆出具说明，其内容为：“恩施州博物馆老馆（恩施市舞阳大道博物馆路2号）租赁给ＸＸ的房屋，签订合同至2014年1月31日，因单位目前正在进行资产清理及老干局移交前期准备工作中，因此，我单位在请示相关部门且与老干局协商后决定，所有租赁房屋在我单位移交给老干局之日前先行让原租户继续租赁，房租在移交时一次性交情给恩施州博物馆。ＸＸ租赁此房屋按照此要求约定。特此说明。”2014年8月27日，被告雷宇向原告龙山出具了承诺书一份，其内容为“雷宇向龙山承诺，于2014年9月1日至2014年9月7日内交付场地使用费22000（元），使用时间为2014年9月1日至2014年12月30日止（使用费一次性支付，如未在规定时间内交付，自行搬离）。承诺人：雷宇见证人：黄晓明2014年8月27日”。2014年9月15日，案外人中共恩施土家族苗族自治州委老干部局（以下简称恩施州老干局）取得了包括涉案地块在内的恩市国用（2014）第011716号国有土地使用证，该证载明土地坐落于恩施市××大街凤凰山，土地用途为机关团体用地文体娱乐用地，使用权类型为划拨，使用权面积为11484.03平方米。2014年11月24日，恩施州老干局发出公告，其内容为：“根据州政府专题会议纪要（2013）27号精神，现恩施州博物馆原址（含土地及房屋）已于2014年11月13日正式移交州委老干部局管理。根据规划需要，拟将该地用作建设恩施州老年大学新校区。现各租赁户与恩施州博物馆的租赁合同已全部到期，出租方恩施州博物馆决定租赁合同不再续签，望与恩施州博物馆签订过租赁合同的所有商户和住户，于2014年12月15日前搬离租赁处，逾期搬离者将按照租赁合同的约定追究其违约责任。”2014年12月18日，恩施州老干局（甲方）与原告ＸＸ（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）。双方约定：甲方占有使用的简易仓库位于恩施市博物馆路2号龙洞河旁，水电设施完好，经州财政局审核批准，决定出租给乙方；出租期限自2014年12月1日至2015年2月28日，租金共计6000元。该合同第六条第二款、第四款与前述恩施州博物馆与原告ＸＸ所签《房屋租赁合同》一致。2015年8月12日，恩施州老干局与原告ＸＸ续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日起至2015年12月31日止，租金共计12000元。原告ＸＸ按照约定付清了租金。2015年5月7日，原告ＸＸ提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中，本院追加龙山为共同原告参加诉讼，龙山同意原告ＸＸ提出的诉讼请求。被告徐向阳表示：1、“是张波、徐向阳和雷宇”从原告ＸＸ处承租；2、“在签合同时合伙人只有我和张波，我们关系也比较好，对我比较信任，所以我就一个人找原告，商量好了就签订合同”；3、“2011年8月1日我租房子后只有张波和我，是我找原告承租的房子。到2011年12月，就有黄振万加入进来。2012年8月，雷宇就加入进来。”原告ＸＸ表示：1、“我只出租给徐向阳”；2、“签合同的时候不知道（徐向阳还有合伙人黄振万、张波、雷宇），张波是在第二年交租金和徐向阳一起来的，雷宇是2014年7月16日到我办公室来我才知道，黄振万我不知道”；3、“徐向阳的合伙人雷宇给龙山出具了承诺书，我的合伙人龙山当时就给我打电话说明了的，我还是同意了。”本案经本院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。本院认为，《中华人民共和国公务员法》第五十三条对于公务员经商的限制，是对市场准入主体的限制，不影响相应民事法律行为的效力，合同行为本身依法为法律所允许。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。据此，只有违反了效力性的强制性规范的，合同才应确认无效。原告ＸＸ是否具备公务员身份，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2011年7月30日，原告ＸＸ与被告徐向阳签订《租赁合同书》，约定原告ＸＸ将恩施市龙洞河2号（原淦年汽修厂）租赁给被告徐向阳，租赁期限自2011年8月1日起至2014年8月1日止；此后被告方实际占有和使用租赁物，付清了截止到2014年8月1日的租金，恩施州博物馆、恩施州老干局均未对转租事实提出异议；转租期间届满后，恩施州博物馆将涉案租赁物移交给恩施州老干局，恩施州老干局与原告ＸＸ续签《房屋租赁合同》，合同到期日为2015年12月31日。据此，出租人应当知道原告ＸＸ转租事实而未在规定期间内提出异议，应当认定原告ＸＸ与被告徐向阳所签《租赁合同书》合法有效。原告ＸＸ与被告徐向阳所签《租赁合同书》于2014年8月1日租赁期间届满，此后双方未续签租赁合同。2014年8月27日，被告雷宇向原告龙山出具了承诺书，承诺于2014年9月1日至9月7日内交付场地使用费22000元，使用时间为2014年9月1日至2014年12月30日止（使用费一次性支付，如未在规定时间内交付，自行搬离）。双方未提供履行该承诺书的证据，该承诺书所涉使用期间已经届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告从原告处租赁房屋、场地及设备，在租赁合同到期后，即应当向原告返还租赁物，并拆除其修建活动板房。原告ＸＸ、龙山系合伙关系，被告徐向阳、张波、雷宇系合伙关系，原告ＸＸ与被告徐向阳签订《租赁合同书》，被告方承认是共同在原告处承租，由此双方成立租赁合同关系，且有被告雷宇出具的承诺书予以佐证，被告徐向阳、张波、雷宇应当共同履行其义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告是否同意被告装饰装修或者扩建，被告装饰装修或者扩建发生的费用数额，原告是否使用了被告的设备和设施，以及给被告造成的损失数额，被告未提供充分证据加以证明，且未在本案中提起反诉。被告在对租赁物进行改造装修前，应考虑自身的租赁期限，综合测算投入与产出比例，其对租赁物的投资费用能否在正常租赁期内回收，属于自身经营风险，不应由出租人承担。关于被告提出的损失问题，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告自愿撤回诉讼请求第2项，保留另行起诉的权利，是在法律规定范围内处分其民事权利和诉讼权利，本院予以准许。原告请求返还的部分租赁设备，因缺乏证据证实，应当以被告确认的设备为准。经本院传票传唤，被告张波未到庭参加诉讼，被告徐向阳未参加2015年8月28日庭审，应视为放弃其抗辩权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐向阳、张波、雷宇于本判决生效后三日内向原告ＸＸ、龙山返还恩施市博物馆路2号龙洞河旁的租赁房屋（厂房、烤漆房及烤漆车间）；返还泡沫机一台、小打气泵一台、电视机一台、水泵一台、电风扇一台、货架一个；拆除在该租赁场地内修建的四间活动板房。二、驳回原告ＸＸ、龙山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费300元，由被告徐向阳、张波、雷宇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 郭韶华审判员 张 勇审判员 谭远双二〇一五年九月二日书记员 简 喆 来源：百度搜索“”