（2015）鹰民一终字第205号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-16
案件名称
中国电信股份有限公司贵溪分公司与王梅菊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省鹰潭市中级人民法院
所属地区
江西省鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王梅菊,中国电信股份有限公司贵溪分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鹰民一终字第205号上诉人（原审被告）王梅菊，个体。被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司贵溪分公司，住所地贵溪市沿河路1号。负责人段建文，该分公司总经理。委托代理人陈晟晟，江西雄石律师事务所律师。上诉人王梅菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2015）贵民一初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王梅菊，被上诉人中国电信股份有限公司贵溪分公司（以下简称贵溪公司）的委托代理人陈晟晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告于2005年11月12日起开始承租原告所有的位于本市沿河路1号附4号店面，被告于2005年10月23日向原告交纳租金5000元。2012年1月1日，原告与被告签订一份《合同书》。该合同约定：原告将其所有的位于沿河路1号附4号店面租赁给被告经营。租期为3年即从2012年1月1日至2014年12月31日；租金为每年16800元；被告未在该合同书上签名。合同签订后，原、被告均按合同的约定履行了各自的义务。2014年12月8日，原告向被告店中送达了终止合同通知书，提出与被告在合同期满后终止合同履行，并要求被告搬出店面。2015年元月22日，原告向其出租店面断电合同期满后，原告多次要求被告搬出店面未果，原告特具状法院请求判决：一、要求终止合同履行，责令被告立即搬出沿河路1号附4号店面；二、由被告支付原告从2015年1月1日至搬出店面之日止的租金4200元（按每月租金1400元计算）；三、由被告承担本案的一切费用。原审法院认为，公民合法权益应受法律保护。被告虽未在合同书上签名，但其一直按该房屋租赁合同的约定向原告交纳租金，且该店面从2005年11月起一直由被告承租，对该合同的效力本院予以确认。合同双方当事人应按合同的约定全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告在合同中约定，租赁期为3年即从2012年1月1日至2014年12月31日。2014年12月8日，原告向被告发出了通知书，提出与被告在合同期满后终止合同履行，并要求被告搬出店面。合同期满后，原告通过断电、拒收房屋租金等要求被告搬出店面，但被告无法律依据占用原告的店面至今，应承担相应的民事责任。对原告要求终止合同履行，责令被告搬出原告房屋的诉求，本院予以支持。被告从2015年1月1日起无依据占用原告的房屋至今，其应支付原告相应的经济损失的，该损失的计算应按合同约定的租金为标准，即每月1400元。被告辩称，其享有优先承租权。本案中，原、被告在租赁中合同虽约定被告享有优先承租权，但该权利应在同等条件下，且原告将该店面出租给他人时，被告才享有优先承租权。现原告将其出租店面收回，并未确定该店面的用途，故对被告的上述辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、限被告王梅菊在本判决生效之日起三十日内搬出原告中国电信股份有限公司贵溪分公司所有的位于本市沿河路1号附4号店面；二、限被告王梅菊在本判决生效之日起十日内从2015年1月1日起按月支付原告中国电信股份有限公司贵溪分公司人民币1400元至被告搬出沿河路1号附4号店面之日止。案件受理费50元，由被告王梅菊负担。上诉人王梅菊诉称：一、上诉人进货订约损失太大。被上诉人就不续租之事通知太晚，上诉人已经订了货，还付了押金，一审法院不考虑这一因素判决显失公平。二、上诉人装修投入太多，双方签订的租赁合同对装修处理之事未提及，该后果应由被上诉人承担。三、合同未载明不续租之事，双方一直以来都是到期续租，被上诉人违背惯常做法也是违约的一种形式，其突然不续租应当是对上诉人侵权。四、被上诉人擅自断电是一种侵权，对上诉人造成大量的经济损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人继续租赁贵溪市沿河路1号附4号店面，被上诉人赔偿上诉人经济损失12万元。被上诉人贵溪公司辩称：一、双方签订的租赁合同约定合同于2014年12月31日到期，上诉人非常清楚合同的到期时间，合同到期后，上诉人应当无条件搬出。二、上诉人对店面进行装修等投资属于上诉人的经营所需，与被上诉人无关。双方是房屋租赁合同关系，不是合伙经营关系，上诉人的盈亏与被上诉人无关。三、合同到期后，上诉人仍无理由侵占店面给被上诉人造成巨大经济损失，上诉人应当予以赔偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审判决查明情况基本一致。本院认为：签订了房屋租赁合同的，合同到期后，出租人有权终止合同，未签订租赁合同的，出租人有权随时解除合同，要求承租人搬出租赁店面，且上诉人于2014年12月向被上诉人递交续租申请未获同意，上诉人即应知晓被上诉人不同意续租。现上诉人无法律依据继续占用被上诉人的店面，应当赔偿被上诉人相应的经济损失。上诉人租赁店面期间进行装修、经营等行为，因系其自主经营，故产生的风险由其自行承担，双方签订的租赁合同也未约定产生损失由被上诉人承担，故上诉人主张不续租导致的损失由被上诉人承担不能成立。被上诉人不同意续租后，上诉人无理继续占用被上诉人店面，被上诉人采用断电的形式逼迫上诉人搬出店面，该行为属于自救行为，不构成侵权。综上，上诉人王梅菊的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王梅菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞水才审 判 员 汪福庚代理审判员 范 超二〇一五年九月二日书 记 员 蒋慧卿 来源：百度搜索“”