（2015）台椒民初字第1456号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-30
案件名称
肖发、刘梓东与徐正好房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市椒江区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖发,刘梓东,徐正好
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第三条第一款
全文
台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第1456号原告：肖发。原告：刘梓东。委托代理人：肖发。被告：徐正好。委托代理人：蒋高明。原告肖发、刘梓东为与被告徐正好房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑楚楠适用简易程序，于2015年6月29日、8月12日公开开庭进行了审理。原告肖发，被告徐正好及其委托代理人蒋高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖发、刘梓东起诉称：原告肖发、刘梓东2014年10月25日和被告徐正好签订浙江省台州市椒江区下陈街道桥南村的厂房租赁合同，合同期限至2015年10月24日。双方在合同中约定如需解除合同，两原告提前2个月通知被告徐正好。原告肖发、刘梓东在2015年1月因订单和环境问题停止加工生产，向被告徐正好提出解除合同，被告拒不同意解除合同，并让两原告将房屋转租出去，因该厂房系被告私自建设，无产权证，难以转租。请求法院判令被告徐正好按合同约定解除合约，并退还2015年3月至2015年10月24日的租金50483元。2015年7月6日，两原告认为被告徐正好所出租的房屋无房屋产权证，导致两原告无法办理营业执照及环保审批，最终导致两原告被勒令停产，该房屋租赁协议无效，故变更诉讼请求，要求被告徐正好退还原告2015年3月至2015年10月24日的租金50483元。被告徐正好答辩称：不同意两原告在第一次庭审辩论终结后变更诉讼请求。两原告租赁被告房屋进行代加工并自己认为无需办理营业执照。环保部门勒令停产与其是否办理营业执照无关。被告不具有房屋所有权证并不必然导致租赁合同无效。而且，两原告一直占有使用所租赁的房屋，享受了租赁的权利，即使在被勒令停产后，两原告仍然在寻求他人转租，继续行使租赁权。被告已履行了相应义务，两原告因经营不善及转租不成而要求返还租金不合理，请求法院驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月25日，原告肖发、刘梓东与被告徐正好签订租赁协议，约定肖发、刘梓东因办厂需要，租用徐正好位于台州市椒江区下陈街道桥南村委会斜对面的一间独立厂房，租期为2014年10月25日起至2015年10月24日止，租赁费为每年78000元。该厂房系徐正好私自建设的临时建筑，未获得建设规划批准。肖发、刘梓东支付了78000元租金后用该房屋进行加工生产。2015年6月30日，肖发、刘梓东将房屋钥匙返还给徐正好并搬离了所租赁的房屋。上述事实有原告提供的租赁协议以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的租赁协议所涉房屋系被告徐正好私自搭建的临时房，未取得建设规划批准，故原、被告之间签订的租赁协议无效。两原告基于双方签订的协议无效而撤回了要求解除合同的诉讼请求并保留了要求返还租金的诉讼请求，实际上是减少了诉讼请求并变更了返还租金的请求权基础，本院对其作出的该变更予以准许。因双方的租赁合同无效，被告理应返还两原告已支付的租金，但原告已实际使用了被告所出租的房屋，理应按约定的标准支付相应的房屋占有使用费。两原告提出2015年3月前已停止生产并要求退房，但未提供证据证明，且其承认此后曾贴出广告进行转租而未将钥匙交还给被告，本院确认两原告继续占有、使用房屋至2015年6月30日。故扣除两原告占有、使用房屋期间的占有使用费，被告应向两原告返还2015年7月1日至2015年10月25日的租金24895元（78000年÷12个月×3.83）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款、第三条第一款的规定，判决如下：一、被告徐正好于本判决生效后十日内返还给原告肖发、刘梓东租金24895元；二、驳回原告肖发、刘梓东的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531元（减半收取，原告已交纳），由原告肖发、刘梓东负担269元，被告徐正好负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后七日内，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 郑楚楠二〇一五年九月二日代书记员 陈肖倩附件：本案裁判所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。…… 来自