（2015）深中法房终字第1310号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-23
案件名称
由远志、彭海炎与深圳市阳基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1310号上诉人（原审被告）：由远志，住所地吉林省白山市八道江区。上诉人（原审被告）：彭海炎，住所地江西省赣州市会昌县。委托代理人：张立明，广东弘君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市阳基房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：陈阳华，董事长。委托代理人：孙皓，系公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市吉厦股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人：郑连新，董事长。委托代理人：陈小韬，系公司员工。上诉人由远志、彭海炎因与被上诉人深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司原审诉讼请求：1、由远志、彭海炎支付阳基新天地家园XX号房购房首期款225000元及违约金43830元（暂计至2014年11月30日，按照合同约定，应计至由远志、彭海炎实际全额支付应付款之日止）；2、本案诉讼费由由远志、彭海炎承担。原审法院经审理查明，2013年7月31日，深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司作为出卖人、由远志、彭海炎作为买受人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（龙）网预买字（2013）第16594号），约定由远志、彭海炎向深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司购买位于深圳市龙岗区布吉街道阳基新天地家园1栋A座15D号房，建筑面积87.16平方米，总价款为人民币1481546元；买方签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%，即人民币451546元，其余价款自签订本合同之日起20日内向银行贷款支付；买方如无正当理由未按本合同约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的，自约定的应付款项届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付购房总价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同……买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。2013年6月20日，由远志向深圳市阳基房地产开发有限公司出具《承诺书》，称：按合同约定本人须支付购房总价款30%（三成）的购房首期款共计人民币451546元，现已实际支付10%（一成）首期款人民币151546元。为配合办理银行按揭手续，提供另外两成首期款的银行转账记录，特委托深圳市阳基房地产开发有限公司代本人在招商银行开设银行账号，并利用深圳市阳基房地产开发有限公司资金完成上述转账手续。因本人并未实际支付另两成首期款，所以本人承诺不会因此追究深圳市阳基房地产开发有限公司任何责任，上述转账记录也不作为本人实际付款的有效凭证。原审庭审中，深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司确认由远志、彭海炎尚欠购房首期款人民币225000元未支付，涉案房产已交付由远志、彭海炎使用。由远志认为其已向深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司支付完毕购房首期款，并提交2013年6月25日招商银行个人账户消费清单中银联消费的30万元交易记录、深圳市阳基房地产开发有限公司开具的涉案房产首期款收款收据及涉案房产的购房款发票予以证明。因首期款收款收据及购房款发票无原件，深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司不予认可其真实性；对于30万元的银行交易记录，深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司认可其真实性，但深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司提交平安银行个人账户交易明细清单、银行账户明细查询、存款账户明细查询详情、声明、社保单、参保档案信息证据，以证明案外人万某是深圳市阳基房地产开发有限公司员工，2013年6月25日，深圳市阳基房地产开发有限公司向万某账户转款30万元，同日，万某向由远志账户转款30万元，且万某出具声明称：其是深圳市阳基房地产开发有限公司的财务主管，因配合“阳基新天地家园”办理银行按揭手续，根据购房者的申请，由公司对公账户转账至万某的私人账户，再从万某的私人账户中转给购房者，为配合由远志的银行按揭事宜，基于由远志书面申请及承诺，公司采用了以上转账方式将30万元房款转至由远志的私人账户。因此，由远志所欠房款的权利人实际是深圳市阳基房地产开发有限公司，与万某无关，在由远志向深圳市阳基房地产开发有限公司还清上述欠款后，万某本人将放弃要求由远志还款的权利。故深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司认为由远志、彭海炎未按约支付首期款，构成违约，要求由远志、彭海炎支付未付首期款及违约金。另查，涉案房产于2013年6月14日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，2013年11月29日，深圳市房地产权登记中心核发阳基新天地家园X栋的房地产证，登记权利人为深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司。2014年4月30日，深圳市阳基房地产开发有限公司开具收款收据：收到由远志交来首期款人民币75000元。原审法院审理认为，深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司、由远志、彭海炎签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。深圳市阳基房地产开发有限公司有关由远志向深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司缴纳的30万元购房首期款是由深圳市阳基房地产开发有限公司转账给其员工万某，再由万某转给由远志，因而由远志、彭海炎未实际全额支付购房首期款的陈述，有深圳市阳基房地产开发有限公司提交的上述银行个人账户交易明细清单等证据予以证实，该证据与由远志于2013年6月20日向深圳市阳基房地产开发有限公司出具《承诺书》相互印证，形成完整的证据链，且由远志于2014年4月30日仍在向深圳市阳基房地产开发有限公司缴纳涉案房产首期款，故原审法院对由远志有关其已支付购房首期款的辩解不予采信，对深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司关于由远志、彭海炎支付逾期购房首期款的主张予以采纳。深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司按照合同约定已将涉案房产交付给由远志、彭海炎，已完成合同的主要义务，由远志、彭海炎作为购房人应履行支付购房款的义务，故深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司请求由远志、彭海炎支付剩余首期款225000元，符合合同约定，原审法院予以支持。由远志、彭海炎逾期支付首期款，应承担违约责任，因由远志、彭海炎逾期已超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一，根据合同约定，由远志、彭海炎应自约定的应付款期限届满日之次日（即2013年8月1日）起按日万分之三的标准向深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司支付违约金，深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司请求按日万分之四计算违约金，不符合合同约定，原审法院予以调整。彭海炎经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，自愿放弃申辩的权利，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、由远志、彭海炎于本判决生效之日起十日内向深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司支付购房首期款人民币225000元及逾期付款违约金（以225000元为基数，按日万分之三的标准自2013年8月1日计算至本判决确定的付款之日止）；二、驳回深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司的其他诉讼请求。案件一审受理费人民币2666元，由深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市吉厦股份合作公司负担109元，由远志、彭海炎负担2557元。上诉人由远志、彭海炎不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第54号民事判决书，发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人认可与被上诉人之间存在合同关系，也认可实际只交付过一成的购房款即226546元。对于剩余两成的房款即225000元，是由案外人万某支付给上诉人，再由上诉人支付给被上诉人的。所以从形式上看，上诉人已经按照合同约定，全额支付了三成的购房款。上诉人与被上诉人不存在债权债务纠纷，即使说有，也是上诉人与案外人万某有债权债务纠纷，而不是上诉人与被上诉人之间的。2、上诉人在本案进入诉讼阶段前即多次与被上诉人协商，出于明晰双方权利义务考虑，建议上诉人、被上诉人及案外人万某签署一份三方协议，在上诉人支付了两成房款后，三方不再存在任何债务纠纷。但被上诉人始终置之不理。3、在程序上看，在一审举证期限内，被上诉人没有提交有关案外人万某的相关证据，被上诉人也没有就为何不提交相应证据作出说明，上诉人亦不认可相关证据的效力。一审法院据此作出裁判，违背程序正义的要求。被上诉人深圳市阳基房地产开发有限公司口头答辩称：上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同后，未按合同约定支付购房首期款，构成违约，应按合同约定足额支付购房首期款，并承担逾期付款的违约责任，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。被上诉人深圳市吉厦股份合作公司口头答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于上诉人是否未支付剩余首期款225000元的问题，根据双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《承诺函》、银行个人账户交易明细清单等证据材料，已经形成完整证据链，证明上诉人未向被上诉人支付剩余首期款225000元，原审认定正确，本院予以维持。被上诉人未在举证期限内提交案外人万某的相关证据，是由于上诉人在举证期限内未提交证据，而是在第一次庭审之后提交，针对上诉人举证期限届满后提交的证据，案外人万某的相关证据是被上诉人提交的抗辩证据，该证据已经过双方质证，原审法院采用该证据并无不妥，处理正确，本院予以支持。综上，上诉人由远志、彭海炎的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5114元，由上诉人由远志、彭海炎负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年九月二日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”