（2015）金牛民初字第3956号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2017-06-24

案件名称

金牛区北辰花园1届业主委员会与四川关家实业有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事裁定书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金牛区北辰花园1届业主委员会,四川关家实业有限公司

案由

建筑物区分所有权纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第十五条

全文

成都市金牛区人民法院民 事 裁 定 书（2015）金牛民初字第3956号原告金牛区北辰花园1届业主委员会。住所地：成都市。负责人牛养育，主任委员。被告四川关家实业有限公司。住所地：成都市。法定代表人谢福先，总经理。委托代理人罗欣，四川度每文律师事务所律师。原告金牛区北辰花园1届业主委员会（以下简称北辰花园业委会）与被告四川关家实业有限公司（以下简称关家公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄曦独任审判，进行了公开开庭审理。原告北辰花园业委会负责人牛养育、被告关家公司的委托代理人罗欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北辰花园业委会诉称，根据我国《城市居住区规划设计规范》中6.03中《公共服务设施分级配件表》，“社区服务中心”又称“老年人服务中心”，属“公共服务配套公建项目”，即“北辰花园小区”内公共配套项目。因为“小区”指的就是类似北辰花园这样的小区。特别是“社区服务中心”是在已经属北辰花园全体业主共有的土地上建设的，应当属北辰花园全体业主公有设施。按成都市规划局（2002）0154号规划许可证，我院地下2628.94平方米的性质是“地下室”，不是“其他”，更不是车库。按《北辰花园住户手册》和新境界物业公司提供的资料以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条，2628.94平方米的地下室不是完全的独立使用空间，其应该是一栋紧密相连的配套组成部分，至少有43%的面积不能单独销售。被告将2628.94平方米地下室登记为自己的私产，至少把属公共配套的43%面积和其他全员共有的配套设备变成了被告的私产。按新境界物业公司在《共用配套设施移交表》第一项“物业承接验收共用配套设施”中，所填“建筑面积1500平方米。可见“车库”中另57%的面积也属于共用配套设施。根据被告同新境界物业公司签订的《北辰花园前期物业管理协议》，“车库”或“其他”就是共用设施和共用设备使用的房屋。被告肯定将我院地下车库和车库内的停车场作为“非经营性车场车库”，其建设费用分摊进入了一栋或全院住房和商业用房销售价格中。当然属一栋或全体业主共有。成都市规划局成规新[2013]65号《对北辰花园配建社区服务中心和物业管理用房相关规划总量的回复》明确被告没有为北辰花园配置物管用房。按成都市规划局（2002）0154号规划许可证，我院马鞍北路北辰花园大门宽是6米、长20.5米，但实际宽不到5.5米。原因是有宽0.5米多，长20.25米，共10多平方米，被被告给了隔壁单位使用。造成我院大门狭窄，不安全。2003年4月，业主入住北辰花园小区时，《北辰花园住户手册》第3页“物业概况”写到：“电梯公寓设计安装了20吨消防水箱、一个20吨的生活水箱”。但是，实际电梯公寓楼顶只建了一个20吨的生活水箱，没建20吨消防水箱。消防设施是关系到小区居民安全的大事，必须再建一个。北辰花园内一栋是12层高层建筑，屋顶面积1700多平方米。四周建有约300多米长，高约1.5-1.6米的女儿墙。根据国家《砌体结构设计规范》第6.3.2条9，女儿墙应当设置构造柱，构造柱间距不宜大于4M。构造柱应伸至女儿墙顶并与现浇钢筋混凝土压顶整浇在一起。但被告没有修建构造柱，也没有现浇钢筋混凝土压顶。2008年地震，部分女儿墙垮塌。因地震时楼下无人，没有造成人员伤亡。按规范应当在女儿墙上部加压一圈钢筋。原告现请求判令：1、被告将北辰花园四栋“社区服务中心”移交给全体业主；2、被告将一栋2628.94平方米地下室（车库）移交给全体业主；3、被告为北辰花园配置100平方米物业管理用房；4、被告将北辰花园马鞍北路大门右侧10多平方米的土地使用权收回并移交给全体业主；5、被告在我院一栋高层建筑楼顶上再修建一座20立方米水箱；6、被告在北辰花园一栋高层建筑屋顶300多米长的女儿墙内增加构造柱和钢筋圈梁。被告关家公司辩称，根据《物业管理条例》及北辰花园小区的《业主大会议事规则》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，原告并无提起诉讼的权利。原告并未依法召开业主大会，更没有获得业主大会认可其提起诉讼的授权，因此其仍然无法擅自提起本次诉讼。原告诉称的“社区服务中心”实际是被告为北辰花园小区配置的物业管理用房，2003年北辰花园小区交付使用后该房屋即作为小区的物业管理用房为小区业主提供物业服务。《物业管理条例》规定移交物业管理用房的义务主体是物业服务公司，而不是本案被告，原告不应向被告主张此项请求。北辰花园小区地下车库是经批准建设并经验收合格的合法建筑。根据《物权法》第74条第2款的规定，其归属由当事人通过出售、出租方式约定，因此车库的所有权已经通过上述方式进行了重新配置，被告无权擅自处分他人所有的车库，原告更无权要求被告移交。原告诉称的设施设备均根据法律规定配备，且都处于正常运行状态，无需维修。原告并未提供证据证明诉称的设施设备需要维修。即使需要维修，因各项设备设施均已过保修期，不应当由作为建设单位的被告承担维修义务。经审理查明，被告关家公司系位于成都市一环路北四段112号北辰花园小区的开发商。2013年2月4日，位于成都市一环路北四段112号北辰花园小区的业主委员会依法成立。2015年6月，原告北辰花园业委会诉至本院，要求判令：1、被告关家公司将北辰花园四栋“社区服务中心”移交给全体业主；2、被告关家公司将一栋2628.94平方米地下室（车库）移交给全体业主；3、被告关家公司为北辰花园配置100平方米物业管理用房；4、被告关家公司将北辰花园马鞍北路大门右侧10多平方米的土地使用权收回并移交给全体业主；5、被告关家公司在北辰花园一栋高层建筑楼顶上再修建一座20立方米水箱；6、被告关家公司在北辰花园一栋高层建筑屋顶300多米长的女儿墙内增加构造柱和钢筋圈梁。另查明，2013年2月4日首次北辰花园业主大会通过了《北辰花园业主大会议事规则》，其中第七条第十六项载明“业主大会议事内容包括了决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜”。2013年2月4日，首次北辰花园业主大会还通过了《北辰花园业主委员会工作规则》，其中第三条“北辰花园业主委员会职责”中不包括业主委员会未经业主大会授权即可提起民事诉讼。庭审中，原告北辰花园业委会向本院出示了一份《第二届北辰花园业主大会投票结果公告》（以下简称《公告》），其上载明：“2015年3月28日至3月29日北辰花园第二届业主大会投票结果如下：一、会议讨论的内容。3月13日北辰花园1届业主委员会在院内公示栏贴出了《关于召开第二届北辰花园业主大会和会议讨论内容的公告》。并抄报了驷马桥街道办事处、恒德路社区居民委员会和曹家巷派出所。大会讨论的内容是：是否同意业主委员会代表北辰花园全体业主以各种方式（包括法律诉讼），维护全体业主的下列等事宜的权益。其中具体维权六项：要求开发商等单位对我院九个项目进行维修；收回三项属全体业主共有的土地、房屋和共有设施设备；要求开发商为全体业主配置二项商业用房和物业管理用房；对全体停车经营收入清理后，制定出管理办法；要求法院判决我院二、三栋全体业主同一栋全体业主享有对我院公共配套设施设备同样共有的权利；对开发商没有按期交付给每个业主合格商品房的进行赔偿；《商品房买卖（包括预售）合同》遗留问题的处置。最后是其他侵犯全体业主权益的事宜等等。大会讨论方式：公开送达表决票、公开投票、公开监票。二、会议投票表决情况。这次业主大会公开送达业主的表决票共285张。参加投票的业主共84人。其中同意票84人，投反对票0人，投弃权票0人。没有提出同意、反对、弃权意见的201人。根据《北辰花园业主大会议事规则》第十一条第二款已经送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，都视为同意多数业主意见。所以，在大会召开期间没有提出同意、反对、弃权意见的201票，应计入多数同意票中。同意票应该是285票。本届业主大会以285人全票，即全体业主同意授权北辰花园业主委员会代表全体业主以各种方式（包括向法院诉讼），维护全体业主的权益。”该公告上印有名为“金牛区北辰花园业主大会”的印章，业主委员会成员黄广、牛养育、边强、陈晓蓉也以监票人的身份在该公告上签名。上述事实有业委会登记信息、企业登记信息、北辰花园业主大会议事规则、北辰花园业主委员会工作规则以及双方当事人陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”的规定，业主委员会的职责由业主大会赋予，即业主委员会的职责系执行业主大会的决定事项，故原告北辰花园业委会需举证证明其提起的本案诉讼之事宜已按法定程序经业主大会讨论决定。原告北辰花园业委会为证明其是经业主大会授权才提起了本次诉讼，向本院出示了一份《公告》。对该《公告》，本院评议如下：其一，根据《物业管理条例》第十四条“业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，因该《公告》是由原告北辰花园业委会成员单方面制作，在无其他证据，如业主大会会议记录、业主投票记录、业主意见佐证的情形下，前述《公告》中所载明的事实不具有高度可能性，本院对该《公告》中载明的内容不予采信；其二，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，即使该《公告》中载明的内容属实，也仅有84名业主参加投票（书面征求意见），参加投票人数并未过半，故北辰花园业委会并未按照法定程序组织召开业主大会讨论本次诉讼事实。综上，原告北辰花园业委会提起本案诉讼之事宜并未按法定程序通过业主大会讨论决定，原告北辰花园业委会无权提起本次诉讼。据此，依照《中华人民共和同民事诉讼法》第一百一十九条、《物业管理条例》第十二条、第十五条之规定，裁定如下：驳回金牛区北辰花园1届业主委员会的起诉。案件受理费100元由本院退还。如不服本裁定，可于裁定送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　黄曦二〇一五年九月二日书记员　　王婷 关注公众号“”