（2015）宁民初字第966号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-26
案件名称
原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司与被告李家明房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
宁县人民法院
所属地区
宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司,李家明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条
全文
甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第966号原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司。法定代表人卞智新，该公司董事长。委托代理人张永安，男，系该公司办公室主任。被告李家明，男。原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司与被告李家明房屋租赁合同纠纷���案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司诉称：原告将临街门面房2间口头租给被告使用，月租300元，租期1年。房租交至2014年12月底。原告于2014年11月27日、2015年3月13日、2015年4月18日分3次向被告送达、公示张贴了解除合同、限期腾房的通知，但被告至今拒不腾房，且未交纳房屋占用费。现要求被告腾退房屋，补交2015年1—8月份的占用费4800元，缴纳拖欠的电费。被告李家明辩称：被告于2003年租用原告下属和盛分公司门面房两间作为杂货店使用，当时该房屋破败不堪，该分公司承诺其经济困难，无力修复，谁修复谁承租，租期20年且允许转租。于是被告对该房屋进行装修，投资工料费12000元，装修完工开办杂货店累计负债50000元。因房屋漏水开资工料费1500元，接通自来水投资800多元。2014年与被告的其他租户转租其承租的房屋时，原告下属分公司承诺租期不会改变，至少还能再租赁5年，被告听后更加坚定信心，又投资100000元添加货物。现原告一纸诉状将被告诉至法院要求退房与其下属分公司的承诺不一致，被告不同意退房且诉前原告也未通知被告退房。本案讼争房屋由原告下属和盛分公司管理，和盛分公司与被告签订了房屋租赁合同，根据合同相对性原理本案原告的主体资格不适格。本案原告无视合同的约定，要求返还房屋必须兑现被告如下条件：赔偿被告维修房屋、添加水电设施费用38000元；赔偿被告搬迁费、货物损失费40000元，降价处理损失费40000元，劳务费50000元；给被告8个月的搬迁时间用以处理货物，满足以上条件后被告同意退房。经审理查明：原告鑫塬公司所属和盛分公司在宁县和盛镇北街有门面房数间，对外出租。被告李家明于2003年以口头合同的形式承租原告所有的门面房2间经营商店至今。期间，每年双方签订一次口头合同，且房租每年均有所提升。2014年原被告签订为期一年的口头房屋租赁合同（2014年1月1日至2014年12月31日）且约定每间房屋租金每月300元。口头合同签订后，双方依约履行至2014年底。合同到期前，原告于2014年11月27日向被告送达、张贴了解除合同、限期腾房的通知。合同到期后原告又于2015年3月13日、2015年4月18日分2次向被告送达、张贴了解除合同、限期腾房的通知。被告以要求原告赔偿装修损失，货物损失为由，拒绝腾退房屋并拒交2015年房屋占用费。无奈，原告于2015年5月20日向本院提起诉讼。上述事实，有原告提交的经核对无异的宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司企业法人营业执照正副本复印件、宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司和盛分公司企业负责人营���执照副本复印件、腾退房屋的书面通知、房租费收据、外租国有资产登记表、电费收据、原被告陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原被告达成的口头租赁合同，不违反法律规定，是双方的真实意思表示，系合法有效合同。因双方未签订书面合同，依据《合同法》规定，6个月以上的房屋租赁，当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，在通知到达相对方时生效。原告作为不定期租赁合同的出租人，在1个月合理期限之前通知被告解除合同，该通知于2014年11月27日被告收到时生效，原被告的租赁合同于2014年12月31日起解除。被告从2015年1月1日起再未交纳房租，亦印证原告解除合同的通知其已收到。合同解除后，被告已无权继续占有该房屋，应履行腾退房屋的义务。在合同解除后继续占有使用该房屋，应按其租赁合同房租费标准向原告支付房屋占有费。原告要求被告承担腾房前的电费的诉讼请求，因未提供有关证据，不予支持。被告辩称宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司不具备原告主体资格的辩解理由不能成立，不予采信；被告辩称原告负责人曾经承诺其承租该讼争房屋期限为20年的抗辩理由因无证据支持，本院不予采信；被告要求原告赔偿其装修损失64300元的抗辩请求，因其装修行为，系为改善店面形象，提升盈利条件的商业行为，按照谁投资谁受益的商业惯例被告为受益人应当承担该笔费用且被告装修时未取得原告的书面同意，原告无义务承担赔偿责任；被告要求原告承担其搬房损失168000元的反诉请求因其既未提供证据又未缴纳反诉费，本院不予审处。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司与李家明的房屋租赁合同于2014年12月31日起解除；二、由李家明腾退并返还其占用的宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司门面房2间；三、由李家明支付宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司房屋占有使用费（每月600元，自2015年1月1日起计算至实际腾房之日）；四、驳回宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司要求李家明支付电费的诉讼请求。上述义务限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，由李家明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当��人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 李治怀人民陪审员 黄 博人民陪审员 石治家二〇一五年九月二日书 记 员 勾燕妮 来自