（2015）保民一终字第880号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-14
案件名称
刘志堂与张建波、赵淑芬租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张建波,赵淑芬,刘志堂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民一终字第880号上诉人（原审被告）张建波，农民。委托代理人王谦，河北佳篷律师事务所律师。委托代理人王晓英，河北佳篷律师事务所律师。上诉人（原审被告）赵淑芬，农民。委托代理人王谦，河北佳篷律师事务所律师。委托代理人王晓英，河北佳篷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘志堂，1951年7月5日，农民。委托代理人刘华强，河北广容律师事务所律师。委托代理人张正阳，河北广容律师事务所律师。上诉人张建波、赵淑芬因租赁合同纠纷一案，不服河北省徐水县人民法院（2015）徐民初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建波、赵淑芬及其共同委托代理人王谦、被上诉人刘志堂及其委托代理人刘华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告刘志堂于1998年5月13日与徐水县高林村镇政府签订占地协议书1份，占用徐水县高林村镇白塔铺村位于107国道东侧菜市场对面的集体土地，用于建造六间半房屋，从事生产经营。该块土地四至为：南临乡村道、北临张志峰、东临张志峰排水坑、西临107国道、西北临孔秋常，东西宽8米，南北长25米。占地期限为1998年5月13日至2003年5月13日止，占地费用为3600元，于每年的5月13日交清。2000年5月27日原告刘志堂与高林村镇政府重新签订了一份占地协议，约定占地期限变更为1998年5月13日至2005年5月13日，占地费数额及缴款日期未变。占地协议到期后，经协商2006年7月14日原告刘志堂与徐水县高林村镇白塔铺村委会就该块土地签订企业占地长期使用合同1份，合同约定一次性交款陆万壹仟玖佰伍拾元整，永久使用，并写明四至。2012年2月23日徐水县国土资源局经审核后给原告办理了（2012）徐集建字第13号集体土地建设用地使用证，同时原告缴纳了相关费用。二被告系夫妻关系，自房屋建成后二被告开始占用该块土地上六间半房屋中北侧的两间半从事锅炉制造至今。每年二被告向原告交纳租金1200元，2014年双方发生纠纷，二被告未向原告缴纳租金，原告诉至本院。诉讼中，被告称，我与原告是合伙关系，建房开槽是我找人干的，工钱400元是我支付的。并提交自写建房账目一本佐证，原告不认可。原审法院认为，原告持有徐水县人民政府颁发的（2012）徐集建字第13号集体土地建设用地使用证，对诉争土地享有占有权和使用权。因原、被告之间未订立书面合同，根据原告提交的收据中载明的内容及被告赵淑芬的签字，可以确认双方之间存在租赁关系，但双方未明确租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现二被告未向原告交纳2014年度的租金，其行为已构成违约，原告要求解除双方之间的租赁关系并要求被告给付2014年度的租金，符合相关法律规定，予以支持。被告主张诉争房屋及场地与原告合伙共同享有权益，虽提交了相关证据，但不足以证明其主张的事实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告刘志堂与被告张建波、赵淑芬之间就诉争两间半房屋的租赁合同。被告张建波、赵淑芬于判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还原告刘志堂。二、被告张建波、赵淑芬于判决生效之日起十日内给付原告刘志堂2014年度的租赁费1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告张建波、赵淑芬负担。上诉人张建波、赵淑芬不服一审判决，上诉称，一、原审法院认定事实不清、证据不足。原审法院不顾上诉人提交的记录账目、购买建材、以及调查笔录、诊断证明、证人证言等证据就认定被上诉人拥有争议土地的占有权与使用权，仅凭收据就认定争议双方存在租赁合同关系以及上诉人违约，认定事实不清、证据不足。二、上诉人张建波与被上诉人刘志堂之间并非租赁合同关系，而是个人合伙的法律关系，其对争议的房屋享有管理权和使用权。1996年因扩建需要场地，上诉人张建波看中107国道东边、菜市场对过的土地。该块地属于高林村镇镇政府管理，当时被上诉人刘志堂在高林村镇政府上班，上诉人张建波就委托被上诉人刘志堂给镇政府协调租地的事宜。土地租下后，被上诉人刘志堂要求与上诉人张建波合伙经营，因手续都是被上诉人刘志堂办理的，上诉人张建波就同意了。经双方协商同意以后土地承租、办理的事情均由被上诉人刘志堂负责，并决定在承租土地上盖六间门房，一部分房子由上诉人张建波使用，一部分对外出租。被上诉人刘志堂当时在镇政府上班，不方便出面，时间也不随时，只负责建房的工钱，上诉人张建波负责购买建材，在场负责管理施工事宜。上诉人作为争议房屋的合伙建设方，依法享有相应物权。三、上诉人张建波所交的费用为分担土地租金。房屋建成后，上诉人张建波一直占用其中靠北边的两间房屋制造炉具、土暖气。其余四间房屋及后院共同对外出租，租金由被上诉人刘志堂掌握，合伙经营期间，双方多次核算未果。但对部分事项达成一致，上诉人张建波所占用两间房的土地租金每年1200元交给被上诉人刘志堂，刘志堂统一交给土地出租方。2006年初，被上诉人刘志堂提议有机会同自塔铺村委会签订一个长期占地协议，上诉人表示同意，并让刘志堂操作。先用刘志堂掌握的合伙收益支付费用，费用不够的话，上诉人张建波再出。2006年7月刘志堂与白塔铺村委会签订企业占地长期使用合同后，刘志堂说合伙收益不够土地承租费用，双方又核算，因被上诉人刘志堂拒不出示出租收益的账目，到现在也未清算。上诉人张建波还按照原来两间房屋所占土地年租金1200元的标准分担，一年一交，由上诉人赵淑芬将租金交给刘志堂。2012年被上诉人刘志堂与上诉人张建波商议办理土地使用证，由被上诉人刘志堂出面办理，费用先由合伙收益支付。2015年1月上诉人张建波向被上诉人刘志堂交2014年应当分担的土地租金时，被上诉人刘志堂说是房屋租金，双方发生争执。而且被上诉人刘志堂所掌握的收益足够支付相关费用，上诉人张建波应当分配其中部分收益。上诉人与被上诉人共同分担土地租金，亦证实双方为合伙。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，将本案发还重审。被上诉人刘志堂答辩称，一、一审认定双方存在租赁法律关系事实清楚、证据确实充分。刘志堂为上诉人出具的八张收据足以证实双方租赁关系存在的事实。收据载明的内容证实刘志堂收取了上诉人2006年至2013年的租金，每年租金1200元。收款人刘志堂和交款人赵淑芬均在收据中签字。二、上诉人与刘志堂不存在合伙建房事实，上诉人对诉争房屋不存在共有关系。通过上诉人向刘志堂交付租金的事实可以证实，上诉人对房产根本不享有共有权。按一般日常规则，共有权人向另外的共有权人支付共有房屋的租金现象根本就不存在，这根本不符合日常规则。况且，六间半房屋上诉人仅仅租赁了两间半，另外四间也一直由刘志堂出租并收取租金，从1998年刘志堂出租上述房屋至今，上诉人从来也没有向刘志堂主张房屋共有权，也没有向刘志堂主张分配租金，反而年年主动向刘志堂交付租金。所以，上诉人主张与事实根本不符，不符合常理。三、合伙应当有合伙协议，共同出资、共同经营、共享受益、共担风险，才构成合伙。很明显，双方不存在合伙关系的法律特征。刘志堂建房后，就将房屋对外出租，上诉人都是承租人，刘志堂收取租金。上诉人主张合伙经营没有任何事实和法律根据。四、上诉人主张所交付的租金是与刘志堂分担的土地租金，而非房屋租金没有事实依据和法律根据。本案诉争房产所有权及土地使用权均归属于刘志堂，上诉人租赁房屋是搞经营活动，租赁房屋和土地是不可分割的。上诉人主张所交租金是分担土地租金，但占地协议均是刘志堂与镇政府或村委会签订，占地费也是刘志堂缴纳，土地证也是刘志堂办理，不存在上诉人与刘志堂分担土地租金事实。五、双方产生纠纷是刘志堂要求上诉人涨2014年租金，上诉人不同意，刘志堂才到法院提起诉讼的，并非上诉人主张的分担土地租金和房屋租金争执。综上所述，请求依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人张建波、赵淑芬提交票据及收据共11张，拟证明张建波为争议的房屋出资购买了全部建材。被上诉人刘志堂质证称，上诉人提交的证据不具有真实性、关联性、合法性，票据不是合法的正式发票，全是白条，上述白条不能证明与本案诉争房产具有关联性，不能证实白条中记载的费用是用于诉争房产的建造。被上诉人刘志堂提交四份：1、2006年7月22日张志峰与刘志堂的调解协议一份，拟证明张志峰与刘志堂因土地占用发生纠纷，经村委会调解达成协议，本案诉争房产归被上诉人；2、刘志堂向高林村镇政府2001年至2003年交占地费票据三张；3、刘进泉证明，对双方是否是合伙建房不清楚，只拉了一车白灰；4、录音光盘附录音书面摘要，拟证明陆保兴多次受到上诉人的威逼、诱导、指示，迫使其作证。上诉人张建波、赵淑芬质证称，1、对调解协议的真实性、合法性认可，二人建房租地的事宜由刘志堂办理，所以协议中有刘志堂的名字很正常。2、2002年9月14日和2003年的票据是向徐水县高林村乡镇政府交租金每年4600元，2003年11月6日这张2500元的租金是和本案没有关系。3、刘进泉的证明与我们提交的证据中第十三页证明是一致的。4、陆保兴给我们出示的证言中并没有说我们是合伙，我们只是为了证明张建波出的建材的钱，刘志堂出的人工费用。二审经审理查明事实与原审查明一致。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人之间是否存在租赁合同关系，对此，双方各执一词。上诉人张建波、赵淑芬主张其与被上诉人刘志堂之间是个人合伙关系，其对争议的房屋享有管理权和使用权。但是双方既无合伙协议，上诉人张建波、赵淑芬提交的购买建材票据亦能证明是用于建造诉争房屋。而被上诉人刘志堂与高林村镇政府及白塔铺村委会签订的三份占地协议、（2012）徐集建字第13号集体土地建设用地使用证、徐水县高林村乡镇政府承包费收据、徐水县高林村镇白塔铺村委会收据，均证明被上诉人刘志堂对诉争土地享有占有权和使用权。上诉人张建波、赵淑芬持有的被上诉人刘志堂出具的2008年至2013年的收据均载明“房屋租金”，故上诉人张建波、赵淑芬主张其与被上诉人刘志堂之间为合伙关系证据不足，一审判决依据现有证据认定双方为租赁合同关系并无不当。综上，上诉人张建波、赵淑芬的上诉理由不成立，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张建波、赵淑芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 硕代理审判员 赵鹏壮代理审判员 徐 超二〇一五年九月二日书 记 员 孙 韵 来源：百度“”