（2015）云中法民二终字第261号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-26
案件名称
李卓成与唐琼汉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李卓成,唐琼汉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第261号上诉人（原审被告）：李卓成，男，1961年8月4日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。委托代理人胡文，广东言阳律师事务所律师。委托代理人李春燕，女，1989年3月25日出生，广东省罗定市人，住罗定市。被上诉人（原审原告）：唐琼汉，男，1948年6月24日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。委托代理人：邓月明，广东恒晟律师事务所律师。上诉人李卓成因与被上诉人唐琼汉租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法船民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2008年10月28日，唐琼汉作为甲方，李卓成作为乙方，在见证人黄金汉、唐庆标、彭高贤的见证下，双方签订了《承包厂房合同书》，约定甲方将位于白鹤嘴（即原旧炮厂）的八间厂房发给乙方承包管理办香厂。合同约定付款方式为每年清明前乙方交清当年的承包款给甲方，甲方免收乙方第一年的承包款，其中从2009年10月28日起至2014年10月27日止，每年的租金是4300元，自2014年10月28日起租金提增一千元（即租金为每年5300元），如超期不交足承包款，甲方可按双倍计收乙方所欠承包款作为滞纳金，如乙方超期半年以上不交足承包款或故意不派人管理本厂工作，则甲方可无条件收回厂房，收付承包款时双方应立字为据。双方签订的合同约定违约责任：1、甲、乙单方不得以任何借口中途终止合同，如甲方无���终止合约，则应赔偿乙方投入本厂的实际工本费用的拾倍，如乙方无理终止合同，也要无条件将此厂的全部固定产业无偿归甲方所有。2、承包期间乙方不得擅自改变转包他人。3、承包期间如上级政策变动或不可抗力因素，造成合同无法履行或者合同自然终止，双方不负违约责任。4、承包期间乙方必须做好防火措施，如失火损毁厂房，乙方自行负责。5、承包期满时，乙方完整将厂房归还给甲方。6、承包期间甲方无偿提供道路畅通以及场地的使用，并协助乙方搞好拉电设施。7、乙方在未进场时，乙方先交押金2000元（其中2000元押金甲方在最后一年乙方期满承包款扣除乙方给的押金2000元）。8、承包期间，在上级政策允许炮竹生产时，乙方无条件归还厂房给甲方使用，同时甲方提供建好的同等面积厂房、场地给乙方继续办香厂使用，租金不变。合同签订后，唐琼汉依约在2008年10月28日将位于白鹤嘴（即原旧炮厂）的八间厂房交付给李卓成使用。2015年2月15日，唐琼汉称李卓成未经唐琼汉同意就将租赁房屋转租给第三人，违反合同约定擅自将租赁房屋作烟花爆竹经营，改变了租赁房屋的用途，且李卓成一直没有向唐琼汉支付过任何租金，唐琼汉遂诉至原审法院，要求处理。原审法院另查明：李卓成向罗定市工商行政管理局申请个体户注册登记并于2013年1月21日经核准成立罗定市李卓成烟花爆竹店，经营场所是罗定市罗平镇塘屋村唐啟基屋，营业执照号码是：44538160019＊＊＊＊。经营范围是零售烟花（C级、D级）、爆竹（C级）。李卓成在涉案厂房（白鹤嘴沙塘屋旧炮厂）有经营烟花爆竹的行为。原审法院再查明：唐琼汉称李卓成未经其同意擅自将房屋转租给第三人朱良德，也违反合同约定改变房屋的用途变作烟花爆竹的经营场所，双方因此发生矛盾纠纷，于2014年12月31日邀请当地的村委干部及合同见证人唐庆标、范郁榴、彭高贤、陈灿元、邓华靖等人到唐琼汉的家门口主持调解，经调解双方草拟了一份附加合同，但双方均没有在附加合同上签字。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、双方于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》属于房屋租赁合同还是厂房承包合同？二、李卓成在履行合同过程中是否存在违约行为？三、李卓成是否向唐琼汉付清了租金？对于第一个争议焦点即双方于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》属于房屋租赁合同还是承包厂房合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金给出租人的合同；而承包合同是主要是指为了促进农业建设，在发包方与承包方之间进行农村土地的土地承包经营权流转的合同。本案合同约定由唐琼汉将位于白鹤嘴（即旧炮厂）的八间厂房发给乙方承包管理香厂，在每年清明前由乙方交清当年的承包款给甲方，在2008年10月28日签订的承包厂房合同书中虽然使用如“承包”“发包”“转包”等字样，该合同在用语上不够准确，但事实上却符合了房屋租赁合同的实质要件。双方在合同中没有约定合同的履行期限，且在事后的调解过程中仍无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”综上，本案的合同纠纷属于不定期的房屋租赁合同纠纷，双方的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效，应予以确认。对于第二个争议焦点即李卓成在履行合同过程中是否存在违约行为，根据双方签订的合同约定，李卓成承租唐琼汉的厂房用于办香厂，双方已就租赁物的用途有了明确的约定，双方应遵守合同约定。李卓成虽然有资质经营烟花爆竹生意，但其营业执照上的经营场所（罗定市罗平镇塘屋村唐啟基屋）与涉案房屋的地址（白鹤嘴沙塘屋旧炮厂）并不一致，但李卓成未经唐琼汉同意，就在涉案的租赁房屋经营烟花爆竹，已经违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”李卓成在承租期间，未经唐琼汉同意就将涉案厂房转租给第三人朱良德，该事实有证人朱良德的证言及唐琼汉提交的结算清单予以证实，根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意���租的，出租人可以解除合同。”综上，李卓成在合同履行过程中未经出租人同意就改变租赁物的用途且未经出租人同意就将承租房屋转租给第三人，已然属于违约。对于第三个争议焦点即李卓成是否向唐琼汉付清了租金，根据合同约定，双方在收付承包款时应立字为据。唐琼汉称李卓成一直没有支付过租金，并于2015年2月17日起诉到法院要求李卓成支付拖欠的租金23266.6元。李卓成辩称已经交清了租金给唐琼汉，只是看在大家亲戚一场，交租金的时候就没有立下字据，于2014年12月31日当地的村委干部及合同见证人的主持调解双方的合同纠纷，在调解人员的追问下唐琼汉也承认了被告交清了租金。双方约定自2010年开始清明节前李卓成向唐琼汉付清当年的承包款，李卓成超期不交足承包款，唐琼汉可按双倍计收李卓成所欠承包款作为滞纳金，如李卓成超期半年���上不交足承包款或故意不派人管理本厂工作，则唐琼汉可无条件收回厂房，收付承包款时双方应立字为据。唐琼汉称李卓成一直拖欠租金，但至今都没有收回厂房，且没有说明理由，不予认可。根据主持调解人员范郁榴、彭高贤、陈灿元、邓华靖的证人证言和调解过程的录音，可以认定李卓成已经履行支付租金的义务，上述证人与本案均没有利害关系，证人证言与录音内容可以相互印证，可以作为定案依据。李卓成应按合同约定的付款方式履行付款义务，在交付承包款时双方应当立字为据，但在合同的实际履行中，在交付租金时并没有立下字据，双方并未对此提出异议，也未提出解除合同。原审法院认为，虽然双方签订的合同约定在交付承包款时双方应当立字为据，但交付租金时没有立字为据的行为对整个合同的履行并没有实质性的影响，且双方均默认了在交付��金时不需立字为据的行为，视为双方对合同条款中付款条款的变更约定。综上，李卓成在合同履行过程中已经付清了租金。综上所述，双方签订的《承包厂房合同书》是双方的真实意思表示，其内容和约定均无违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行相关义务。李卓成违反合同约定，未经唐琼汉的同意就改变了承租房屋的用途且未经原告同意就将承租房屋转租给第三人，已然属于违约，应当承担相应的违约责任，现因李卓成的违约行为，唐琼汉起诉到法院要求解除于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》的事实清楚，理据充足，应予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、二百一十九条、二百二十四条、二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五，《中华人民共和国民事诉讼��》第六十四条的规定，原审法院判决：一、解除唐琼汉与李卓成于2008年10月28日签订的《承包厂房合同书》；二、驳回唐琼汉请求判决李卓成支付租金23266.6元及利息的诉讼请求。案件受理费191元，由李卓成负担。宣判后，上诉人李卓成不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项；二、一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定本案的合同纠纷属于不定期的房屋租赁合同纠纷，不符合事实。一审判决认为“原、被告在合同中没有约定合同的履行期限”是没有全面正确地分析反映合同的内容。合同中明确“甲、乙单方不得以任何借口中途终止合同”，“承包期间，在上级政策允许炮竹生产时，乙方无条件归还厂房给甲方使用，同时，甲方提供建好的同等面积厂房、场地给乙方继续办香厂使用”从这些内容应该认为，合同是参照农村承包经营附条件的永久性承包经营合同，是有期限的合同。因为房屋使用的土地属于集体所有，房屋为前一轮经营者所建，被上诉人并未取得所有权。他自己也只有经营权，而且房屋属于生产经营性建筑是非居住性建筑，该承包合同与可随时解除的不定期租赁合同有实质上的不同。如果认定为可随时解除的合同，对需投入大量资金购买生产设备工具的承包方显然是不公平的。一审判决这样的认定显然是错误的，是不去整体分析合同而引出的结论。一审判决认定上诉人有两方面的违约行为也是错误的，完全是曲解合同内容和以偏概全去叙述当事人的行为而引申的结论。关于厂房的用途问题，一审判决将合同的授权性条款曲解成义务性条款，其实合同约定被上诉人将旧炮厂发包给上诉人承包管理办香厂是��项授权性条款，是因为厂房原来是用于炮竹生产的，增加办香厂的许可是一项突破了原来的用途，该约定是扩大了上诉人的权利。一审判决将该约定作为义务解释是错误的，合同并无限制不能用于烟花爆竹生产经营的约定即使属于约定不明，根据《合同法》的规定，按照该厂房的性质使用即可，销售烟花爆竹的危险性显然没有生产烟花炮竹的危险性大，这一用途没有违背厂房的性质，不能认定为违约，并且，《合同法》第二百一十九条规定，可以解除合同的要件还有“致使租赁物受到损害的”这一内容，一审判决却回避了是否有这一事实，未作任何调查。综上所述，上诉人请求二审法院能在认真审查案件事实的基础上作出公平公正的判决，还我清白。上诉人李卓成在二审期间提供以下证据：1、上诉人承租被上诉人房屋的照片4张，拟证明上诉人没有改变房屋用途，也没有使房屋受到损害；2、朱良德承租被上诉人房屋的照片2张，拟证明朱良德与被上诉人存在利害关系。被上诉人唐琼汉答辩称：请求驳回上诉人的全部上诉请求，一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案不属于不定期的房屋租赁合同纠纷，认定事实清楚，适用法律正确。因为合同并没有约定租赁的期限，或者属于期限约定不明的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同”，一审法院认定本案的合同为不定期的租赁合同，认定事实清楚，适用法律正确。我愿意接受一审判决，请求维持一审判决。二、一审法院认定上诉人“在合同履��过程中已经付清了租金”，属于事实不清。上诉人没有对一审法院驳回第二项诉讼请求提出上诉，并不代表上诉人已经付清了租金。因为被上诉人与上诉人是亲戚关系，所以才放弃了追偿租金的权利。虽然被上诉人放弃了该权利，但并不代表被上诉人承认付清了租金的事实。三、上诉人没有按照合同的约定按时支付租金，已经构成根本性违约。根据《承包厂房合同书》第一条第二款的约定，上诉人应从2010年起每年在清明前交清当年的租金，在承租1-5年期间每年的租金为4300元，第六年起每年提增1000元，即交5300元。其中第四款约定如上诉人半年以上不交足承包款，则当弃包论处，可随时收回此厂房，收付承包款时双方应立字为据。上诉人在租赁期间，从来没有支付过租金，已经违反了双方的约定，以及违反了合同法的相关规定，已经构成违约。���诉人称已经向被上诉人支付了租金，但并没有提供相关的证据予以证实，合同已经明确写明，收付承包款时双方应立字为据。上诉人主张已经缴纳租金的事实应承担举证责任。依照《合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期支付租金的，出租人也可以解除合同。依据《合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”一审法院认定主持调解人员范郁榴等人的证人证言和调解录音可以作为本案定案的依据，被上诉人认为一审认定错误。首先，调解的录音模糊不清，不能听清客观事实。其次，调解录音并没有反映出被上诉人已经承认收取了租金的事实。再次，证人在一审的陈述存在互相矛盾。四、一审法院认定上诉人有两个方面违约行为，认定事实清楚。首先，��诉人违反合同的约定，改变承租房屋的用途，增加了房屋的危害性。根据《承包厂房合同书》约定，上诉人承租的房屋是用来办香厂之用，上诉人没有经过被上诉人的同意，擅自改变承租房屋的用途。该事实有工商登记资料、现场照片予以证实，上诉人的行为已经构成违约。其实涉案房屋原来也作炮厂经营的，被上诉人基于安全问题，因为用作烟花爆竹经营，必定会增加房屋的危害程度，基于这样才决定停止经营的。现在上诉人租赁房屋用作经营烟花爆竹生意，明显有违被上诉人出租房屋的本意和双方签订的合同。其次，上诉人擅自将承租房屋转租给他人，事实清楚，证据确实充分。上诉人的行为违反了《承包厂房合同书》第二条第二款的规定，承包期间不得擅自改变转包他人。2013年农历5月5日起至2014年11月24日期间，上诉人将承租的房屋其中六间转租��朱良德用作厂房之用。该事实有朱良德出庭作证以及结算单予证实，证据之间互相吻合、能相互印证。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上所述，基于上述事实和理由，涉案合同为不定期租赁合同，承租人可以随时解除，上诉人在租赁期间，没有按照合同的约定，未经上诉人的同意擅自将承租的房屋转租给他人使用，也没有经过被上诉人的同意将承租的房屋作经营烟花爆竹生意，改变了承租房屋的用途，使房屋增加了危害程度，存在安全性隐患，且在租赁期间从来没有支付过任何的租金，上诉人的行为已经构成根本性违约，符合法律解除合同的情形以及符合双方约定解除合同的情形。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人唐琼汉在二审期间没有提供新的证据。被上诉人唐琼汉对上诉人李卓成二审提交的证据的真实性、合法性予以确认，对其证明内容不予确认。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：被上诉人唐琼汉于2015年2月17日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决依法解除2008年10月28日唐琼汉与李卓成签订的承包厂房合同书；2、判令李卓成支付租金23266.6元（1至5年的租金为每年4300元，第6年起租金为每年5300元）及利息（从2009年10月28日起至起诉之日止以本金23266.6元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）给唐琼汉；3、判令李卓成承担本案诉讼费用。本院认为，上诉人李卓成与被上诉人唐琼汉签订《承包厂房合同书》确立的是租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题是：一、上诉人是否将承租房屋转租给他人、是否改变房屋用途？二、被上诉人请求解除租赁合同的理由是否成立？一、关于转租问题，被上诉人提供证人朱良德的证言和上诉人书写的结算单证明上诉人将部分房屋转租给朱良德。上诉人认为其只是借地方给朱良德放置机器办香厂，不存在租赁合同关系。朱良德在一审庭审时出庭作证承认向上诉人承租房屋的事实，且有上诉人立下的结算清单证实上诉人已收取朱良德的租金。因此，上诉人转租房屋的事实清楚，证据确凿，本院予以确认。关于房屋用途问题，上诉人已经承认其将部分房屋用于经营销售烟花爆竹，本院予以采信。二、关于被上诉人请求解除合同的理由是否成立问题。被上诉人认为上诉人未经其同意，擅自将房屋作烟花爆竹经营，改变房屋用途，增加房屋危害程度。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”被上诉人未能提供证据证实上诉人改变房屋的用途致使房屋受到损失，故对被上诉人上述主张，本院不予采纳。被上诉人还认为上诉人未经其同意转租房屋给他人，对此事实本院已经确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，被上诉人以此为由请求解除合同，理由成立，本院予以支持。因本案合同没有约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。原审判决判令解除双方的租赁合同，认定事实清楚，处理正确，应予维持。另外，被上诉人认为上诉人没有付清租金，已经构成违约。原审判决认定上诉人已经付清租金，驳回被上��人请求上诉人支付租金的诉讼请求。被上诉人对此没有提出上诉，视为服判，本院对该判项亦予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人李卓成负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 罗晓红代理审判员 陈洁涛二〇一五年九月二日书 记 员 冯梓叶 来源：