（2015）新中民五终字第149号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-24
案件名称
河南豫辉房地产开发有限公司与新乡市双强物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南豫辉房地产开发有限公司,新乡市双强物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第149号上诉人（原审原告、反诉被告）河南豫辉房地产开发有限公司。住所地新乡市中原路184号天龙苑3号营办楼8层。法定代表人林雄辉，董事长。委托代理人王历彩、李亚方，河南众盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）新乡市双强物业管理有限公司。住所地新乡市新飞大道98号-7#门面房5楼。法定代表人李双强，总经理。委托代理人杨自勇，河南富豪律师事务所律师。上诉人河南豫辉房地产开发有限公司（以下简称豫辉公司）与被上诉人新乡市双强物业管理有限公司（以下简称双强公司）物业服务合同纠纷一案，豫辉公司于2013年12月13日提起诉讼，请求：双强公司向豫辉公司支付各种款项及各种损失合计488262.66元并承担本案的诉讼费用。后双强公司提出反诉，请求：豫辉公司向双强公司支付空置房物业服务费147208.14元及违约金(按每日3%计算),支付欠交电费9368元及垫支的电梯年检费4200元、水费5846元,三项共计19414元。经审理，河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）于2014年12月18日作出（2013）牧民二初字第419号民事判决。宣判后，豫辉公司不服提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：豫辉公司与双强公司于2010年1月8日签订“太阳城B区物业服务合同”，约定豫辉公司选聘双强公司对太阳城B区提供标准化物业管理服务，本物业服务合同对太阳城B区全体业主或物业使用人（以下简称业主）均具有约束力。分两个阶段：第一阶段自签订合同之日至2010年10月31日（交房时间）止，第二阶段自2010年10月31日至业主大会成立后选举新的物业管理企业止。双强公司提供的标准化物业管理服务包括以下内容：1、公共道路、楼道的清扫保洁；2、共用设备的维修、养护；3、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的检查疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序、消防、交通等事项的协助管理；6、物业装饰装修管理；7、物业档案资料管理。服务收费形式采取包干制方式，按合同约定的内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由双强公司享有或承担。物业服务费用采用质价相符原则由双方协商决定按以下标准执行：1、第一阶段由双强公司免费向豫辉公司提供物业宣传资料，明确双强公司需告知业主的事项及解答业主关心的问题，并提供不定期的物业咨询服务。2、第二阶段物业服务，（1）住宅物业服务费用按建筑面积0.75元/月/㎡执行（含智能化维护费0.1元/月/㎡）；（2）业主空置房屋按80%收取物业服务费；（3）商业物业按1元/月/㎡执行；（4）公摊费用由全体业主另行分摊。物业服务费用用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、奖金和福利费用；（2）现有工程设施、设备的维修养护费用；（3）管道及化粪池疏通清掏费用；（4）清洁卫生费用；（5）绿化养护费用；（6）秩序维护费用；（7）行政办公费用；（8）法定税费；（9）经营利润。双强公司服务内容不包括以下事项：1、因电梯、二次供水等设施、设备运行产生的能源消耗费用及电梯维保、注册、验收、年检等费用支出；2、……。自2010年10月31日起，豫辉公司应将未售出或业主未领取钥匙的物业按季度全额交纳物业服务费，物业钥匙由豫辉公司交双强公司向业主发放。业主应于领取房屋之日起预交一年物业服务费。以后物业服务费用由豫辉公司按季度预交，即在每季度初的第一个月15日前预交本季度物业服务费用。双强公司具体的日常物业管理服务活动豫辉公司不参与，也不承担服务质量和不合理收费引起的责任。合同期限自签约之日起至本合同终止之日止。以下情形本合同终止：1、……；2、因豫辉公司未按本合同执行，双强公司无法正常开展物业管理服务工作，双强公司提前一个月书面提出解除，并在该月内办理完双方对账、移交手续的；3、……。豫辉公司或双强公司提出解除合同的，双强公司应在一个月内将财务收入情况详细列表，经豫辉公司及业主委员会对账核实，且未发生超支现象或挪用预收款现象，并将物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务20日内移交给豫辉公司，方可退出，否则双强公司应承担经济责任和法律责任。业主逾期缴纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应交总费用的3%支付违约金。合同签订后，双强公司于2010年10月31日入住对小区进行管理。在履行合同过程中，豫辉公司与双强公司产生矛盾。2011年11月15日，豫辉公司在小区内贴出“公告”称：尊敬的太阳城巴黎左岸业主：自2010年10月份小区交付使用后一年来，我们一直致力于完善小区配套和环境，力求营造一个和谐安定的人居环境，然而通过一年的观察和业主反馈，我们选聘的双强公司在实施物业管理服务中，没能尽到管理服务的职责，对此，我公司向广大的业主表示深深的歉意，同时责成双强公司严格按照合同的规定执行，在一个月之内彻底整改，如一个月内未见改善，我公司将就此事上报主管部门备案，并终止与双强公司的合作。2011年12月26日，双强公司在小区内贴出“通告”称：尊敬的太阳城（二期）巴黎左岸小区各位业主：豫辉公司多次以服务不周为由通知我公司，要接手本小区，要求我公司移交本物业，并数次派出人员到业主家中，多方宣传鼓动业主要更换物业等等，在一定程度上影响了我物业公司工作正常开展。巴黎左岸小区至2011年10月24日已满一年，根据《物业服务协议》，物业管理处于2011年11月1日向全体业主发出了《缴纳物业服务费的通知》，但经统计两个月以来缴纳物业服务费的业主只有几十户。由于上述原因，严重导致小区物业工作无法正常进行，我公司经上报新乡市物业办及新乡市物业管理协会，决定向太阳城（二期）巴黎左岸小区全体业主通告：2011年12月31日零时退出小区管理。多收部分业主的物业费用及其他费用双强公司将会转交给新的物业企业。通告发出后，双强公司于2012年1月3日退出，小区管理由豫辉公司接手。2012年1月5日，豫辉公司、双强公司双方就物业管理部分相关事项进行了交接。2012年4月13日，豫辉公司向供电部门交纳了小区2011年11月份、12月份的电费217998.66元。查明，在审理过程中，豫辉公司自认应向双强公司支付的空置物业服务费为69610.23元。双强公司在管理期间，曾于2011年10月31日交纳电梯检验费4200元。原审法院认为：根据已查明的事实，自豫辉公司、双强公司双方签订合同，履行至2011年11月双方各自发出通告，双方之间已产生不可调和的矛盾，导致事实上于2012年1月解除合同，双强公司撤离。对合同解除的发生双方均有过错，应各自承担相应责任。一、关于电费、水费：本案审理的是物业服务合同法律关系，作为双方合同关系成立依据的2010年1月8日“太阳城B区物业服务合同”中，并无关于代收代交水电费的约定，豫辉公司要求双强公司支付代垫的电费409582.36元、双强公司反诉要求豫辉公司支付代垫的电费9368元、水费5846元，均无依据不予支持（豫辉公司、双强公司双方若认为与供电部门及用户之间具有委托等法律关系可另案主张）；二、关于豫辉公司主张的2012年1、2月份双强公司撤离后豫辉公司临时安排物业管理工作人员发放工资55122元及办公费用支出等6605元，根据双方合同中关于物业服务费开支内容的约定，该款项应从豫辉公司接手后收取的物业管理费中支出，要求双强公司承担没有依据，不予支持；三、关于豫辉公司主张的设备丢失造成的损失费用7383元，豫辉公司提交的证据系自己单方制作，不足以采信，要求双强公司承担不予支持；四、豫辉公司主张的借款3500元，属物业管理中支出的费用，双强公司同意从豫辉公司应付的空置物业服务费中扣除，予以支持；五、关于双强公司反诉要求豫辉公司支付的空置物业服务费147208.14元，其提交的证据B13、B14、B15不足以证明空置房屋的数量，交费区间也不明确，所欠空置费以豫辉公司自认的69610.23元为准，双强公司要求支付违约金无依据（合同约定的3%违约金是针对业主逾期交纳而设），不予支持；六、关于双强公司垫付的电梯年检费4200元，依照中华人民共和国建设部、财政部2007年12月4日《住宅专项维修资金管理办法》之规定，该项费用属于住宅专项维修资金的使用支出范围，双强公司可依法向房地产管理部门或者是业主大会提出申请得到补偿，要求豫辉公司承担没有依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、双强公司于判决生效后十日内支付豫辉公司借款3500元；二、豫辉公司于判决生效后十日内支付双强公司空置房屋物业服务费69610.23元；三、驳回豫辉公司其他诉讼请求；四、驳回双强公司其他反诉请求。案件受理费8800元，由豫辉公司承担8750元，双强公司承担50元；反诉费3632.44元，由豫辉公司承担1517.5元，双强公司承担2114.94元。豫辉公司上诉称：一、双强公司代收代缴电费是基于案涉物业服务合同，该合同对此虽无明确约定，但上诉人与双强公司就此已形成事实上的委托关系，并实际履行。物业服务企业为业主代收代缴电费也是一种行业习惯，成为物业服务工作的重要服务项目。上诉人主张的电费系2011年11月、12月份的，双强公司已经向业主代收，但未代缴，上诉人接手之后已缴纳。该损失是双强公司违约造成的，双强公司应当支付给上诉人。从法律上看，双强公司作为受托人，因不履行职责给委托人造成损害的，应承担民事责任。因此，在合同终止后，双强公司应支付上诉人垫付的电费217998.66元，以及已经收取电费与缴纳电费的余额197654元。二、双强公司擅自撤离前已收取撤离后的物业费，则其应支付已收费期间的物业人员工资55122元及办公费用6605元。三、设备丢失的事实清楚，相关证据并非上诉人单方制作，对于相关费用双强公司应予支付。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判支付上诉人关于赔偿损失484762.66元，全部诉讼费用由双强公司负担。双强公司辩称：豫辉公司没有理由向答辩人主张支付电费，豫辉公司应该承担合同解除的后果。答辩人本身就是用电人，无豫辉公司代答辩人垫付电费一说。答辩人在合同履行和解除中无过错，合同交接之后的后续事宜应该由豫辉公司承担。新的物业费已经从2012年1月1日开始收物业费了。丢失设备清单是豫辉公司单方制作和估价的，是无效的，如果存在丢失设备的情况，在交接的时候就应该提出。合同违约是豫辉公司违约，豫辉公司直到现在没有交给答辩人空置房屋的物业费。豫辉公司在小区内大肆宣传更换物业，导致答辩人物业费无法收缴。小区的供电设施是一次性建成的，但是小区本应该建成的二三十栋楼，前期只建了八栋楼，造成供电线路损耗较大。在前期答辩人接手物业前已经产生了9000多元的电费。答辩人退出前曾安排工作人员进行为期一周退还业主多缴纳的物业费及水电费工作，不存在交接时出重复交物业费的问题。本院经审理查明：双强公司代收电费的情况是：小区业主及商户用电使用充值卡，充多少用多少，用完停供。小区其他用户，工地用电、澡堂及拆迁办用电等，用多少交多少，按时交纳，无拖欠情况。双强公司称自己未向业主收取小区公共用电费用。双强公司已代缴2011年10月份以前的电费。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：一、关于豫辉公司要求双强公司支付其已垫付电费及返还多收取电费的问题。供电单位与豫辉公司在案涉物业管理区域建设期间签订了供用电合同。物业管理区域建成后，豫辉公司与供电单位并未解除供用电合同，而是设置供用电管理系统负责对物业管理区域内最终用户的用电情况进行管理，向最终用房收取电费，以自己的名义向供电单位交纳电费。豫辉公司在与双强公司签订前期物业服务协议后，将该供用电管理系统交给双强公司，委托双强公司代收代缴电费，双方事实上形成了委托合同关系，双强公司退出物业管理区域并将供用电管理系统交还豫辉公司后，双方委托合同关系终止。在双强公司为小区提供物业服务期间，代缴电费总额为704744.32元。对于双方公司代收电费余额，双方存在争议。豫辉公司主张双强公司向业主代收电费为512720元，向其他用户代收电费284630.8元，合计代收总额797350.8元，扣除已代缴电费704744.32元，余额为92606.48元。该余额与双强公司收取的607户业主每户300元的公摊费（合计182100元），总计274706.48元，因统计资料不全，豫辉公司要求双强公司返还其中的197654元电费。对于豫辉公司主张的公摊电费，双强公司辩称该费用不是公摊电费，而是为弥补物业费的不足收取的其他费用，在公司撤出之际已将2012年以后的物业费、公摊费核算后退还有关业主。从双强公司提交的公摊费的票据看，票面上并未注明公摊费用途为电费，且双强公司称该费用已直接返还业主。因此，豫辉公司要求双强公司将其作为公摊电费退还给豫辉公司，依据不足，本院不予支持。扣除上述公摊费，豫辉公司主张的双强公司代收电费余额为92606.48元，该数额的计算是豫辉公司单方计算得出，无其他证据予以印证。因此，双强公司代收电费余额应以其自认的41669.48元为准。依据委托合同的权利义务关系，双强公司应将代收的电费代缴给供电单位，豫辉公司作为供电合同当事人已经支付了相应期间的电费，则双强公司将剩余电费41669.48元交付豫辉公司即可。豫辉公司要求双强公司支付其2011年11月、12月的电费，因双强公司并非供电合同的当事人，只是受豫辉公司委托代收代缴电费，其从最终用户收取多少电费，然后将其如数缴纳给供电单位，即履行了自己的义务；豫辉公司并未向双强公司支付委托费用，也未提供有效证据证明双强公司在执行委托事务中存在故意或重大过错给其造成了损失。据此，豫辉公司要求双强公司支付2011年11月、12月份的全部电费，依据不足，本院不予支持。二、关于豫辉公司要求双强公司支付2012年1月、2月份的物业人员工资55122元及办公费用6605元的问题。双强公司于2012年1月3日退出案涉小区，其与豫辉公司签订的前期物业服务合同已终止履行。此时双强公司应按照合同约定的处理原则将已收取的超出其提供物业服务期间的物业费等属于业主的财务移交给豫辉公司。双强公司称其已将2012年以后的公摊费及物业费核算后，直接退还业主。因双强公司提交的退费票据仅是部分票据，不能证明多收费用已经退还完毕。豫辉公司可根据合同约定另行主张双强公司将其未返还的物业费退还给自己，而豫辉公司以其支付了2012年1月、2月份的物业人员工资55122元及办公费用6605元为由，要求双强公司赔偿其该部分损失，于法无据，本院不予支持。三、关于设备丢失赔偿问题。豫辉公司作为案涉小区的开发商，在与双强公司签订前期物业服务合同后，应向双强公司移交物业共用部位、共用设施设备以供查验，并移交相关资料。现豫辉公司仅提交自己单方制作的设备丢失清单，而未提交自己向双强公司移交设施设备清单予以佐证，无法证明其所谓丢失的设备实际存在且是豫辉公司移交给双强公司的。因此，豫辉公司的该项主张，证据不足，原审判决不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实部分有误，判决结果欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2013）牧民二初字第419号民事判决及诉讼费用负担部分；二、新乡市双强物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付河南豫辉房地产开发有限公司电费41669.48元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8571元，由河南豫辉房地产开发有限公司负担5071元，由新乡市双强物业管理有限公司负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 霞审 判 员 陈兴祥代理审判员 曾维锋二〇一五年九月二日代理书记员 刘 冬 搜索“”