（2015）绍虞民初字第1514号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-09-30

案件名称

浙江上百贸易有限公司与宋银桥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市上虞区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江上百贸易有限公司,宋银桥

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条

全文

绍兴市上虞区人民法院民事判决书（2015）绍虞民初字第1514号原告浙江上百贸易有限公司。法定代表人骆左强。委托代理人（特别授权）金尧坤、魏泽峰，浙江舜杰律师事务所律师。被告宋银桥。委托代理人（特别授权）徐荐土、范小东，浙江德凡律师事务所律师。原告浙江上百贸易有限公司（以下简称“上百公司”）与被告宋银桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由代理审判员朱辉适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告上百公司的委托代理人魏泽峰，被告宋银桥的委托代理人范小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上百公司诉称，2011年7月21日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将其坐落于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地（建筑面积2484.45平方米）租赁给被告，租赁期限为8年，从2011年7月25日起至2019年7月24日止，免租期五个月。双方对租赁费的金额计算及支付方式均进行了约定，每年租金分二次支付，先付后用，被告应分别于每年的12月5日前、7月5日前支付后六个月的租金，逾期未付须按照“到期未付金额*千分之五*逾期天数”向原告支付滞纳金，双方还约定若被告出现拖欠租金、租赁房产在使用过程中发生空置不营业等情形原告均有权解除合同，租赁关系终止时原告有权处置其租赁房屋内的剩余设施物品且不作任何补偿。合同签订后，原告将出租房屋交付被告，被告根据自身经营需要在对租赁房屋进行装修后，对外开展餐饮营业，但在后续合同履行过程中，被告未能按约支付租金，原告多次催讨未果。2014年9月初，被告又因自身原因停止营业并关闭租赁的经营场所至今。2014年11月18日，原告依法书面通知被告解除双方之间的合同。现原告起诉要求：1、判令被告立即将上虞市民大道688号中的中南海滨酒店第三楼层房屋和商场三楼部分场地（建筑面积2484.45平方米）腾空并退还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告宋银桥辩称：1、被告已于2015年1月27日向上虞区人民法院提起了民事诉讼，并已预立案受理，现在评估之中。故在鉴定报告尚未出来之前，被告不同意腾退。且本案应依法中止审理，与被告起诉的案件一并审理为妥；2、被告未按约交房租和关停实属无奈。原告交付被告的房屋合计2484.45平方米，其中1847平方米通过了消防验收，但剩余的640.45平方米的消防一直通不过验收。而原告在被告向其反映后，仍未能解决上述问题，故责任在于本案原告。基于上述两点，被告认为因原告的不作为，导致签订的租赁合同的目的无法实现，同时又因为涉案房屋的装璜及设施正在评估，报告没有出来之前，本案不能单独进行处理。经审理查明：2011年7月21日，原告上百公司与被告宋银桥签订了《租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地（建筑面积2484.45平方米）租赁给被告，由被告用于酒店餐饮。租赁期限为8年，从2011年7月25日起至2019年7月24日止（其中包含免租期五个月，实际起租日期为2011年12月25日）。交房日期为本合同生效后当天。合同还对租赁费用及支付时间做了约定：租金按每天每平方米1.20元计算，且租金每两年递增6%。其中2011年12月25日起到2013年12月24日止，每年租金为1088190元/年，2013年12月25日到2015年12月24日止，每年租金为1153482元/年；租金支付方式为每年分二次支付，先付后用，分别于每年的12月5日前、7月5日前支付后六个月的租金。如果承租方超过15个工作日未能支付，出租方将书面通知。承租方在收到通知后10个工作日内仍未能支付房租的，出租方保留解除合同的权利。合同签订后，原告依约将标的房屋交付被告，由被告根据自身经营餐饮需要对租赁房屋进行装修。在装修过程中的2011年11月23日，绍兴市公安局消防支队作出了《关于不同意上虞粤浙会餐饮内部装修工程消防设计的审核意见》，认为该工程消防设计存在调整原建筑使用功能导致防火分区疏散总宽度不足等问题。被告接到上述审核意见后，修改了消防设计并重新申报获得同意。2012年4月26日，绍兴市公安局消防支队做出了《关于上虞粤浙会餐饮内装修工程消防验收合格的意见》，意见中消防验收合格的装修面积为1847平方米，功能为餐饮。消防验收合格后，被告即对外开展餐饮营业，其中未通过消防验收的640.45平方米由被告实际占有使用。2012年5月25日，原告上百公司回函给被告，对被告提出的经营面积与消防验收面积差异问题作出了答复，原告承诺因此面积引起消防等单位的异议，由原告负责处理；若被告对上述承诺有其他异议，也可将差异面积部分归还原告；因消防验收已通过，故被告不能以此为由拒付租金。此后，被告继续正常经营直至2014年9月15日，期间被告未将差异面积部分返还原告，现涉案房屋仍由被告占有。房屋租金被告已支付至2014年6月24日，但未按合同约定按期足额支付。2014年11月18日，原告通过公证方式向被告送达了解除租赁合同的通知，要求被告于2014年12月15日腾空房屋并返还原告。2015年1月，被告向本院起诉，要求解除与原告间的租赁合同，并赔偿相关损失。以上事实由原告提供的租赁合同、房屋产权证、国有土地使用权证、（2014）浙虞证内民字第102276号公证书及被告提供的起诉状、回复函、绍公消审（2011）第0326、0363号审核意见书、绍公消验（2012）第0047号验收意见书和原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告已依约交付了标的房屋，被告作为承租人，应当按照租赁合同约定按期足额支付租金。现被告未依约履行支付租金的义务，显属违约。根据双方合同约定，原告可依法行使合同解除权。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于2014年11月18日，通知被告解除合同，故双方间的租赁合同已在2014年11月18日解除。租赁合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告。现原告起诉要求被告腾空租赁房屋并返还原告，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，因租赁房屋部分未通过消防验收，而该责任在于原告，故被告未按约支付租金。对此，本院分析如下：1、虽租赁房屋中640.45平方米未能通过消防验收，但租赁房屋中大部分面积已消防验收合格，且被告此后亦正常经营。在原告提出可将差异部分面积退还的情况下，被告仍继续占有经营；2、原告出租给被告的房屋仅系整幢建筑物的部分即2484.45平方米，而被告消防验收未通过部分又仅为该面积中的640.45平方米，而非整幢建筑物消防验收未通过。现被告又未能举证证明该消防验收未通过部分，系被告自身消防工程设计原因亦或是原告出租的建筑物本身的缘故；3、对于已通过部分的面积的租金，被告仍应依约支付，但被告在2014年6月24日后即停止支付租金，也违反了双方合同约定；4、退一步讲，即使消防验收未通过部分的原因在于原告，从而导致被告无法实现经营餐饮的目的或导致合同部分无效，被告仍应承担返还租赁物的法律后果。综上，被告的该抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。因被告早已选择另案起诉原告，故其完全可以在另案中主张相关权利。对于被告提出本案应中止审理，与另案合并审理的抗辩，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：被告宋银桥应于本判决生效之日起七日内腾空租赁房屋（位于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地，建筑面积2484.45平方米）并返还原告。本案受理费80元，减半收取40元，由被告宋银桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费80元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户,帐号09×××13－9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。代理审判员　朱　辉二〇一五年九月二日书　记　员　朱文金附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。搜索“”