（2015）南民三终字第00757号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-01-12
案件名称
王遂坤、白爱勤与马国钦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马国钦,王遂坤,白爱勤,李淑杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民三终字第00757号上诉人（原审被告）：马国钦。委托代理人：陶会凡，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王遂坤。被上诉人（原审原告）：白爱勤。委托代理人：池发玉，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李淑杰。上诉人马国钦与被上诉人王遂坤、白爱琴、李淑杰房屋买卖合同纠纷一案，王遂坤、白爱琴于2013年8月7日向南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：马国钦立即停止侵权，腾空并搬离王遂坤、白爱琴房屋，并将所侵占位于南阳高新区百里奚街道办事处百里奚社区百里奚南村793号房屋归还王遂坤、白爱琴。诉讼费由马国钦承担。原审法院于2015年3月18日作出（2013）宛龙高民初字第314号民事判决。马国钦不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭进行了审理，上诉人马国钦及其委托代理人陶会凡，被上诉人王遂坤、白爱琴的委托代理人池发玉，被上诉人李淑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年5月，马国钦与第三人李淑杰协商房屋买卖事宜。2003年6月3日，李淑杰与王锴到南阳市宛城区公证处，由王锴代替王遂坤在委托书上书写“王遂坤”的名字，办理了委托李淑杰出售本案争议房屋的公证书。2003年6月10日，马国钦与李淑杰签订一份《房地产交易书》，甲方为李淑杰、王遂坤，乙方马国钦，协议约定，1、甲方自愿将座落于南阳市百里奚南村793号，宛市房第3090184号及宛市土国用2000字第01011号的房地产（房屋建筑面积206.72平方米、地皮面积11×17平方米）出售给乙方。2、甲乙双方议定成交价为110000元，不含过户税费，付款方式一次性付清。3、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权、债务等，一概由甲方负责清理，并承担全部赔偿。4、甲方应提供给乙方关于此次房地产交易和过户所需的证件、资料并和乙方共同办好交易、过户手续。5、甲方已收到给乙方交给此次房地产交易总金额共计110000元。乙方已按双方议定价一次性付清给甲方上述此房地产交易总额110000元。6、甲方已将上述房地产的房屋所有权证、土地使用权证、房屋共有权证或者共有人同意出售书面证明交给乙方，甲方认定乙方已长期拥有此房屋所有权。之后，马国钦将房款110000元付给李淑杰，李淑杰将房屋及房屋所有权证、土地使用权证等证件交给马国钦，马国钦在该房屋居住至今，马国钦对该房屋进行了修缮和增建。2009年12月22日马国钦请求王遂坤、李淑杰协助办理将南阳市百里奚南村793号房产及土地过户到马国钦名下，向原审法院提起诉讼，原审法院作出（2010）宛龙民事商三初字第78号民事判决。2011年5月10日，王遂坤及白爱勤申请再审，2011年11月2日，本院以原审认定王遂坤参与卖房的事实不清、原审公告送达开庭传票缺乏依据，程序违法为由，将案件发还重审。2012年12月2日原审法院作出（2012）宛龙民商三初字第96号民事判决，认为王遂坤、王金祥（王遂坤父亲已死亡）、白爱琴在房屋买卖交易过程中并未参与，对房屋的处分行为也不是二人真实意思表示。百里奚南村793号房产李淑杰虽向马国钦交付房产及权属证书，马国钦也实际占有至今，但该房屋未进行产权转让登记，不符合善意取得的构成要件。因此，马国钦与李杰签订的房屋买卖合同为无效合同，据此，判决驳回马国钦的诉讼请求。马国钦不服该判决，上诉至本院，2013年4月18日本院作出（2013）南民二终字第00113号民事判决，认为争议房产家属家庭共有财产，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，李淑杰未经全体共有人同意处分共有财产违反了法律规定。马国钦与李淑杰签订卖房协议时，应当知道本案争议房产不是李淑杰的个人房产。本案争议房产的所有人王遂坤在外地工作，王遂坤、王金祥、白爱琴在河南省××辛店镇居住，王遂坤、王金祥、白爱琴均未委托李淑杰卖房，李淑杰个人的卖房行为不能代表王遂坤、王金祥和白爱琴，李淑杰的行为不构成表见代理。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得要符合的三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。本案马国钦的购房不符合善意取得的条件，不构成善意取得。判决驳回上诉，维持原判。2014年2月24日王遂坤、白爱琴申请对该房产添附部分进行司法鉴定，2014年2月28日原审法院依法委托鉴定机构进行司法鉴定，后因马国钦不同意鉴定，2015年2月12日鉴定材料退回。原审法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李淑杰与马国钦所签订的房屋买卖协议已被人民法院生效的民事判决确认为无效合同，马国钦因该无效协议而取得的房屋依法应当返还给房产所有人，故王遂坤、白爱琴要求马国钦腾房并归还房屋的主张，予以支持。李淑杰因该无效协议取得的购房款110000元依法应当返还给马国钦。对马国钦提出的李淑杰应承担过错赔偿责任辩称理由，因马国钦未提出反诉，如有纠纷，可另行主张权利。对本案争议房屋的马国钦修缮和增建部分，因马国钦未提出反诉，且无法进行司法鉴定，因此，对该部分不予审理，马国钦可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后30天内，被告马国钦腾出2003年6月10日《房地产交易书》约定的座落于南阳高新区百里奚街道办事处百里奚社区百里奚南村793号房屋，并将该房屋返还原告王遂坤、白爱勤；二、本判决生效后30天内，第三人李淑杰返还被告马国钦购房款110000元。案件受理费100元，由王遂坤、白爱琴与马国钦各负担50元。马国钦上诉称：一、原审判决程序违法。本案争议房产的共有人之一王金祥已经去世，其名下的产权应由其法定继承人继承，在其法定继承人未明确放弃产权的情况下，王遂坤、白爱琴对该房产不具备完全产权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第132条的规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。其他法定继承人作为必要共同诉讼人，理应参加诉讼。原审法院在既未查明王金祥的法定继承人身份，更未通知王金祥的法定继承人到庭参加诉讼的情况下，判决将该房产返还给被王遂坤、臼爱勤，程序违法。二、原审判决马国钦返还王遂坤、白爱琴11万购房款错误。从原审判决书中可以看出，在马国钦和李淑杰房产买卖过程中，李淑杰存在重大过错，马国钦也当庭要求李淑杰、王遂坤承担过错赔偿责任，否则，其无权要求马国钦退房。且二人买卖房产的行为发生在2003年，时至今日己12年之久，12年间，物价大幅上涨，房价也翻了几番，原审判决按2003年时的房价判决，显然对马国钦不公。三、马国钦与李淑杰签订的《房地产交易书》合法有效。马国钦对该房产的取得属于善意取得，不应予以返还。从李淑杰卖房时提供的手续看：该房产为李杰、王遂坤、白爱琴和王金祥四人共有，2003年5月27日，白爱琴、王金祥通过《声明》放弃了对该处房产的所有权，明确表示：“该房屋由李淑杰、王遂坤两人处分，由两人进行出售，所得款项归两人所有”。该处分行为不损害国家、集体和任何第三人的利益，符合法律规定，合法有效；王遂坤于200去年6月3日通过公证机关，给李淑杰出具《委托书》一份，委托李淑杰全权办理该房屋（百里溪南村793号房产）的一切出售事宜。根据以上资料，李淑杰完全能够代表自己和王遂坤处分本案争议房产，因此，马国钦与李淑杰签订的《房地产交易书》合法有效。退一步讲，李淑杰与马国钦《房地产交易书》被南阳市中级法院确认无效一案，马国钦己向检察院申请抗诉，马国钦始终认为双方的《房地产交易书》合法有效，马国钦对该房产的取得属于善意取得，不应予以退还。王遂坤、白爱琴答辩称：一、原审判决程序合法，马国钦上诉理由不能成立。本案不是遗产继承纠纷，而是合同无效之下财产返还的纠纷，是王遂坤、白爱琴基于马国钦无合法依据现仍侵占王遂坤、白爱琴房产、王遂坤、白爱琴要求返还的诉讼，此类案件不属于必要共同诉讼，王遂坤、白爱琴有权单独起诉，因此，原审程序并不违法，马国钦此上诉理由没有法律依据，依法不能成立。二、原审判决李淑杰向马国钦返还购房款依法有据，判决完全正确根据我国合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，李淑杰与马国钦所签订的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，马国钦据此合同所取得的房屋依法应返还给答辩人，而第三人据此合同所取得的11万元依法也应返还给王遂坤、白爱琴，因此，原审判决李淑杰向马国钦返还购房款是有法律依据的，该判决并无任何不当。马国钦称返还11万元不公平，但一审中，马国钦并未提起反诉，也未提供证据证明合同双方是否存在过错，就连房屋的修缮及相关增建部分，马国钦也未提出补偿主张，王遂坤、白爱琴提出鉴定申请，马国钦不予配合，致使鉴定无法进行。根据民法不告不理的原则，马国钦没有提出反诉主张，原审法院就没有处理的权利，且原审判决己明示，对此部分，马国钦可另行主张权利。因此，原审法院的判决处理适当、依法有据，请二审法院依法予以维持。三、马国钦对本案争议房产依法不构成善意取得，原审判决马国钦返还房屋符合法律规定，请二审法院依法予以维持。本案争议房产，王遂坤、白爱琴与马国钦己打了多场官司，相关证据也已经多次法庭审理并确认其效力，马国钦的购房不符合善意取得的条件，依法不构成善意取得，这是已经生效判决确认的事实，马国钦与李淑杰签订的房屋买卖合同为无效合同，这也是已经生效判决确认的事实，因此，马国钦再以合同有效、善意取得来主张不应返还房屋、原审判决错误，实属无理缠纠，没有任何事实根据及法律依扰，也没有任何意义，请二审法院依法驳回马国钦的上诉，维持原判。综上三点，马国钦上诉无事实根据及法律依据，上诉理由均不能成立。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，程序合法，判决结果正确，请二审法院依法予以维持。李淑杰辩称：原审判决正确，请求二审法院依法处理。根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判决程序是否合法。2、原审判决结果是否适当。二审庭审中各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：该案王遂坤、白爱琴是基于马国钦与李淑杰签订的房屋买卖合同无效，作为涉案房屋的所有权人和共有人提起的返还财产纠纷，王遂坤、白爱琴系涉案房屋权属证书中注明的所有权人和共有人，有权就涉案房屋向马国钦主张权利。涉案房屋的另一共有人王金祥死亡后的继承问题与本案不属同一法律关系，马国钦上诉称原审未通知王金祥的法定继承人参加诉讼程序违法的理由不能成立，本院不予支持。李淑杰与马国钦所签订的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，原审判决马国钦将涉案房屋返还给王遂坤、白爱琴，李淑杰向马国钦返还购房款11万元符合法律规定。至于因合同被确认无效后李淑杰给马国钦造成的损失及马国钦对涉案房屋改建的添附费用，因原审中马国钦未提起反诉，亦未举证证实其损失及添附费用的具体数额，原审判决未予处理并无不当，本院亦不予处理，马国钦可另行向李淑杰提出主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马国钦负担。本判决为终审判决。审判长 龚跃伟审判员 孙 娟审判员 孙建章二〇一五年九月二日书记员 杨松峰 更多数据：