（2015）永民初字第813号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-24
案件名称
罗国辉与龙岩市天鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市永定区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第813号原告罗国辉，男，汉族，居民，住龙岩市永定区。委托代理人戴永生，福建坤朗律师事务所律师。委托代理人李亚玲，福建坤朗律师事务所律师。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司，住所地：龙岩市永定区凤城镇沿河西路186号。组织机构代码证号为：55322127－6。法定代表人刘年芳，董事长。委托代理人林惠玲，福建津都律师事务所律师。原告罗国辉与被告天鑫公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月29日及7月27日二次公开开庭进行了审理。原告罗国辉及其委托代理人戴永生与被告天鑫公司的法定代表人刘年芳及其委托代理人林惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗国辉诉称，2014年1月28目原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：201400103，原告向被告购买位于永定县凤城镇东门农行旁“天鑫财富广场”2#601单元的房产。合同签订后，被告以合同需要公司盖章为由，该《商品房买卖合同》至今未交给原告一份收执。《商品房买卖合同》第八条规定，被告应当在2014年5月31日前将合乎约定条件的商品房交付原告使用；第九条规定，被告逾期交房超过90天的，原告有权单方解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告已付款的2％支付违约金。《合同法》第九十三条规定，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。被告实际交房时间已经逾期超过90日，其行为已经构成严重违约，为此，原告特向法院提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款人民币330000元，支付原告违约金人民币6600元，并支付从2014年5月31日起返还原告购房款之日止资金占用利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息暂计至起诉日资金占用利息l6555元）；3、判令被告交还原告《商品房买卖合同》；4、本案诉讼费由被告承担。被告天鑫公司辩称，首先，答辩人认为，本案中原告罗国辉在与答辩人签订了《商品房买卖合同》后，交纳了第一批的款项330000元，之后一直不来缴纳第二笔款项330000元，也不去办理按揭。答辩人的法定代表人刘年芳及工作人员多次去电与原告联系，要求其来办理按揭手续，但原告一直不来办理。而在本商品房买卖中，由于原告一直没有前来缴纳剩余的购房款，因此是原告违约在先，也由于没有收到足额的购房款，答辩人根本不可能将房屋交付给原告，因为根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告作为买房户，有先履行支付全部购房款的义务，而答辩人作为卖房人，在原告履行义务不符合约定时，有权不交付房屋。故现原告起诉认为答辩人违约没有按期交房没有任何法律依据，在原告没有履行先期义务的情况下，无权主张答辩人违约。至于根据《商品房买卖合同》中的约定，答辩人可以主张原告违约的诉请，答辩人将另行主张。同时答辩人认为，答辩人建设的本商品房延期交房是因为政府规划要求与政府之后对被告的建设要求不一致，导致被告被责令停工八个月，之后处罚决定又被政府撤销，说明被告延期交房是由于政府原因导致的，不是被告故意不作为导致的。综上，答辩人认为，原告违约在先，因此原告无权要求具备后履行义务的答辩人履行合同约定，因此法院应驳回原告的诉讼请求，以切实维护答辩人的合法权益。在举证期限内，原告罗国辉向本院提交以下证据：1、收款收据一张、银行交易凭证二张。证明原、被告订立《商品房买卖合同》及原告缴纳购房款330000元的事实。原告依约缴纳了330000元的首付款。被告质证后对证据的真实性无异议，但是认为这三张收据和凭证恰恰证明原告只交付了购房款的一部分，还没有交付剩余的购房款。2、律师函。证明原告律师有向被告发出律师函，通知被告解除商品房买卖合同。被告质证后对证据的真实性没有异议，但认为原告要求解除合同的理由是不合法的，当时收到律师函后，我们有立即回函给原告的代理律师要求其交纳剩余房款。因此我们认为法庭不应采纳原告的证明内容。3、《商品房买卖合同》一份，证明双方所订立的《商品房买卖合同》确定的权利义务关系。被告质证后没有异议。4、原告罗国辉和被告法人代表刘年芳签字的承诺书，被告质证后对真实性和内容都有异议。被告认为承诺书中“刘年芳”签名不是刘年芳本人签的，即使签名是真实的，根据承诺书的内容来看，说明双方已经明确约定了由原告办理按揭，在无法办理按揭时才由被告退回预交款，但现在原告没有任何证据证明他是不能办理按揭的，因此原告要求退回预交款的理由不能成立。5、罗国辉与刘年芳的对话内容录音光盘一份，证明开发商已逾期交房且无法兑现承诺书中为原告出具收入证明的内容。被告质证认为假设录音是真实的，我们对证明内容有异议：（1）、逾期交房确实存在，是由于各方面原因导致的，我们也在第一次开庭已经提交了证据来证明。（2）、从录音内容里面可以看出，刘年芳从来没有承认有签过这份承诺书，也没有答应为原告办理出具收入证明的意思表示。（3）、我们认为要求被告为原告开收入证明，因为原告不是被告的员工，这个收入证明也是不合法的，虚假的，这是不能得到法院支持的。6、原告与刘爱香、王永生、池老师等七个业主的电话录音光盘一份。证明：（1）、这七个通话的业主所购的房屋都不具备按揭条件；（2）、开发商也没有通知这七个业主办理按揭手续。被告质证对录音的真实性、合法性、内容都有异议：（1）、这些人虽然在录音中有表述他的名字或身份，但是这些人本人没有亲自出庭，无法确认通话对方的真实身份，存在原告可能叫别人冒用购房户身份的可能。（2）、即使通话对方是真实的购房户，他们在通话里面所作的表述都是一种自己的猜测，或者是听说而已，并不是直接有效力的证明，不能举证通话内容的真实性。（3）、原告在庭前申请法院调取的证据已经证实被告开发的天鑫财富广场已具备为所有购房户办理按揭的条件，相反，原告没有提供任何证据证明原告购买的房屋办理不了按揭贷款。7、商品房预售许可证复印件二份。证明原告方购买的商品房符合预售条件的事实。被告质证后没有异议。8、天鑫房地产公司与工商银行签订的《按揭贷款业务合作协议》。证明天鑫房地产公司已经与银行签订了按揭贷款的事实。被告质证后对真实性和内容没有异议。说明原告方购买的该套房产已经具备办理按揭贷款的条件，只是原告没有来办理按揭导致至今按揭没有办理的事实。9、该房地块国有土地使用权证复印件八张。证明在该在建项目土地使用权上已设定的抵押权的事实。被告方质证认为真实性没有异议，但天鑫房地产是否有设定抵押权与原告能不能办理按揭没有关联性。10、永定县预购商品房预告登记申请书和商品房买卖合同备案信息表各一份。证明原告购买的房子已经办理了预告登记手续。被告质证对真实性和内容没有异议。证明原告方购买的该套房产已经具备办理按揭贷款的条件，只是原告没有来办理按揭导致至今按揭没有办理的事实。在举证期限内，被告天鑫公司向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证两份、建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证五证，以此证明天鑫公司销售给原告的商品房是取得了合法预售许可资格的。原告质证后对证据的真实性无异议。2、《商品房买卖合同》，证明双方所订立的《商品房买卖合同》确定的权利义务关系。原告质证后无异议。3、永定县建设工程质量监督站出具的责令改正（局部停工）通知单一份，永定县住房和城乡规划建设局2014年5月26日出具的福建省永定县住房和城乡规划建设局的行政处罚决定书，永定县住房和城乡规划建设局2014年11月13日出具的福建省永定县住房和城乡规划建设局的撤销《行政处罚决定书》的决定，由福建省土圆楼建设集团有限公司出具的证明一份。证明：由于政府部门的行为，导致停工了八个月，所以才延期交房的。原告质证后对该证据真实性和合法性予以确认，但认为与本案没有关联性。本院对以上证据分析与认定：被告提供的三组证据和原告提供的1、3、7、8、9、10证据，经对方当事人质证后均对证据的真实性无异议；原告提供的证据2、4、5经被告质证后对证据的真实性无异议，仅对证明内容有异议，这些证据的来源、形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据。原告提供的证据6，被告质证后对其真实性、合法性、证明内容都有异议。本院认为该通话录音证据中涉及的几个人本人没有亲自出庭，无法确认他们的真实身份，也就无法确定他们与原告通话的真实性，因此不能作为定案的依据，本院不予确认。依据以上认定的有效证据和法庭庭审调查，本院对本案的主要事实作如下认定：被告天鑫公司是2010年4月9日成立的房地产开发有限公司，经营范围为：房地产开发、商品房销售、建筑材料销售、房地产中介、物业管理。公司成立后于2010年6月9日取得坐落于龙岩市永定区凤城镇东半街的一块国有土地的使用权，土地证号为：永定国用（2010）第A17**号，使用权面积为4839平方米。2012年11月12日，被告天鑫公司取得地字第3508222012006号《建设用地规划许可证》，之后在该土地上兴建天鑫财富广场商住房地产项目。2012年12月31日，被告取得天鑫财富广场住宅和综合用房的《商品房预售许可证》，证号为：永房预售证（2012）第008号，预售总面积为12179.1平方米，共198套，其中住宅预售面积3628.5平方米，共30套；综合用房建筑面积8568.6平方米，共168套。2014年1月28日，原告罗国辉向被告天鑫公司购买天鑫财富广场2号楼607号综合用房一套，原告于同日向被告预付了330000元，双方还签订了合同编号为201400103的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定：…第四条计价方式与价款原告所购买的综合用房的建筑面积为92.62平方米，总价为660000元；…第六条付款方式及期限买受人应于2014年1月28日签订合同并支付首期房款330000元，余额330000元办理银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：…（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。第八条交付条件与期限出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、交付条件按《合同补充协议》第五条规定处理。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》为201400103号《商品房买卖合同》的附件六，主要内容为：…第二条《买卖合同》中第六条关于“付款方式”第3项“银行贷款”的约定：1、乙方（买受人）应于《买卖合同》及本补充协议签订之日起七日内按本项目按揭贷款银行要求备齐按揭贷款所需要资料、缴纳按揭贷款所需费用、办理完毕按揭贷款各项相关手续。如果非因甲方（出卖人）原因，乙方未于前述期限内办理完毕按揭贷款手续，则乙方应于收到甲方通知之日起七日内一次性付清余款。否则视为乙方逾期付款，乙方须承担《买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款违约责任。2、若因乙方原因，本项目按揭贷款银行不同意放贷或不能按照乙方申请的额度放贷，乙方应在接到按揭银行或甲方通知之日起七日内向甲方付清全款或补足房款的差额，否则乙方应按《买卖合同》第七条的约定承担违约责任。…第五条《买卖合同》第八条规定的交房日期之日起的两个月为交房期间，甲方在此期间内的任一天交房不视为逾期，无须因此承担违约责任。逾期交房的违约责任双方约定如下：1、如逾期超过60日、不超过90日（含90日），则自交房期间届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，《买卖合同》继续履行；2、如逾期超过90日（不含90日）后，则乙方有权解除《买卖合同》。乙方解除《买卖合同》的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还乙方已付全部款项，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行《买卖合同》的，《买卖合同》继续履行，自交付期间届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，该违约金的最高金额不超过乙方已付房款的1%。…第十四条发生乙方有权解除《买卖合同》及本补充协议事由的，则自该事由发生之日起十五日内，乙方未向甲方发出解除《买卖合同》和本补充协议的书面通知的，则视为其同意继续履行《买卖合同》和本补充协议，放弃解除权。…第十七条本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。《买卖合同》及本补充协议中经双方确认的手写文字与印刷文字具有同等法律效力，如有更改，需经甲乙双方签字盖章予以确认。《买卖合同》及本补充协议如有未尽事宜，甲乙双方应按照有关法律、法规及平等互利、诚实信用之原则协商解决，但《买卖合同》及本补充协议之修改或补充，须由甲乙双方签署书面协议方为有效。被告所建的天鑫财富广场在建工程因没按经审查的设计图纸要求施工，于2013年4月3日被龙岩市永定区建设工程质量监督站作出停止施工的处罚。2014年5月26日，龙岩市永定区住房和城乡规划建设局作出永建罚决字（2014）1号《行政处罚决定书》，认定被告所建的天鑫财富广场在建工程没有按审批方案进行施工，造成现实总建筑面积比原审批面积增加4890.78平方米，并作出责令改正，补充、完善相关手续，处罚747311.1元的处罚决定。2014年11月13日，龙岩市永定区住房和城乡规划建设局作出永建（2014）225号《关于撤销永建罚决字（2014）1号＜行政处罚决定书＞的决定》，认为原来行政处罚存在事实不清、证据不足问题，并撤销了永建罚决字（2014）1号《行政处罚决定书》。2014年2月20日，原、被告将交易的房产提交到龙岩市永定区房地产交易与权属登记服务中心办理了预购商品房预告登记。但原告至今未现金缴清购房余款330000元，也未办理按揭贷款，被告亦未向原告交付房屋，双方因此引起纠纷，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的合同属于双务合同，原、被告之间互负债务，原告对被告负有支付购房款的义务，被告对原告负有交付符合交房条件的房屋的义务。从双方签订的合同内容和交易习惯来看，双方互负的债务是有先后履行顺序的，原告所负的支付购房款的义务为先履行义务，被告所负的交付房屋的义务为后履行义务。原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，仅向被告支付了首期的购房款330000元，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定余款330000元办理银行按揭，但原告在双方约定的期限内没有办理银行按揭贷款的相关手续，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第1项的约定，应当视为乙方逾期付款。被告在双方约定的期限内没有向原告交付符合交房条件的房屋，虽然也构成了违约，但因为原告作为先履行义务一方未履行其应履行的义务，被告作为后履行一方有权拒绝原告的履行要求。原告认为被告未向其交付房屋构成了违约的主张本院不予支持，其请求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款及利息，并支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。对于原告提出的判令被告交还《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告在本案诉讼过程中申请法院调取证据后，已经取得了《商品房买卖合同》，不必再作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：驳回原告罗国辉的诉讼请求。本案受理费6250元，由原告罗国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判长卢海标审判员卢卫蓉人民陪审员赖秋兰二〇一五年九月二日代理书记员江晓娟附主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。