（2015）州民一终字第545号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-08
案件名称
邓发成、覃朝岗与杨英房地产开发经营合同纠纷二审民事裁定书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓发成,覃朝岗,杨毓英
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第八条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）州民一终字第545号上诉人（原审原告）邓发成，男，1962年6月13日出生，苗族，湖南省泸溪县人。上诉人（原审原告）覃朝岗，男，1962年8月1日出生，土家族，湖南省泸溪县人。两上诉人委托代理人向远义，湖南弘睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨毓英，女，1966年9月10日出生，汉族，湖南省泸溪县人。委托代理人李汉云，湖南生元律师事务所律师。上诉人邓发成、覃朝岗因与被上诉人杨毓英房地产开发经营合同纠纷一案，不服泸溪县人民法院（2014）泸民初字第415号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓发成、覃朝岗的委托代理人向远义、被上诉人杨毓英及其委托代理人李汉云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原裁定认定，杨毓英在泸溪县白沙镇白浦路东侧原有房屋一栋，该房屋规划部门审批的用地面积和底层占地面积均为100平方米，房管部门登记的层数为三层。2011年6月28日，以杨毓英为甲方，邓发成、覃朝岗为乙方，双方签订《房屋所有权及宅基地使用权转让协议》，约定前述房屋由邓发成、覃朝岗负责拆除并重建，新建的房屋每层按一单元两套房设计，每层必须保证250平方米。新房建成后按两层四套房给杨毓英，以楼梯间为界，右边为二楼和三楼，左边为三楼和五楼，邓发成、覃朝岗另付杨毓英12万元。杨毓英必须协助邓发成、覃朝岗并以杨毓英的名义办理建房手续，费用由邓发成、覃朝岗负责。旧房拆除，新房设计以及建几层，由邓发成、覃朝岗做主。并口头约定以楼梯间为界，门面层左边的门面归邓发成、覃朝岗所有，右边的门面归杨毓英所有。上述协议签订后，2011年7月，邓发成、覃朝岗将上述房屋拆除并开始建设新房的基础工程，2011年10月，邓发成、覃朝岗以杨毓英名义与泸溪县建筑工程公司签订《湘西州小型建设工程建设合同》，将新房的主体工程发包给泸溪县建筑工程公司。该房屋的主体工程已于2013年5月完工。期间，2011年10月17日，邓发成、覃朝岗以杨毓英的名义办理了《国有土地使用证》，证号为泸国用（2011）第19-411号，登记的土地使用权面积为100平方米。2011年10月26日，邓发成、覃朝岗向泸溪县建设规划部门提交上述施工合同等材料，以杨毓英名义办理了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。其中规划部门的审批意见为“1、总用地面积为100平方米；2、建筑占地面积为10×8＝80平方米；3、总建筑面积为264平方米；4、底层层高为3米，层数3层，总建筑高度为10米；5、底层绝对高程134.5米；6、允许南立面挑1.2米，其他面不得外挑；7、建筑外墙退白浦路道路中心线至少10米”。上述新建的房屋，除去公路以下架空层及房顶“猫儿屋”，为一个单元八层，南立面外挑1.2米，侧面（浦市方向）外挑1米。在建设过程中，因超用地面积和超层数建房，邓发成、覃朝岗分别向泸溪县国土局缴纳土地出让金等费用82550元，向泸溪县城市管理行政执法局缴纳保证金64000元。2012年4月30日，以杨毓英为甲方，以邓发成、覃朝岗为乙方，以在建房过程中，新增加费用过多，乙方单独难以承担为由，双方签订《房屋所有权及宅基地使用权转让补充协议》，约定将原约定给杨毓英的门面中的位于楼梯间右侧的第一间门面给邓发成、覃朝岗，邓发成、覃朝岗于2012年6月30日前支付杨毓英2万元补偿费。水电安装由邓发成、覃朝岗负责实施，所需上户费用由杨毓英负责。如违约，违约方向对方赔偿损失30万元。该补充协议签订后，杨毓英以邓发成、覃朝岗未按协议约定支付2万元补偿款，拒绝向邓发成、覃朝岗交付门面。2013年7月1日，邓发成、覃朝岗为包括分配给杨毓英的房屋、门面一起交纳了水电上户费。2014年8月21日，邓发成、覃朝岗诉至该院，诉请责令杨毓英退还楼梯间右侧第一间门面。在诉讼过程中，杨毓英以邓发成、覃朝岗未按补充协议的约定支付补偿款，且新建房屋每层面积未达到约定的250平方米为由，提出反诉。诉请责令邓发成、覃朝岗支付补偿款2万元，并支付违约金30万元。原裁定认为：本案当事人签订的协议，虽然名称为《房屋所有权及宅基地使用权转让协议》、《房屋所有权及宅基地使用权转让补充协议》，但综合此两份协议的内容来看，可以确认双方所签订的协议，实为当事人以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合作开发房地产合同，故本案的案由应为房地产开发经营合同纠纷；根据当事人的陈述以及提交的证据可以确认，本案当事人建房用地为国有土地。新建成的房屋，占地面积、层数均已超出规划部门批准的面积、层数。虽然在建房过程中，邓发成、覃朝岗向相关部门缴纳了土地出让金、保证金，但并未取得有批准权的人民政府主管部门同意，属擅自变更建设工程规划。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款关于“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（三）擅自变更建设工程规划。”的规定，故对邓发成、覃朝岗的起诉，应予驳回。同理，对杨毓英提出的反诉，亦应驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告（反诉被告）邓发成、覃朝岗的起诉，以及被告（反诉原告）杨毓英的反诉。案件受理费100元，退还原告（反诉被告）邓发成、覃朝岗。反诉费5800元，退还被告（反诉原告）杨毓英。上诉人邓发成、覃朝岗不服原审裁定，上诉称，虽然上诉人所建房屋施工占地面积超出规划用地审批面积25.25平方米，建设高度超过规划审批层数四层，但是按照泸溪县白沙城区“四乱”专项整治工作组的整治工作意见，上诉人的房屋属于违法情节较轻、对城市建设和发展没有重大影响的情形，在依法接受泸溪县国土资源局和泸溪县城市管理行政执法局行政处罚后，于2011年11月17日已经被列入第一批恢复施工名单，才得以继续正常施工并顺利竣工。很显然，上诉人的新建房层已经取得了有批准权的人民政府主管部门同意。况且，本案争议双方并未提出过该房屋的违法性问题。因此，本案不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第（三）项之规定进行裁定。法院应依法继续审理、发回重审或改判。被上诉人杨毓英答辩称，1、一审法院判决符合法律规定，被上诉方表示服从；2、导致有关建筑物、构筑物违反了相关的行政法规，其责任应当由上诉方承担，被上诉方不存在过错。本院经审理查明，2011年11月12日的《白沙城区“四乱”现象整治工作意见（1）》第一条，违法情节较轻，有下列情形之一的，经处罚后恢复其建设活动：1.办理了“四证”，建筑高度在21米以下、底层框架结构建筑在22米以下，无重大安全隐患，建材质量合格，但是超出规划、国土审批的用地面积、范围和层数，接受处罚的；2.“四证”办理不齐全，建筑高度在21米以下、底层框架结构建筑在22米以下，无重大安全隐患，建材质量合格，但是超出规划、国土审批的用地面积、范围和层数，接受处罚后并补办手续的；3.社区和城郊的居（村）民单纯修建私人住宅，包括新建、改建和扩建，建筑用地面积在105平方米以内，且不占用农用地，但未办理“四证”而同意补办的。另查明，《白沙“五区”专项整治分类名单（一）》已放行复工名单中显示：户主“杨毓英”、已建占地面积“125.55平方米”、已建层数“0”、开工时间“2011年11月”、超层“0”、超面积“25.25平方米”、建设情况“基础”。在二审开庭过程中，经本院释明，上诉人将其上诉请求确定为请求发回重审或改判。查明的其他案件事实与原裁定认定的案件事实一致，本院对原裁定认定的案件事实，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一是案由确定是否恰当；二是本案是不是人民法院受案范围。关于焦点一，民事法律关系性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同双方当事人在合同中设立的权利义务关系及双方的合同目的等进行全面理解和准确判定。就本案而言，虽然合同名称为《房屋所有权及宅基地使用权转让协议》及《房屋所有权及宅基地使用权转让补充协议》（以下简称《补充协议》），但根据双方在协议中约定的条款内容“本协议生效之日15天内，甲方必须协助乙方，并以甲方名义办理新建房手续……”、“甲方原规划证层次四层……”及上诉人将开发的房屋出卖的行为等，可以确定本案争议的法律关系是合作开发房地产经营合同纠纷，而非转让协议纠纷。因此，原审案由确定并无不当。关于焦点二，首先，2011年10月，邓发成、覃朝岗以杨毓英名义将新房的主体工程发包给泸溪县建筑工程公司施工建设。在2011年11月泸溪县进行白沙城区“四乱”整治活动时，杨毓英建筑户尚处于基础工程建设阶段，仅被发现超规划面积，而建设完工后的杨毓英建筑户房屋，不仅超规划面积，而且也大大超过了规划的10米高度和《白沙城区“四乱”现象整治工作意见（1）》第一条规定的违法情节较轻，可经接受处罚后恢复其建设活动情形的21米以下高度等。如果说2011年11月17日杨毓英建筑户已经被列入第一批恢复施工名单，也只能理解为是政府主管部门对其超规划面积行为的许可，且现杨毓英建筑户尚未办理完成相关手续，其所交的保证金还未能转化为罚款，故暂不能认定建设完成的杨毓英建筑户房屋已经全部取得了有批准权的政府主管部门同意。其次，邓发成、覃朝岗与杨毓英签订的《补充协议》所指向的房屋属于超规划楼层、面积的建筑，邓发成、覃朝岗依据该《补充协议》诉请退还被杨毓英占用的楼梯右侧第一间门面，在性质上属于分享整个房产开发项目的利益之一。因此，该纠纷不属于人民法院的受案范围。原审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，裁定驳回起诉，并无不当，且上诉人邓发成、覃朝岗上诉请求将本案发回重审或改判，也于法无据。综上所述，上诉人邓发成、覃朝岗的上诉理由不能成立，上诉请求于法无据，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 石 俊审 判 员 龙少松审 判 员 彭继武二〇一五年九月二日代理书记员 陶 佳附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……???《诉讼费用交纳办法》第八条下列案件不交纳案件受理费：......（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；...... 微信公众号“”