（2015）普民初字第1124号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-04-19
案件名称
董阅与大连诚泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董阅,大连诚泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省普兰店市人民法院民 事 判 决 书（2015）普民初字第1124号原告：董阅，系大连海洋大学职工。委托代理人：李刚，系辽宁昌信律师事务所律师。被告：大连诚泰房地产开发有限公司，所在地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。法定代表人：李会文，系该公司总经理。委托代理人：王华泰，系辽宁金刚石律师事务所律师。原告董阅诉被告大连诚泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李刚、被告委托代理人王华泰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了一套位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段45号12号楼3-7-2房屋，该房屋建筑面积112.96平方米，原告按照约定交付了房款。合同约定交房日期为2013年5月1日，但被告直到2013年8月7日才交房，而且至今没有为原告办理房屋产权证。合同中约定的楼梯间地面为花岗岩，但实际并不是花岗岩。现诉请：一、要求被告支付逾期交房违约金5930.40元（逾期交房时间98天（双方约定交房日期2013年5月1日至实际交房日期2013年8月7日）×房屋面积112.96平方米×（评估机构评估的同一地点的房租的标准15元每平每月÷30天））；二、要求被告支付逾期办证违约金11321.9元（从2014年2月8日（因合同约定被告应从实际交房日开始180天内为原告办理产权手续，实际交房日期是2013年8月7日，即从2013年8月7日往后推180天，就是2014年2月8日）至2015年4月18日计430天×已交房款105325元×6%（1＋50%）÷360天=”11”321.9元，6%是银行6个月到1年期的贷款利率，1×50%是逾期罚息）；三、要求被告为原告办理产权证。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在本案中不承担逾期交房的法律责任，均具有法定的免责理由。理由是：本案的涉案房屋，被告于2013年8月7日交付给原告，而原告在接收房屋时，未对诉求内容提出要求并签字认可，按惯例和合同约定，原、被告之间所有权利义务在交付房屋时已经结清，否则不会有被告向原告交付房屋，或者原告签字确认的事实和行为，因而原告签字确认行为本身至少应视为原告放弃了诉求事项中的赔偿要求。原告的诉求无事实和法律依据，也违背了原、被告双方合同的约定。首先，被告没有无理延期交房的违约事实，所谓延期均有按双方合同明确不属违约事项的事实和理由——国家政策变化。众所周知，史上最严厉的房地产调控政策导致绝大多数房地产、开发企业经营困难甚至破产，被告作为房地产开发企业同样不可幸免。在信贷如此困难的前提下还能交付房屋，实属双方之幸，此项因国家政策导致的延期合同明确约定为被告可以延期交房不属违约的行为。原告房屋贷款至今未下来，但被告已将房屋交给原告，但原告给被告出具一份声明，不付清房款，被告可以将房屋收回。关于产权证的办理，双方合同第15条有明确约定，按照该条的约定，被告不应承担逾期办证违约金。另外，该处房屋因原瓦房店橡胶厂所有权权属没有确定，导致无法综合验收，此点也不是被告的责任。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。经审理查明，2012年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人（原告）从出卖人（被告）处购买位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段45号3单元7层2号房屋一套，建筑面积112.96平方米，单价2880元／平方米，总房款325325元。合同第六条约定付款方式及期限为签订本合同后当日内付首付款105325元，余款22万元以公积金按揭贷款的方式支付。合同第七条约定买房人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付的时间，买受人逾期付款不超过30日（含30日）的支付违约金叁佰元，合同继续履行；逾期付款在30日到60日（含60日）的支付违约金伍佰元，合同继续履行；逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，损失由买受人承担，同时支付违约金壹万元，余款无息返还。合同第八条约定出卖人交房期限为2013年5月1日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2.因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期；3.因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；4.因施工中遇到不可预见的异常困难导致延期。合同第九条一定出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日（含30日）交房，买受人免除出卖人违约责任，超过30日到60日（含60日）的，出卖人支付叁佰元违约金，合同继续履行；超过60日到90日（含90日）的，出卖人支付伍佰元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人将按买受人不同支付房款方式承担违约金，具体如下，采用公积金或商业贷款方式的，首付款按同期中国人民银行活期存款利率支付利息，贷款部分按买受人实际已支付的贷款利息支付违约金，其他方式付款的按已付款额的同期中国人民银行活期存款利率支付利息。合同第十一条约定交接事宜，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自约定交付之次日起，买受人承担房屋损毁、灭火的风险；自约定支付之次日起，买受人应承担本合同规定的违约金并按物业公司规定承担物业管理费，采暖费等费用，实际交付房屋时，买受人应将上述费用交齐，否则，物业公司有权拒绝发放钥匙，办理相关手续。收到通知后不及时接收房屋的出卖人有权按日收取总房款万分之一的违约金。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人给予出卖人合理期限继续办理，不超过一年，否则按本条第二项处理。合同另就保修责任等做了相应约定。另合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四第2条约定，买受人付款方式为贷款的，在合同登记备案后三日内到指定银行办理完贷款手续，保证十五日内贷款到帐同时到销售中心领取发票，推迟办理贷款时间的，视为逾期付款，承担违约责任。第3条约定，买受人逾期付款的，出卖人有权延迟房屋交付的时间。双方另就关于解除合同等其他方面做了相应的补充约定。上述合同签订后，原告向被告交纳了案涉房屋首付款105325元，该合同于2012年11月29日在瓦房店市房屋管理办公室登记备案，被告于2012年12月8日为原告开具案涉房屋预收款105325元的销售不动产统一发票，但案涉房屋至今未办理公积金贷款。2013年8月7日，原、被告双方共同达成《声明》一份，《声明》内容为：“董阅本人，购买诚泰文教城12号楼3单元702室，现因诚泰文教城与公积金之间，‘关于个人住房公积金贷款合作协议期限’到期，暂未办理公积金贷款，诚泰文教城应允住户可以先办理领钥匙手续，但是本楼工程竣工备案后，本住户必须在一个星期之内办理完公积金贷款，若因个人信用问题或欠缴公积金的情况下未能办理公积金贷款的，买受人应用现金补齐全款，否则大连诚泰房地产开发有限公司有权回收此住房。备注：因业主公差等原因，可延期一星期”。落款由原告签字、被告加盖印章。被告于2013年8月7日向原告交付了案涉房屋，案涉房屋原告已经居住，具备水、电、暖居住条件，原告至今未以现金方式向被告补齐房款。另查，被告与瓦房店市住房公积金管理中心之间关于个人住房公积金贷款合作协议期限截止于2012年11月3日。被告自认案涉房屋因拆迁问题导致现无法进行综合验收。原告自认其在别处另行购买房屋已经办理了公积金贷款。经本院释明后，原告明确表示不要求解除合同，不申请对案涉同类地段房屋租金标准进行评估。在庭审过程中，原告向本院提供《房地产估价报告》复印件一份，拟证明其主张的案涉房屋同类地段租金标准，被告对该估价报告复印件不予认可。该估价报告体现项目名称为“解国福等10名申请执行人位于瓦房店市东长春路二段（诚泰文教城）10套房屋租金标准的评估项目”，委托方为大连市中级人民法院司法技术处，估价方为大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司，估价作业日期为2014年2月28日至2014年3月26日，在估价师声明第八条中声明“报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供”。在估价报告应用的有效期中体现“本估价报告使用的有效期自估价完成之日起为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用有效期不得超过半年”。原告另向本院提供加盖红色“本人保证复印件与原件相符”印章的销售不动产统一发票拟证明其到房屋公积金管理处办理公积金贷款未果，原因在于被告，不在原告。被告以不能证明该红色印章系公积金管理处加盖为由不予认可。原告向本院提供打印的个人信用报告，拟证明其个人信用良好，住房公积金不能贷款不是因为原告个人征信问题造成的。被告对该信用报告真实性不予认可。原告向本院提供《承诺书》复印件一份，拟证明被告逾期交房应承担的违约责任。被告以原告未提供原件为由不予认可。被告向本院提供大连日报上刊登的辽宁瑞兴产权拍卖有效公司公告，拟证明案涉房屋因拆迁问题导致现无法进行综合验收。原告以该公告不能证明被告要证明的事项为由不予认可。本院所确认的上述事实，有原、被告均提供的《商品房买卖合同》，原告提供的《销售不动产统一发票》，被告提供的《声明》以及原、被告双方当庭陈述，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的商品房买卖合同应受法律保护。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且在房产部门进行了备案，应为合法有效。但合同履行过程中，发生了不能按照合同原约定顺利履行的情况，即原告不能按照约定办理房屋公积金贷款，无论责任在谁，原告均有权解除案涉商品房买卖合同，但原告明确表示不要求解除合同，那么如果合同有约定，应按照约定处理，如果合同没有约定，应按照法律规定处理，如果既无约定又无法定，则双方应该遵从诚实、信用、公平的原则继续履行合同。对于被告逾期交房一节，本院认为，案涉商品房买卖合同中约定的交房期限系针对在合同得到正常履行的情况下，即被告按照合同及附件约定在合同备案后三日内办理了公积金贷款支付房款，那么被告应按照合同约定期限向原告交付房屋，而案涉合同在履行过程中发生了无法按照合同约定实际履行的情况，即原告无法办理公积金贷款，故原、被告于2013年8月7日共同达成《声明》，被告于双方达成《声明》当日向原告交付了房屋。从该《声明》中体现，双方同意“诚泰文教城应允住户可以先办理领钥匙手续”，证明双方对被告交付房屋的期限进行了变更，且被告交付房屋系“先”交付。在双方协商变更被告交付房屋时间的情况下，原告主张被告承担逾期交房违约金无事实及法律依据，不应支持。对于原告向本院提供的《房地产估价报告》系复印件，被告不予认可，且该估价报告非本案原告在本案中申请进行的鉴定，而估价师声明第八条中声明“报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供”，故该估价报告不能作为确定本案原告买受房屋租金标准的依据，而原告在本院释明后，明确表示不申请对同类地段房屋租金标准进行鉴定，故本院对原告提供的该《房地产估价报告》系复印件不予采信。对于原告主张的逾期办证违约金及要求被告办理产权证一节，本院认为，原、被告双方于2013年8月7日共同达成的《声明》中体现：“现因诚泰文教城与公积金之间，‘关于个人住房公积金贷款合作协议期限’到期，暂未办理公积金贷款”，且已查明被告与瓦房店市住房公积金管理中心之间关于个人住房公积金贷款合作协议期限截止于2012年11月3日，那么能够认定，原告未能办理公积金贷款的原因在于被告与公积金管理处之间‘关于个人住房公积金贷款合作协议期限’到期，被告存在过错，导致原告不能办理公积金贷款交付房款，而本案中，原告在无法办理房屋公积金贷款后，在其与被告共同达成的《声明》中表示：“本楼工程竣工备案后，本住户必须在一个星期之内办理完公积金贷款，若因个人信用问题或欠缴公积金的情况下未能办理公积金贷款的，买受人应用现金补齐全款”，虽然被告自认案涉房屋现未办理竣工备案手续，但原告提供的证据不能证明案涉房屋至今仍不能办理房屋公积金贷款，而原告自认其已在他处另行购买房屋并办理了房屋公积金贷款，而房屋公积金管理处不能在原告一套房屋公积金贷款未还清的情况下为另一套房屋办理公积金贷款，那么实际上现原告已经不能实现为案涉房屋办理公积金贷款，而原告现既不要求解除案涉商品房买卖合同，又不以现金方式补齐房款，就要求被告办理产权证，并要求被告承担逾期办证违约金，有违公平原则。故原告关于要求被告办理产权证并承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。且但案涉合同只约定被告逾期交房超过90日，买房人要求解除合同时，被告承担的违约金计算方式，未约定买房人不要求解除合同时被告如何承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。故原告关于要求被告支付逾期交房违约金5930.40元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告董阅的诉讼请求。案件受理费230元，由原告董阅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 杨剑英审判员 胡 爽审判员 王 辉二〇一五年九月二日书记员 邹晓梅相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：