（2015）自民一终字第329号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-31
案件名称
陈千华与四川省怡康物业有限公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈千华,四川省怡康物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）自民一终字第329号上诉人（原审被告）陈千华，男，1975年5月20日出生，汉族。委托代理人钟华英（上诉人陈千华之妻）。被上诉人（原审原告）四川省怡康物业有限公司。住所地四川省自贡市贡井区筱溪街7块田**组。法定代表人李刚，经理。上诉人陈千华因与被上诉人四川省怡康物业有限公司（简称怡康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2015）自流民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭审理了本案，上诉人陈千华的委托代理人钟华英、被上诉人怡康物业公司的法定代表人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈千华系自流井区汇东丹桂大街怡景湾小区3栋1单元11号房的业主。2009年2月27日自贡市安康物业有限公司与开发商自贡市中晟置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：物业管理服务期限为自2009年3月1日起至2011年2月28日止，并约定业主应于每月15日至月末，交纳所属月份的物业服务费用，逾期未交纳的，从逾期之日起每天按应付物业管理费用的千分之三交纳滞纳金。合同签订后自贡市安康物业有限公司对陈千华居住的小区进行了物业管理。合同期满后，因怡景湾小区未成立业主委员会，自贡市安康物业有限公司继续履行前合同。2011年8月10日自贡市安康物业有限公司的企业名称依法变更为怡康物业公司。怡康物业公司在履行前述合同约定的义务后，陈千华自2011年1月起至2015年5月止未交纳物业服务费5375元。原审法院认为，怡康物业公司与开发商之间签订的前期物业管理委托合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行，故怡康物业公司诉请陈千华支付拖欠的物业费及违约金的请求，该院予以支持。因怡康物业公司主张的违约金过高，该院考虑怡康物业公司的实际损失、预期利益，根据公平原则依法确定为530元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：陈千华于该判决生效之日起十日内向怡康物业公司支付自2011年1月起至2015年5月止未交纳物业服务费5375元、违约金530元，共计5905元。一审案件受理费收取25元，由陈千华负担。宣判后，陈千华不服，向本院提起上诉称，一、怡康物业公司未与陈千华签订物业合同，故其不受合同的约束；二、怡康物业公司一审诉讼中提交的《关于调整物业服务收费标准的征求意见表》系伪造，不能证明其涨价行为是合法有效的；三、怡康物业公司的服务等级与自身资质不相符；四、怡康物业公司的服务未达到约定的等级标准，2014年8月，陈千华的妻子和女儿被关在电梯里三个小时，故请求撤销原判，依法改判；并就电梯关人事件当面道歉。怡康物业公司未提交书面答辩意见，于二审庭审中答辩称，一、怡康物业公司与该小区开发商自贡市中晟置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》约定了物业服务的期限和合同存续的条件，在约定的条件下，《前期物业管理委托合同》仍是合法有效的，陈千华认为未与其签订合同的抗辩不能成立；二、物业费的上调符合法律规定；三、物业公司的资质与物业服务等级没有必然联系；四、怡康物业公司已经履行了物业服务的义务；五、电梯属于特种设备，维护责任应在电梯公司。综上，请求维持原判，驳回上诉。在本院指定的举证期限内，陈千华提交《怡景湾小区一半以上业主对怡康物业公司不满意并要求重选物业的意见表》（复印件）（共13页），拟证明160位小区业主对物业服务不满意，要求更换物业公司，物业费上涨也没有经过业主同意。针对陈千华提交的证据，怡康物业公司质证称，该证据不属于二审新的证据，且对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。针对双方当事人的举证、质证，本院认证如下：本案为物业服务合同纠纷，该份证据中业主对“是否同意怡康物业公司对本小区车位及车辆管理的办法”“是否重新选小区物业公司、重选业主委员会”的表态与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于物业服务合同的效力问题。依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，自贡市安康物业有限公司（即怡康物业公司）与该小区开发商自贡市中晟置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》合法有效，对业主及物业公司均产生约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，陈千华辩称怡康物业公司并未与其签订合同，故不受合同约束的理由不能成立，本院不予支持。关于物业费调整是否合法的问题。《前期物业管理委托合同》为合同的一种，应受合同法一般法律规定的调整。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，业主大会可以通过开会讨论或书面形式经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且总人数占三分之二以上业主同意，与怡康物业公司协商变更物业费的标准。本案中，怡康物业公司对物业费标准从2013年4月1日起进行调整，其余业主对其物业费的缴纳可视为对《前期物业管理委托合同》中物业费标准变更的认可，另，陈千华主张怡康物业公司一审诉讼中提交的《关于调整物业服务收费标准的征求意见表》系伪造因无证据支持，不能成立。陈千华以怡康物业公司调整物业费不符合法律规定作为其不交纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于怡康物业公司的资质及物业服务是否达标的问题。物业管理企业资质是物业公司执业的资格认证，与服务等级没有必然联系。陈千华主张怡康物业公司物业服务不达标，但无充分证据足以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈千华主张物业公司资质与服务等级不相符，物业服务不达标的上诉理由不能成立。陈千华请求怡康物业公司就电梯关人事件道歉的上诉请求不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围，本院不予处理。综上，陈千华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈千华负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾昭球代理审判员 吴彩霞代理审判员 刘剑桥二〇一五年九月二日书 记 员 张泽平 来自