（2015）保民二终字第1029号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-29
案件名称
杜兰奎与涿州市恒基隆业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民二终字第1029号上诉人（原审被告）涿州市恒基隆业房地产开发有限公司，住所地：涿州市范阳中路436号。法定代表人李翠娟，总经理。委托代理人徐长城，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）杜兰奎，无业。上诉人涿州市恒基隆业房地产开发有限公司（以下简称恒基隆业公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2015）涿民初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒基隆业公司的委托代理人徐长城、被上诉人杜兰奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原、被告双方于2014年3月9日签订商品房买卖合同，原告以每平米5320元价格购买被告所售的位于涿州市双塔区下念头村西水尚仁佳小区1号楼1单元1203号房产一套，房屋总价款311486元。合同第八条约定房屋交付日期为2014年5月31日，合同第九条第二款约定，逾期交房的违约责任，即买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。认定上述事实的证据，有原、被告签订的商品房买卖合同、原告提供的购房款发票一张及原、被告双方当庭陈述在卷佐证。原审法院认为，被告作为房屋的卖方，应按合同约定及时将所售房屋交付原告，逾期交付的应按合同约定支付违约金。双方所签商品房买卖合同约定交付房屋日期为2014年5月31日，被告称现仍不具备交房条件，故应承担违约责任，并依据双方所签合同第九条第二款约定计算违约金。原告主张被告给付自2014年6月1日至2014年12月31日的违约金，共计214天，房屋总价款311486元，违约金即311486元×0.0003×214天=19997元，故对原告的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告涿州市恒基隆业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告杜兰奎违约金19997元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告负担。判决后，恒基隆业公司不服，向本院提出上诉。其上诉理由为：一、上诉人因客观原因无法取得被上诉人提出的两证一表，应依法解除双方之间的买卖合同法律关系；二、原审法院对《物权法》中规定的“交付”错误理解，导致判决错误。退一步讲，上诉人即使逾期交付，也与其他条件无关，2014年10月即已通知交付，双方一审陈述可证，原审法院曲解概念，应予纠正。请求二审法院撤销原判，依法解除双方之间的买卖合同。被上诉人杜兰奎答辩称：一、本案商品房买卖合同签订主体合格、内容合法有效，依据《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更、解除或违背合同约定；二、双方当事人签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2014年5月31日，被上诉人已按合同约定付清了全部购房款，上诉人没有按期交房，且上诉人所建房屋至2014年12月31日仍没有取得《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，建筑工程、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。综上，上诉人所开发建设的商品房不具备法定的交房条件，也不符合合同约定的交房和使用条件。上诉人的行为违反了合同第八条的约定，构成违约，上诉人在一审时也已当庭承认其违约行为。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。二审诉讼中，上诉人提交涿州市人民法院（2015）民初字第2906号受理案件通知书、起诉书及缴纳诉讼费票据，用以证明上诉人已就本案商品房买卖合同另行提起诉讼，主张2014年9月通知被上诉人受领商品房遭拒，造成上诉人巨大损失，履行已无必要，要求依法解除合同，并建议中止本案审理。被上诉人质证称，上诉人通知领钥匙时明确表示没有交房资格，上诉人提交的以上证据材料与本案无关，二审法院应依照合同约定及法律规定依法判决。二审庭审中，上诉人称本案工程正在验收期间，“两书”于2015年7月取得，现在仍无“一表”。其他事实与一审认定事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定：“出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1.该商品房经验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，依据以上合同条款及相关法律规定，商品房经竣工验收合格，取得“两书”、“一表”，是本案上诉人交付房屋法定及约定的必备前提。在一、二审诉讼中，上诉人均认可在2014年12月31日前工程尚未竣工验收，不具备交付房屋的条件，一审法院认定上诉人违约，并判令其按照双方合同中第八条交付日期、第九条第二款违约责任的约定，由上诉人向被上诉人支付214天的违约金，有事实及法律依据。上诉人称通知被上诉人领取钥匙即为“交付”，被上诉人拒收造成的损失应自行承担，理据不充分，本院不予支持。上诉人在一审及上诉状中均称，因无法取得“两书一表”，要求解除商品房买卖合同，二审中，上诉人又认可已于2015年7月取得了“两书”，故其该项上诉主张，已丧失请求的事实基础，本院不予支持。关于上诉人提出的就本案争议合同另行诉讼的问题，因其在诉状中写明的合同解除事由为“交付遭拒”，为本案上诉人一审抗辩及二审上诉内容，涉及是否构成违约及责任的承担，是二审双方当事人争议的焦点，应为本案查明及认定的范畴，不需以另一案的审理结果为依据，故对其中止审理本案的请求，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人涿州市恒基隆业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长张晓静代理审判员张亚男代理审判员安晨曦二〇一五年九月二日书记员何军