（2015）白洮民二初字第11号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-01-25
案件名称
李洪海与白城市洮北区西郊街道办事处保胜村民委员会租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
白城市洮北区人民法院
所属地区
白城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李洪海,白城市洮北区西郊街道办事处保胜村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2015）白洮民二初字第11号原告李洪海，男，1962年12月14日生，汉族，个体，现住白城市洮北区。委托代理人王春雷，系吉林百石律师所律师。被告白城市洮北区西郊街道办事处保胜村村民委员会法定代表人付春生，系村委会主任。委托代理人张铁成，系吉林亚非律师所律师。原告李洪海诉被告白城市洮北区西郊街道办事处保胜村民委员会租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王春雷，被告委托代理人张铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月25日被告将位于白城市洮北区西郊办事处保胜村一处院落及两栋楼房出租给原告，原告承租后，又将该租赁物转租给张珂明，在转租人改建过程中，得知租赁房屋已经被法院查封，并在拍卖过程中。后转租人张珂明将原告诉至法院，法院判令原告赔偿款559，000.00元，上述损失是因被告违约造成的，故诉至法院，要求与被告解除租赁合同，返还租金75，000.00元，并承担违约责任赔偿原告的经济损失。被告辩称，1、被告已经履行了租赁合同，没有解除合同的违约行为，合同不应解除。2、法院的查封行为是在租赁合同签订后作出的，不影响租赁合同的履行和效力，法院的查封属于保全措施并不影响原告使用租赁物。3、法院对房屋的执行拍卖不影响租赁合同的履行，根据买卖不破租赁原则，拍卖的买受人对于标的物上的租赁债务有义务继续履行，请求驳回原告请求。也不同意返还租金及赔偿损失。根据原告的诉讼请求和理由，被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点是：1、原告主张与被告解除合同的请求是否符合法律规定；2、原告主张被告给付租金75，000.00元并承担违约金559，000.00万元的请求是否合法应予保护。原、被告对本庭归纳的争议焦点无异议和补充。原告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、租赁合同一份、收据一份。证明原告按照合同履行了合同义务，在合同履行中证明被告存在违约行为，楼房的土地有瑕疵，出现了纠纷，致使原告不能正常使用该房屋，原告对该楼房进行了投资，进行了改建和扩建，被告应赔偿原告的损失的事实，被告按约定支付50万元的违约金。被告质证有异议，认为1、合同书只能证明租赁关系全部的内容，不能证明合同签订后楼房不能使用的瑕疵，也不能证明原告已经对租赁物进行改建的事实；2、不能证明被告应当赔偿违约金，条件不符合；3、不能证明被告存在违约行为。2、2014洮民二初字124号判决书一份。证明原告所受到的损失55.9万元的损失。被告质证有异议，认为判决是张珂明与原告之间的权利义务关系，不是被告与原告之间的关系，与本案无关，由于被告没有违约行为，不存在赔偿损失的问题。3、（2011）白洮执字第608号民事裁定书一份、（2011）白洮执字第608号执行裁定书一份。证明被告的违约行为给原告合法权益造成损失的事实。不是原告不能正常租赁，导致原告违约的根本原因是该房屋被查封、扣押、拍卖。被告质证认为，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。这两份证据恰恰证明被告没有违约行为。被告与原告签订合同的时间是2013年4月5日，原告与张珂明签订合同的时间2013年5月25日，均在查封裁定之前。查封裁定没有溯及力，不影响租赁合同的履行，执行裁定是法院强制拍卖，根据买卖不破租赁原则，原告签订的租赁合同继续有效。法院查封执行行为不是被告违约行为，被告不承担违约责任。4、证人张珂明出庭作证证实：我2013年租的大院，大门是我整的，场地我平的，电是我安装的，2014年4月左右，门窗、地热装修，施工队进入5到6天，工人打电话说，有村民不让施工，说有法院执行房屋，准备拍卖。给了2个电话号，说一个是洮北法院的，一个是中级法院评估的。我当时就给洮北法院打电话，说真的要拍卖，法官张秋影说查封了，不让出让和出租。我到村上问，村上说不用管，我不同意。法院说签合同前已经查封了，后法院去贴的封条，进不了院了。我又多少次找到保胜村，协商未果，才起诉的。被告质证认为，1、是执行行为导致张珂铭不能使用房屋，不是被告违约造成的。2、张珂铭作为转承租人在执行程序中依法享有承租权。法院拍卖后的买受人仍对原租赁合同负有履行义务。所有张珂铭的承租权在执行中和执行后都是存在的。被告对原告没有收回房屋的违约行为，根据买卖不破租赁，不承担违约责任。被告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、租赁合同一份。证明合同签订时间是2013年4月25日，这也是租期开始的时间，结合原告起诉的内容租赁标的物已经交付给原告，被告已经履行合同义务，无违约行为，无义务承担违约责任。原告质证有异议，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告存在瑕疵，有违约行为的事实。2、（2011）白洮执字第608号民事裁定书一份、（2011）白洮执字第608号执行裁定书一份。证明被告没有违约行为。被告与原告签订合同的时间是2013年4月5日，原告与张珂明签订合同的时间2013年5月25日，均在查封裁定之前。查封裁定没有溯及力，不影响租赁合同的履行，执行裁定是法院强制拍卖，根据买卖不破租赁原则，原告签订的租赁合同继续有效。法院查封、执行行为不是被告违约行为，被告不承担违约责任。原告质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。房子被法院执行了，要求被告赔偿损失。出示本庭依职权调取的证据：执行笔录一份。原告质证认为，强制执行出去的，不是买卖关系，不符合买卖不破租赁的条件。被告存在其他债务关系，导致强制执行，主要责任在被告，被告承担违约责任。被告质证认为，1、是执行行为导致张珂铭不能使用房屋，不是被告违约造成的。2、张珂铭作为转承租人在执行程序中依法享有承租权。法院拍卖后的买受人仍对原租赁合同负有履行义务。所有张珂铭的承租权在执行中和执行后都是存在的。被告对原告没有收回房屋的违约行为，根据买卖不破租赁，不承担违约责任。对原、被告及法庭调取的证据，根据双方的质证情况，经本庭综合评定，认证如下：原告提供的证据1、租赁合同一份、收据一份；2、2014洮民二初字124号判决书一份；3、（2011）白洮执字第608号民事裁定书一份、（2011）白洮执字第608号执行裁定书一份；4、证人张珂明出庭作证证实：2013年租的大院，大门是我整的，场地我平的，电是我安装的，2014年4月左右，门窗、地热装修，施工队进入5到6天，工人打电话说，有村民不让施工，说有法院执行房屋，准备拍卖。给了2个电话号，说一个是洮北法院的，一个是中级法院评估的。当时就给洮北法院打电话，说真的要拍卖，张秋影说查封了，不让出让和出租。我到村上问，村上说不用管，我不同意。法院说签合同前已经查封了，后法院去贴的封条，进不了院了。我又多少次找到保胜村，协商未果，才起诉的。上述证据经被告质证对证据的真实性无异议，仅对证明的问题有异议，但未提出反驳证据推翻上述证据，故，上述证据符合证据规则规定，本院予以采信。被告提供的证据1、租赁合同一份；2、（2011）白洮执字第608号民事裁定书一份、（2011）白洮执字第608号执行裁定书一份。上述证据经原告质证对证据的真实性无异议，仅对证明的问题有异议，但未提出反驳证据推翻上述证据，故，上述证据符合证据规则规定，本院予以采信。本庭调取的证据执行笔录一份。经原、被告质证对证据的真实性无异议，该证是法院执行员依职权制作的，符合证据规则规定，本院予以采信。本院查明，2013年4月25日原、被告签订院落及房屋租赁合同书一份。合同约定：“出租房保胜村委会；乙方李洪海。一、甲方将位于洮北区西郊办事处保胜村内的大成私立中学的两栋楼房及楼前30米院落和院内两间打更房出租给乙方使用，其中，东侧楼房东西22米，南北15.8米，地上为五层楼房、西侧楼房为东西48.5米，南北15.7米，地上为四层楼房及楼前30米长院落。出租土地及楼房的所有权属于集体。二、出租期限为15年，从2013年4月25日起，至2028年4月24日止。三、权利义务。1、甲方应保证该土地和楼房在使用时无任何权利瑕疵，如乙方不能正常使用租赁物视为甲方违约；2、乙方可自行转租租赁物。租赁物转租后，新的承租人必须承担原乙方承担的全部义务。四、该土地及房屋的租赁价格为人民币柒万伍仟元整（75，000.00元），乙方在签订合同时一次性付清全部承包费，交款以收据为凭。在租赁合同期限内甲方不得增加租赁给用。五、因租赁物现状不符合承租条件，租赁物的门窗、楼房外墙、供暖设施、院落外墙、供电设施、院落土地平整等均需要重新修缮。乙方在承租后对于上述设施投入资金进行修缮，如该土地或房屋遇政府或者其他事业单位、个人征用，甲方应补偿乙方装修修缮房屋和院落的全部费用，并补偿乙方租赁全部价款的四倍补偿金。六、本合同从出租期开始之日起生效。租赁期内，承租人入去世，其家庭成员有权继续承租。本合同不因甲方代表人的变更而变更。合同执行期间，任何一方不得擅自变更或解除合同；合同如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商，作出补充规定。七、如该土地或房屋没被政府或者其他事业单位、个人占用，在本合同到期后，乙方应立即无条件返还甲方该土地和房屋，乙方先期投入的修缮费用甲方概不负责，其他固定设施投入全部归甲方所有。如任何一方违反合同约定应赔对方50万元违约金。八、补充规定与本合同具有同等效力。九、本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。时间：2013年4月25日。”合同签订后，2013年5月25日原告将该租赁物转租给张珂明。2014年1月12日本院执行局下发了（2011）白洮执字第608号民事裁定书，将该租赁物查封。2015年2月12日本院执行局下发了（2011）白洮执字第608号执行裁定书，将该租赁物拍卖给丑丽明。2015年5月5日本院执行局将租赁物交给竞买人丑丽明。2014年张珂明因租赁原告的租赁物不能使用将原告诉至法院，2014年11月6日本院下发了（2014）白洮民二初字第124号民事判决书，判令李洪海给付张珂明租赁费、投资款、违约金共计559，000.00元。上述事实有原、被告陈述、书证、证人证言为凭，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，2013年4月25日原、被告签订院落及房屋租赁合同书，是双方在自愿、公平、合法的基础上签订的，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该合同是依法成立的，合法有效。在合同履行过程中，2015年2月12日本院执行局下发了（2011）白洮执字第608号执行裁定书，将该租赁物拍卖给丑丽明。2015年5月5日本院执行局将租赁物交给竞买人丑丽明。该租赁物被拍卖应属物权发生变化。根据原、被告院落及房屋租赁合同书第三条约定：“权利义务。1、甲方应保证该土地和楼房在使用时无任何权利瑕疵，如乙方不能正常使用租赁物视为甲方违约；”按照该约定，该租赁物物权发生变化，并于2015年5月5日本院执行局将租赁物交给竞买人丑丽明。致使原告承租的租赁物不能正常使用。故，应视为被告违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因被告的违约行为不能实现合同目的，故，原告主张解除双方签订的租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已就将租赁物转租给张珂明，赔偿了转租人张珂明。故，原告主张被告给付赔偿损失559，000.00元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告返还租赁费75，000.00元，因原告在赔偿张珂明的赔偿款559，000.00元中已包含了租赁费75，000.00元，故，原告主张被告返还租赁费75，000.00元，不符合法律规定，本院不予支持。被告抗辩主张，法院对房屋的执行拍卖不影响租赁合同的履行，不影响租赁合同的效力，因该租赁物法院拍卖后，已交付给竞买人，原告不能正常使用。故，被告的抗辩主张不符合事实和法律规定，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定的规定，判决如下：一、解除2013年4月25日原、被告签订院落及房屋租赁合同。二、被告于本判决生效后立即给付原告赔偿损失款559，000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838.00元、保全费3，520.00元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长 许 峰审 判 员 张志远人民陪审员 时濛濛二〇一五年九月二日书 记 员 白继业 来源：