（2015）崂民二商初字第372号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-07-13
案件名称
牛淼与青岛中宇置业有限公司、海信集团财务有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛淼,青岛中宇置业有限公司,海信集团财务有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第五十二条
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2015）崂民二商初字第372号原告牛淼，女。被告青岛中宇置业有限公司。法定代表人王若蔚，董事长。委托代理人盛雁、王靓，山东元鼎律师事所律师。被告海信集团财务有限公司。法定代表人周厚健，董事长。委托代理人李静，女。委托代理人王艳波，女。原告牛淼诉被告青岛中宇置业有限公司（以下简称中宇置业公司）、海信集团财务有限公司（以下简称海信财务公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛淼及委托代理人刘钊、被告中宇置业公司委托代理人盛雁、王靓、被告海信财务公司委托代理人李静、王艳波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月26日，原告与被告中宇置业公司签订《认购协议》一份，约定原告购买被告中宇置业公司开发的海信依云小镇11号楼1户房屋，建筑面积342.77平方米，价款14156401元。当时被告中宇置业公司工作人员承诺该房屋于2014年8月开盘销售，2015年6月交付房屋。合同签订后，原告于2014年7月26日支付购房款300万元，于2014年8月17日支付购房款550万元，共计850万元，收款人系被告海信财务公司。但时至今日，被告中宇置业公司仍未取得商品房预售许可证明，无法开盘销售房屋，也无法在2015年6月交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告中宇置业公司未取得商品房预售许可证明，与原告签订的认购协议应当认定无效，被告中宇置业公司作为协议签订方，被告海信财务公司作为收款方，应当连带偿还原告支付的购房款及同期银行贷款利息。故原告诉至人民法院，请求判令：1、确认原告与被告中宇置业公司签订的认购协议无效；2、被告中宇置业公司、被告海信财务公司连带返还原告支付的购房款850万元，并连带承担该款自支付之日至返还之日的同期银行贷款利息（截止2015年2月28日为297500元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告中宇置业公司辩称，原告与被告中宇置业公司签订的《认购协议》合法有效，被告中宇置业公司不存在违约行为。被告中宇置业公司已取得涉案房屋商品房预售许可证，具备商品房预售的全部要件，原告诉请理由不能成立。原告起诉单方要求解除《认购协议》，不在通知期限内签署商品房预售合同等行为构成违约，应当按照《认购协议》约定承担违约责任。被告海信财务公司辩称，被告海信财务公司不是收款方，仅是被告中宇置业公司的开户行，与本案不具有直接关系。原告的诉讼请求不成立，应驳回其诉讼请求。经审理查明，原告与被告中宇置业公司于2014年7月26日签订《认购协议》，约定原告预定被告中宇置业公司开发的“海信·依云小镇塞纳项目”11号楼1户房屋，房屋单价41300元/平方米，建筑暂测面积342.77平方米，房屋总价款14156401元，房屋面积以崂山区房地产交易中心认定的测绘机构出具的预测绘面积为准，房屋总价款多退少补。付款方式为一次性付款，原告于签署本协议之日支付诚意金300万元，于2014年8月18日前再支付诚意金11156401元，达到不低于该房屋总价款100%的比例。诚意金在双方签署《青岛市商品房预售合同》时抵做原告购房款。原告应在接到被告中宇置业公司发出的签署正式《青岛市商品房预售合同》及交款通知3日内，到被告中宇置业公司指定地点签署正式《青岛市商品房预售合同》及其补充协议，办理相关购房手续及缴纳房款。原告分别于2014年7月26日、2014年8月17日通过银联POS机刷卡支付购房诚意金300万元、550万元，共计850万元，刷卡的商户名称为海信财务公司。庭审中，被告中宇置业公司认可收到850万元。被告中宇置业公司于2015年5月14日取得涉案房屋商品房预售许可证。被告海信财务公司于2010年8月23日取得非银行金融机构经营许可，经营范围包括为成员单位开立账户并吸收成员单位的存款、办理成员单位之间的内部转账结算及相应的结算、清算方案设计、协助成员单位实现交易款项的收付等。被告海信财务公司提交电子回单，证明收款方系被告中宇置业公司。被告中宇置业公司认可收到850万元。上述事实，有原告提交的《认购协议》一份、《银联商务签购单》二份、《客户账单》一份、被告中宇置业公司提交的《认购协议》一份、《青岛市商品房预售许可证》一份、被告海信财务公司提交的《金融经营许可证》一份、《银监会批文》一份、原被告提交的其他证据、庭审笔录以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、原告与被告中宇置业公司签订的《认购协议》是否应当认定为商品房买卖合同，进而认定为无效；二、被告中宇置业公司是否应当返还收取购房诚意金并支付利息；三、被告海信财务公司是否应当就本案承担责任。关于第一个焦点问题，关于原告与被告中宇置业公司签订的《认购协议》是否应当认定为商品房买卖合同及无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告中宇置业公司在《认购协议》中明确约定了当事人的住所、联系方式、商品房的坐落、建筑面积、单价、总价、付款时间、付款方式、面积差额处理方式等内容，具备了商品房买卖合同的的主要内容，并且被告中宇置业公司按照约定收取原告高达850万元的购房款项，体现了双方进行商品房买卖的真实意思表示。因此，双方签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告中宇置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订合同对商品房进行预售，并收取购房款，违反了法律、行政法规的强制性规定。虽然，被告中宇置业公司已于2015年5月14日取得涉案房屋的商品房预售许可证，但原告早在2015年3月13日已向本院提起本案诉讼。因此，双方签订的《认购协议》应当认定为无效，对于原告要求确认《认购协议》无效的诉请本院予以支持。关于被告中宇置业公司是否应当返还收取购房款项并支付利息的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。被告中宇置业公司未取得商品房预售许可证明进行商品房预售，并且收取原告巨额购房款项，违反法律、行政法规的强制性规定，导致《认购协议》无效，应当返还购房款项。被告中宇置业公司对于合同无效存在过错，其长期占用原告的巨额资金导致原告遭受损失，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付利息。对于原告返还850万元及利息的诉请本院予以支持。关于被告海信财务公司是否应当就本案承担责任的问题，本院认为，被告海信财务公司具有非银行金融机构的经营资质，可以为成员单位办理款项收付等业务，本案收款方为被告中宇置业公司，被告海信财务公司仅系开户行，其并非商品房买卖合同的相对方，原告要求其承担责任，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：原告牛淼与被告青岛中宇置业有限公司2014年7月26日签订的《认购协议》无效；被告青岛中宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告返还购房款本金850万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以300万元为本金，自2014年7月26日起计算至本判决生效之日止；以550万元为本金，自2014年8月17日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告对被告海信集团财务有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73383元，由被告青岛中宇置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张志升人民陪审员 牛鲁京人民陪审员 王 岩二〇一五年九月二日书 记 员 隋 越 来自：