（2015）青民一终字第1803号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-13
案件名称
朱一与张智慧、赵勃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张智慧,朱一,赵勃
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1803号上诉人(原审被告)张智慧。委托代理人袁有超，山东顺礼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱一。原审被告赵勃。上诉人张智慧因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10380号民事判决，于2015年6月19日向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年8月19日、8月24日、8月28日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张智慧的委托代理人袁有超，被上诉人朱一到庭参加诉讼。原审被告赵勃经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱一在原审中诉称，2013年7月30日，朱一与张智慧签订《房屋租赁合同》一份，约定：朱一将其所有的位于市南区闽江三路×号的房屋出租给张智慧使用，租赁期为五年，年租金20万元，租赁期自2013年9月1日起算，半年交纳一次，每次房租需提前一个月交付。第一期租金自2013年8月1日至2014年2月1日，第二次即2014年1月1日交付下半年的租金，第三次即2014年6月1日交付租金，以此类推；承租人拖欠租金累计达到1个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。合同签订后，张智慧未能按照协议履行支付房租的义务，朱一曾于2014年5月向法院起诉要求张智慧支付第一、二期即2013年8月1日至2014年5月31日的房租及逾期利息。2014年8月19日，青岛市市南区人民法院依法作出（2014）南民初字第10624号民事判决书，支持了朱一的诉讼请求。现第三、四期房租交付期限已过，但是张智慧尚未向朱一支付应付房租，鉴于张智慧屡次违反合同约定，不能及时支付房租，朱一请求法院依法判令解除双方《房屋租赁合同》，并由张智慧承担违约责任。张智慧与赵勃系夫妻关系，该合同签订于其夫妻关系存续期间，因此，上述债务应当作为夫妻共同债务处理，由张智慧与赵勃共同承担付款义务。故请求：1、判令张智慧、赵勃向朱一支付自2015年2月1日至判决生效之日止的房屋租金（暂计算至2015年7月30日即10万元）及逾期利息；2、本案诉讼费用由张智慧、赵勃承担。后朱一增加诉讼请求，诉讼请求变更为：1、判令解除朱一与张智慧签订的《房屋租赁合同》；2、判令张智慧、赵勃向朱一支付自2015年2月1日至今判决生效之日止的房屋租金（暂计算至2015年7月30日即10万元）及逾期利息；3、本案诉讼费用由张智慧、赵勃承担。张智慧、赵勃共同辩称，朱一要求支付2015年2月以后的房租不合理，因为朱一2015年1月底将涉案房子的水电停掉，若朱一要租金，朱一应赔偿我停电期间的经济损失。原审查明，青岛市市南区闽江三路×号房屋房屋所有权人系青岛浮山所文化有限公司。青岛浮山所文化有限公司将该房屋出租给朱一并同意朱一对该房屋进行转租，朱一系青岛市市南区闽江三路×号房屋的合法使用权人。2013年，朱一作为甲方与张智慧（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定朱一将涉案房屋租赁给张智慧使用，租赁期自2013年7月30日至2018年8月30日，年租金20万元，交纳期限为6个月，交纳方式为2013年9月1日至2014年2月1日为半年期（每次房租提前一个月支付），第二次即2014年1月1日交付租金，第三次即2014年6月1日交付租金，以此类推。张智慧拖欠房屋租金累计达1个月的，朱一可以终止合同，收回房屋。双方均在合同上签字、捺印确认。合同签订后，朱一按照合同约定将涉案房屋交付给张智慧使用。2014年2月25日，张智慧向朱一出具《承诺书》一份，内容为：“甲乙双方协商，因乙方因故所应支付的房租及转让费不能按期支付，延期至3月3号支付房租10万元，转让费7万元，如不能兑现，乙方愿意承担单方面违约责任，负责赔偿甲方的一切损失。承诺人张智慧2014年2月15××”，朱一以此主张张智慧2014年就存在违约行为。张智慧质证后对该承诺书真实性予以认可。朱一另提交《催费通知》七份，主张自2014年5月1日起，张智慧一直未支付涉案房屋的电费，涉案房屋的实际所有人青岛浮山所文化有限公司曾多次下达催费通知，如3日内不交费将进行停电处理；因张智慧自2013年8月1日起一直未支付涉案房屋的水费，涉案房屋的实际所有人青岛浮山所文化有限公司于2014年12月31日下达催费通知，要求被告10日内缴纳，如不缴纳将进行停水处理。庭审中，双方认可张智慧支付朱一涉案房屋租金至2015年1月31日，张智慧占用涉案房屋至今。另查明，张智慧与赵勃系夫妻关系。原审认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，张智慧承租朱一的房屋，应当按照合同约定及时交纳房屋租金，如违反合同约定，则应当承担相应的违约责任。根据朱一与张智慧双方签字确认的《房屋租赁合同》，张智慧应当于每年的1月1日、6月1日向朱一支付下半年的房屋租金，但张智慧2015年2月1日往后的房屋租金至今未向朱一缴纳。按照双方签订的合同第二条的约定“张智慧拖欠房屋租金累计达1个月的，朱一可以终止合同，收回房屋”，朱一现起诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合双方合同约定，于法有据，原审依法予以支持。双方解除租赁合同后，张智慧应当及时向朱一返还涉案房屋。对于朱一主张的张智慧支付2015年2月1日至判决生效之日止的房屋租金，因涉案房屋一直由张智慧占用，因此朱一的该项诉讼请求符合法律规定，张智慧应自2015年2月1日起，按照每日(200000/365=)548元的标准向朱一支付房屋占用费至张智慧实际迁出之日止。张智慧主张自2015年1月底，涉案房屋便停水、停电，故房屋租赁费不应当交纳，但通过朱一提交的催费通知涉案房屋停水停电系因张智慧拒不交纳水电费引起的，并非朱一原因造成的，对于张智慧的该抗辩事由，于法无据，原审不予支持。赵勃与张智慧系夫妻关系，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故朱一主张赵勃应承担共同还款义务，符合法律规定，原审依法予以支持。第二次开庭时，张智慧、赵勃经原审合法传唤，无正当理由未到庭，可依法缺席判决。综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除朱一与张智慧就青岛市市南区闽江三路×号房屋签订的《房屋租赁合同》，张智慧于判决生效之日起十日内向朱一返还青岛市市南区闽江三路×号房屋；二、张智慧、赵勃于判决生效之日起十日内向朱一支付青岛市市南区闽江三路×号房屋租金，按照每日548元的标准，自2015年2月1日起支付至张智慧实际迁出之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，诉讼保全费1170元，由张智慧、赵勃共同负担。因上述费用朱一已预交，张智慧、赵勃于判决生效后十日内给付朱一。宣判后，张智慧不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人在一审中提供的《催费通知》系伪证，原审认定事实及适用法律错误。双方租赁合同签订后，上诉人一直按时足额交纳水电费，该事实有青岛浮山所文化有限公司出具的《证明》为证。但被上诉人却以上诉人拖欠水电费为由擅自对涉案租赁房屋停水停电，由此给上诉人造成的损失远大于上诉人应交纳的租金，因被上诉人拒绝赔偿，上诉人有权依照合同法第67条的规定行使抗辩权，拒绝交纳相应的租金。而原审对被上诉人提供的《催费通知》未经核实即直接采纳，导致认定事实及适用法律错误。因此，请求二审撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人及原审被告赵勃支付自2015年2月1日至判决生效之日止的房屋租金及逾期利息的请求。被上诉人朱一答辩称：上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。原审被告赵勃未陈述意见。二审期间，双方当事人的举证及质证情况如下：一、在2015年8月19日的庭审调查中，上诉人张智慧提交水费收款收据两份（其中盖有“青岛华光包装容器有限公司”印章）以及电费收款收据四份（手写件无印章），以证明：上诉人于2014年6月18日交纳了2014年6月15日到6月18日的水费112元，于2015年1月13日交纳了2014年9月15日到2015年1月15日的水费157元，上述水费由青岛浮山所文化有限公司的下属公司收取；上诉人于2014年5月12日、7月9日、9月9日、11月7日交纳了电费，由青岛浮山所文化有限公司的工作人员代为收取。被上诉人质证称：收款收据中无青岛浮山所文化有限公司印章，不能证明上诉人向青岛浮山所文化有限公司按时交纳水电费的主张。二、在2015年8月24日的庭审调查中，上诉人提交落款时间为“2015年8月19日”并有“青岛浮山所文化有限公司”印章的《证明》一份，以证明截止2015年1月底上诉人从未出现过拖欠涉案房屋水电费的现象，青岛浮山所文化有限公司未下达水电费催费通知，涉案房屋停水停电是被上诉人要求所致。被上诉人质证称：青岛浮山所文化有限公司未开具过任何类似《证明》，上诉人提交该证据系恶意拖延诉讼，且其证明目的与本案无关，本案的诉讼请求是终止合同；被上诉人是通过诉讼执行途径才拿到2014年全年房租的，本案已达到解除合同的条件，上诉人不存在损失。三、在2015年8月28日的庭审调查中，上诉人提交《收到条》以及青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10624号民事判决书，以证明被上诉人于2013年8月1日收到上诉人第一期租赁费10万元和转让费5万元，进而证明上述民事判决认定上诉人未交纳第一期租赁费是错误的。被上诉人质证称：其对上述证据的真实性无异议，但收到条中的租金是双方签订合同后上诉人交纳的头半年的租金，该民事判决书载明的租金是上诉人未交纳的租金。被上诉人提交：1、青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10624号民事判决书及执行材料（包括强制执行申请书、民事裁定书以及缴费单据），以证明涉案房屋2015年1月31日之前的租金是上诉人在法院强制执行的情况下交纳的；2、《证明》一份，以证明上诉人在2015年8月24日庭审中提交的落款时间为“2015年8月19日”并有“青岛浮山所文化有限公司”印章的《证明》系伪造的，涉案房屋的所有权人青岛浮山所文化有限公司将依法追究其刑事责任。上诉人质证认为：对证据1真实性予以认可，法院执行了两期的租赁费，但执行上诉人第一期租赁费是错误的；对证据2的真实性不认可，其真实性应以法定鉴定机构的鉴定结论为准。本院二审查明，双方房屋租赁合同于2013年7月30日签订后，上诉人张智慧于2013年8月1日向被上诉人交纳第一期半年租赁费10万元及转让费5万元后，因未交纳2014年度的租赁费20万元及转让费25万元，被上诉人朱一遂向青岛市市南区人民法院提起诉讼，请求判令张智慧及其妻赵勃支付2014年度的租赁费20万元、转让费25万元及相应利息。青岛市市南区人民法院于2014年8月19日作出（2014）南民初字第10624号民事判决书，判决张智慧、赵勃支付朱一租赁费20万元及转让费25万元并承担相应利息。现上述民事判决已生效并由青岛市市南区人民法院强制执行完毕。以上事实，有当事人在二审期间提交的民事判决书、强制执行资料、收到条及其在二审期间的陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。二审查明的其他事实与原审查明一致。本案经调解，各方当事人未达成一致意见。本院认为，朱一经涉案房屋所有权人青岛浮山所文化有限公司同意将该房屋转租给张智慧使用，双方当事人为此签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，违约一方应当按照合同约定向对方当事人承担相应的违约责任。本案中，张智慧在朱一依约将涉案房屋交付其使用后，应当按照合同约定及时交纳相应的租金。根据双方房屋租赁合同约定，张智慧应当于每年的1月1日、6月1日向朱一支付下一半年的房屋租金，若张智慧拖欠房屋租金累计达1个月，朱一可以终止合同，收回房屋。但从其租金支付情况看，张智慧在人民法院强制其交纳2014年度的房屋租金后，未依约于2015年1月1日向朱一交纳2015年2月1日之后的房屋租金，已经构成违约，故朱一于2015年2月5日起诉请求解除双方租赁合同、收回房屋并由张智慧与其妻赵勃按照每日548元(年租金200000元/365天)的租金标准向朱一支付租金及房屋占用费至张智慧实际迁出之日止，符合合同约定及法律规定。张智慧抗辩称自2015年1月底涉案房屋便停水、停电故其不应当交纳租赁费，但张智慧经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，且朱一提交的青岛浮山所文化有限公司出具的《催费通知》可以证明涉案房屋停水停电系因张智慧拒不交纳水电费引起的，而非朱一原因造成的，故原审对于张智慧的该项抗辩事由不予采纳并无不当。张智慧上诉主张《催费通知》系伪证，且其按时交纳水电费，但其在二审提供的水电费收款收据中无涉案房屋所有权人青岛浮山所文化有限公司的印章，故该证据不足以证明其主张，本院不予采纳。虽然双方当事人在本案二审期间均提交了盖有“青岛浮山所文化有限公司”印章的《证明》，但因其所载内容相互冲突，且青岛浮山所文化有限公司也未出庭作证，故本院均不予采纳。至于上诉人张智慧上诉所称因停水停电造成的损失问题，因其未对此提出反诉，本案不予处理。综上，上诉人张智慧的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1704元，由上诉人张智慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 安太欣代理审判员 王 蕾二〇一五年九月二日书 记 员 胡浩东 搜索“”