（2015）通高民初字第01050号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-08
案件名称
南通佳禾物业管理有限公司与戴玉娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市通州区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通佳禾物业管理有限公司,戴玉娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第三十六条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款，第四十五条第一款
全文
南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通高民初字第01050号原告南通佳禾物业管理有限公司，住所地南通市通州开发区华德公寓5号楼101室。法定代表人姚富新。委托代理人王璐，江苏维业律师事务所律师。被告戴玉娟，女，汉族。原告南通佳禾物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告戴玉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后依法由审判员鲍红梅适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王璐、被告戴玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原、被告于2010年12月31日签订了一份物业管理服务协议，合同约定物业管理服务费每月每平方0.6元、垃圾清运费每月每户5元。合同签订后，双方按约履行合同义务，但从2012年12月31日开始，被告不缴纳物业管理服务费和垃圾清运费。原告多次催要未果，诉请法院判令被告交纳2013年1月1日起至2015年6月30日止的物业费2342元和垃圾清运费150元，并按日3‰支付滞纳金4617元。被告戴玉娟辩称，与原告签订物业合同属实，订立合同后其已缴了两年的物业费用，但原告未按合同尽到管理服务职责。被告家车库下雨就进水，通知物业来修理，但原告以种种理由推脱不来修。小区到处是杂草和垃圾，车辆乱停，外来车辆随意进出，而且小区内狗特别多，物业不进行管理。只要原告服务到位，愿意缴纳物业费。因原告没尽到服务职责，不同意支付滞纳金和诉讼费。经审理查明，被告戴玉娟系金沙镇金桥路88号华德.金和家园20幢404室房屋所有权人，房屋建筑面积为130.09㎡。2010年12月31日，原、被告签订了华德.金和家园前期物业管理服务协议一份，协议中对物业服务内容、管理服务费用、物业管理服务标准和管理制度、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。其中小区多层住宅物业收费标准为每月0.6元/㎡，合同乙方（业主）需在前一年最后一个月前缴清下一年度物业服务费，乙方不按收费标准和时间交纳有关费用，甲方（物业公司）有权要求乙方在限期内补齐，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；甲方有义务在小区出入口门岗设置值勤，接受咨询、维护车辆停放秩序、防止商贩入内，协助处置治安消防跑漏等突发事件等，甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应责任。订立合同后，被告戴玉娟缴纳了2011年度、2012年度的物业服务费，2013年1月1日以后未缴过物业费用。2014年3月22日，原告委托律师向被告邮寄催收物业费用函，要求被告接到函后5日内缴清欠款，被告当庭确认收到过物业公司的催交函。另查明，南通佳禾物业管理有限公司对华德.金和家园物业管理公共服务收费标准报南通市通州区物价局备案，南通市通州区物价局发通价备[2009]10号文件予以确认。关于物业管理小区内垃圾清运费，通州物价局、财政局、建设委员会于2000年已联合发文确定居民按每月每户5元标准缴纳，由物业管理机构代收。诉讼中，原告书面表示放弃向被告戴玉娟主张滞纳金。以上事实，有当事人陈述及相关书证在卷证实。本案争议焦点：原告作为华德.金和家园小区物业服务管理机构，有无对小区尽到物业服务管理职责？被告应否交纳物业费用？被告为证明其主张提供了照片、季克忠的书面承诺（承诺内容：对20号404室9号车库进水问题派人勘查并在两天内给答复），并陈述直到起诉后原告才请了一个人来清理了一下车库内积水，没有维修好。原告质证认为，原告提供的照片不知是不是金和小区的；小区内有杂草属实，但对被告没有影响；小区内不存在车辆乱停乱放问题，垃圾问题可能存在物业公司清理以后业主又乱倒的情况；被告车库进水，确实向物业公司反映过，公司已请人进行过维修；原告在管理过程中可能存在瑕疵，但这不构成被告不缴费的理由。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律法规规定的以及相关行业规定确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《江苏省物业管理条例》第三十六条规定，房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，房屋室内部分由业主自行维修，外墙面、楼梯间等共用部位和共用设施设备由物业管理企业根据合同约定定期维修养护。《江苏省物业管理条例》第三十九条规定：业主未按物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以加收滞纳金。本案中，被告家车库雨天进水原因，被告无据证实这是物业公司不尽管理服务义务所致，况且原告已协助被告进行过维修，本院对被告的此项抗辩意见不予采信。原告为该小区提供了物业服务，即使原告存在管理不到位的地方，但未根本性地违反物业合同约定，被告不能因此拒付物业管理费。业主对物业公司的服务不满时，可以与物业公司沟通协商，也可向业主委员会反映，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于原告代征的垃圾清运费，有通州物价局、财政局、建设委员会的联合发文确定，被告应当交纳。诉讼中，原告自愿放弃主张滞纳金，系原告对权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第四十五条之规定，判决如下：限被告戴玉娟于本判决发生法律效力后10日内向原告南通佳禾物业管理有限公司支付2013年1月1日起到2015年6月30日期间物业管理服务费2342元和垃圾清运费150元，合计2492元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告戴玉娟负担（已由原告垫支，待执行时由被告一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员 鲍红梅二〇一五年九月二日书记员 徐振峰 搜索“”