（2015）苏中民终字第03393号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-17
案件名称
胡冬杨与苏州永华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡冬杨,苏州永华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03393号上诉人（原审原告）胡冬杨。委托代理人李加刚，江苏和舟律师事务所律师。委托代理人王艳，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州永华房地产开发有限公司。委托代理人李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人胡冬杨因与被上诉人苏州永华房地产开发有限公司（以下简称永华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1325号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。原审法院经审理查明，2012年12月1日，胡冬杨与永华公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为苏新合同201212010006。双方在合同中约定由胡冬杨购买永华公司开发建设的位于苏州高新区东唐路18号，公安门牌号为荣华花苑7幢501室的商品房（该商品房平面图详见合同附件一），房屋建筑面积为99.79平方米，购房总价款为人民币733861元。双方在合同中对付款方式、房屋交付办法、违约责任等情形均进行了约定。合同签订后，胡冬杨按约支付了房屋价款共计734522.51元，永华公司亦将涉案房屋交付胡冬杨。另查明，胡冬杨与永华公司签订的《商品房买卖合同》第十条载明：规划、设计变更的约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方：1、该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光……。……出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。……买受方不退房的，出卖方应当根据买受方实际受到的影响给予合理补偿并另行签订补偿协议。上述合同附件五合同补充协议载明：16、出卖人因涉及公共利益的需要而必须在买受人的庭院内及楼宇周围地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、给排水管及其他有关装置或设施时，买受人应当予以协助，并在今后维护修理时积极配合。19、对小区内的公共设施及公共设备（包括但不限于绿化、围墙、路灯、窨井、电话、燃气管道、上下水管、烟道、排风口、或CATV井、分支箱、垃圾箱等），出卖人可根据需要合理设置。再查明，胡冬杨与永华公司签订的《商品房买卖合同》附件一系涉案房屋的平面图，该平面图显示了进户门的位置靠近北侧，属外开门。胡冬杨诉状中所称的公共落水管设置在了胡冬杨购买房屋的北侧阳台处，但该阳台是开敞式结构，且落水管为雨水立管。在本案审理过程中，经对现场的实际查看，可以确定涉案房屋的进户门位置实际靠近南侧，在开启至最大时能够碰到相邻房屋进户门的门套。本案审理过程中，针对房屋进户门对胡冬杨使用的影响问题，永华公司当庭表示自愿酌情补偿胡冬杨1500元到1800元。上述事实，有胡冬杨提交的《商品房买卖合同》（编号为苏新合同201212010006）、不动产销售发票、照片、检测报告，永华公司提交的房屋平面图，以及原审法院庭审笔录等证据证实。原审原告胡冬杨的诉讼请求为：1、依法判决原审被告永华公司恢复原状（即将进户门恢复至合同附件一约定的位置），并赔偿损失5万元；2、依法判决原审被告永华公司设置空调室外机机位；3、依法判决原审被告永华公司拆除空中花园的公共水管；4、本案诉讼费用由原审被告永华公司承担。原审法院认为，依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照合同约定诚实、全面地履行自己的义务，如因一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而给合同相对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。本案中，关于永华公司出售给胡冬杨的房屋进户门问题，原审法院认为，虽然没有证据证明永华公司在施工过程中变更了房屋的规划设计，但是永华公司交付胡冬杨房屋的进户门确与合同附件一即房屋平面图中的约定不符，虽对胡冬杨使用进户门造成一定的影响，容易导致胡冬杨的进户门与邻居的门套产生碰撞，但此种影响甚微，基本不会影响门的使用功能。鉴于永华公司自愿在1500元到1800元之间对胡冬杨进行补偿，故原审法院确定补偿金额为1800元，该补偿已足以弥补上述入户门对胡冬杨造成的影响，胡冬杨并无其他实际损失。关于胡冬杨要求永华公司设置空调室外机位的诉讼请求，原审法院认为，双方在合同中对空调机位的设置并未进行约定，胡冬杨也未能举证证明永华公司对空调机位的设置违反了相关的法律、法规的规定，或者国家、地方的相关强制标准，故永华公司已设置的空调机位符合设计规范，永华公司无需就已设置的空调机位向胡冬杨承担赔偿损失或重新设置的违约责任，原审法院对此项诉讼请求予以驳回。关于胡冬杨要求永华公司拆除空中花园的公共水管的诉讼请求，原审法院认为，关于上下水管的设置，双方在《商品房买卖合同》附件五合同补充协议中已经明确约定房屋出卖方可根据需要合理设置，而且将雨水立管设置在开敞式的阳台处并不违反相关的法律、法规的规定，故永华公司无需就已设置的落水管向胡冬杨承担赔偿损失或拆除的违约责任，原审法院对胡冬杨的该项诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、苏州永华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡冬杨补偿款1800元。二、驳回胡冬杨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，减半收取565元，由胡冬杨负担545元，由苏州永华房地产开发有限公司负担20元。上诉人胡冬杨不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人擅自挪动涉案房屋进户门的位置，该行为属于严重违约，上诉人有权要求被上诉人将进户门恢复至原约定位置。进户门位置擅自变更后，相邻两户的进户门同时打开时存在严重的安全隐患。原审采用主观臆断的方式认定进户门虽然位置变更但影响甚微，缺乏事实基础，更没有法律依据。二、虽然双方合同上没有空调外机位设置的约定，但被上诉人应当按照相关建筑法规及住宅规范等标准执行。本案中被上诉人没有按照《江苏省住宅设计标准》的规定设置空调外机位，属于严重违反国家强制性规范。三、涉案的空中花园属于上诉人的私人套内建筑面积。被上诉人设置在空中花园的落水管是室外公共雨水管，应该设置在室外公共部位。被上诉人将室外落水管设置在空中花园内，侵占了上诉人的实际使用面积，对上诉人是不公平，也是不合理的，故被上诉人必须拆除该室外落水管。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人永华公司二审答辩称：一、关于进户门设置问题。被上诉人将进户门的位置按消防的要求往南侧做了些移动，但这不属于设计变更，被上诉人是按照国家标准设置进户门的。经原审法院做工作，被上诉人考虑到进户门如果最大限度开启，会造成一些不便，故根据进户门的价格加上安装费自愿补偿上诉人1500元至1800元。二、关于空调外机位设置问题。根据《住宅设计规范》GB50096-2011第5.6.8条的规定，空调外机位可以设置于阳台。被上诉人将空调外机位设置于阳台，是符合国家标准的。三、关于空中花园落水管问题。根据《住宅设计规范》GB50096-2011第8.1.7.1条的规定，公共雨水管可以设置在开敞式的阳台上。另外，该雨水管的设置也符合《建筑给排水设计规范》GB50015-2003第4.9.12条的规定。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，胡冬杨与永华公司签订的《商品房买卖合同》合同有效。关于进户门设置问题，诉讼中永华公司认可合同附件一房屋平面图上显示的进户门位置靠近北侧，其在施工中将进户门位置往南侧做了移动，但永华公司辩称进户门位置移动是为了安装消防设施，不属于设计变更。本院认为，合同附件一房屋平面图是对房屋结构、户型、平面等进行示意，而非判断专业技术性问题的依据。本案中，审查永华公司在进户门设置问题上是否构成违约，应以进户门的设置是否符合设计规范以及国家强制性标准为依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，对于商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光等影响到买受方所购商品房质量或使用功能的设计变更，出卖方应当在有关部门批准同意后书面通知买受方。本案中并无证据证明进户门位置的南移属于须经有关部门批准同意，且影响到买受方所购商品房质量或使用功能的设计变更；也无证据证明现永华公司设置的进户门违反国家强制性标准，故尚不足以认定永华公司在进户门设置问题上构成违约。但诉讼中永华公司基于进户门使用过程中可能存在的不便，自愿在1500元至1800元金额范围内补偿胡冬杨，属于永华公司自行处分权利，应予准许，原审法院据此判决永华公司补偿胡冬杨1800元，并无不当。关于空调外机位设置问题。中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011第5.6.8条规定，当阳台或建筑外墙设置空调室外机时，其安装位置应符合下列规定：1、应能通畅地向室外排放空气和自室内吸入空气；2、在排出空气一侧不应由遮挡物；3、应为室外机安装和维护提供方便操作的条件；4、安装位置不应对室外人员形成热污染。本院认为，首先，根据《住宅设计规范》GB50096-2011的发布公告，第5.6.8条不属于强制性条文；其次，从该条文的表述来看，也允许在阳台设置空调室外机；再次，涉案房屋阳台并非封闭式阳台，具备通风条件。故本案中胡冬杨主张永华公司在阳台上设置空调外机位违反国家强制性规范，缺乏依据。关于空中花园落水管问题。中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011第8.1.7条规定，下列设施不应设置在住宅套内，应设置在共用空间内：1、公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等，设置在开敞式阳台的雨水立管除外。本院认为，涉案空中花园的性质为开敞式阳台，永华公司将公共雨水立管设置于开敞式阳台，并不违反国家强制性规范。故本案中胡冬杨要求永华公司拆除该落水管，不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人胡冬杨负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年九月二日书记员 许 炯 微信公众号“”