（2015）成民终字第5579号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-11
案件名称
龙茂房地产开发（成都）有限公司与林焱商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙茂房地产开发（成都）有限公司,林焱
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第5579号上诉人（原审被告）龙茂房地产开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人陈国邦，董事。委托代理人邓辉，四川衡平律师事务所律师。委托代理人宁思燕，四川衡平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林焱，男，1981年1月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托代理人朱婷，四川亚峰律师事务所律师。上诉人龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂公司）因与被上诉人林焱商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年8月29日，龙茂公司作为卖方、林焱作为买方签订《天府时代广场认购书》，约定：认购物业为成都市锦江区东大街天府时代广场6栋1单元40层2号；测绘建筑面积162.88平米，其中套内建筑面积134.52平米，共用部分及房屋分摊建筑面积28.36平米；销售单价按建筑面积计21000.12元／平米，按套内建筑面积计为25427.45元／平米；楼款总金额人民币3420500.00元。……买方已仔细阅读了卖方提供的并于物业销售中心公示的《商品房买卖合同》（含附件）、《天府时代广场A2区临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》的签约文本，并收到卖方提交的《签约须知》。对于买卖合同的补充协议中以下划线标明的涉及卖方责任及买方权利的重要条款，卖方已提请买方重点关注，并按照买方的要求给予了足够的说明。买方对前述文件内容均予同意并自愿签署本认购书，并同意在约定的时间内签署前述的有关文件。……买方须于签署本认购书时向卖方支付定金人民币200000.00元（大写：贰拾万元整），签署《商品房买卖合同》后，定金自动转为支付楼款；本认购书自买方向卖方支付约定的定金后生效，定金的支付应以卖方确认款项收讫为准；买方须于本认购书签署后3个工作日内，即2013年9月1日前，携同本认购书及《签约须知》中提示的签约所需资料到卖方物业销售中心，填写《购房人家庭成员住房情况申报表》并签署《商品房买卖合同》（含附件）、《前期物业管理服务协议》、《天府时代广场A2区临时管理规约》等相关文件，并同时缴付本认购书约定的楼款。不论何种原因，买方不能在前述期限内签署《商品房买卖合同》及相关文件和／或依本认购书约定缴付相应的当期楼款，本认购书自动终止，卖方不予退还买方已缴付的定金，并可将该物业另行出售，另行出售的方式概由卖方自行决定及处理，卖方不能在前述期限出售该物业予买方，应退还双倍定金予买方，在退还双倍定金之后，本认购书自动终止，双方权利义务即时终结。同时，龙茂公司向林焱出具《签约须知》及《温馨提示》，林焱在《签收声明》上签字并捺印，确认收到《签约须知》及《温馨提示》，并知晓《签约须知》及《温馨提示》所述全部内容。同日，林焱向龙茂公司支付了定金200000元。林焱到案涉房屋查看后发现主卧室外阳台实为露台，实际施工与设计图纸不符，后双方协议在案涉房屋主卧室外阳台处加盖雨棚。龙茂公司遂加设了雨棚，并验收合格。随后，双方仍对签署《商品房买卖合同》未达成一致。2014年8月22日，龙茂公司向林焱邮寄《解除与阁下所签﹤认购书﹥的通知》，并于2014年9月3日经四川省成都市蜀都公证处对相关邮寄的内容及过程进行了保全证据公证。原审法院另查明，《房产测绘成果报告》载明案涉房屋的套内面积为134.52㎡，公摊面积28.36㎡，合计162.88㎡。6号楼屋面层平面图中案涉房屋主卧室外设计图标示为阳台。庭审中，龙茂公司亦认可案涉房屋施工过程中未加设雨棚存在瑕疵。2014年12月24日，林焱向原审法院提起诉讼，请求判令：一、龙茂公司向林焱双倍返还购房定金400000元及支付从2013年8月29日至付清之日止、以定金200000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、诉讼费由龙茂公司负担。原审法院认定上以上事实，有林焱提交的天府时代广场认购书、收据、视听资料，龙茂公司提交的签约须知、温馨提示、签收声明二份、房产测绘成果报告、6号楼屋面层平面图、6号楼偶数层平面图、建筑工程隐蔽检验记录、修改设计通知单、《解除与阁下所签﹤认购书﹥的通知》、EMS快递单、发票二份、四川省成都市蜀都公证处出具的（2014）川成蜀证内经字第147493号公证书，以及林焱与龙茂公司的当庭陈述在案为证。原审法院认为，林焱与龙茂公司签订的《天府时代广场认购书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。认购书签订后，双方就案涉房屋主卧室外阳台的施工产生纠纷，未于2013年9月1日前签署《商品房买卖合同》。本案争议的焦点在于双方未能按约定时限签订《商品房买卖合同》是否有不能归责于双方的事由。林焱交付的定金系为了保障双方正式签订商品房买卖合同而支付，虽林焱在认购书中确认已仔细阅读并清楚了解在销售中心公示的《商品房买卖合同》（含附件）、《天府时代广场A2区临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》，但双方签订的认购书并非商品房买卖合同，在双方未能签订正式商品房买卖合同的前提下，认购书的内容不能当然作为商品房买卖合同的内容。且龙茂公司也未提交证据证明在签订认购书时，向林焱充分说明了案涉房屋主卧室外阳台存在的瑕疵。双方在签订正式购房合同前，林焱有权就案涉房屋施工中存在的瑕疵与龙茂公司进行协商，龙茂公司无权要求林焱按照其单方面提出的要求签约。另一方面，双方签订的认购书仅约定了认购房屋的测绘建筑面积、套内面积和公摊面积，龙茂公司提交的《房产测绘成果报告》证明案涉房屋面积与认购书约定的一致，案涉房屋施工存在的瑕疵系商品房买卖合同的主要问题，双方就有关签订商品房买卖合同的主要问题未能达成一致的情况，双方均不存在违约，签约不成系不能归责于双方的事由。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，龙茂公司应返还林焱交付的定金200000元，对于林焱多主张部分，原审法院不予支持。关于林焱要求支付利息的诉讼请求，其没有法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、龙茂公司应于判决发生法律效力之日起十日内向林焱返还定金200000元；二、驳回林焱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3650元，由龙茂公司负担。宣判后，龙茂公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审关于未能签订买卖合同系不可归责于双方当事人的原因的认定错误：1、案涉房屋交易金额巨大，作为买受人的林焱必然会事先对房屋状况进行充分了解，故在签订《认购书》时对房屋阳台现状是明知和接受的；2、林焱提出要求对主卧阳台加设雨棚，龙茂公司为促进交易同意按照设计文件完成施工，但林焱在龙茂公司完成施工后又以层高不足为由拒绝签订买卖合同，故无法签订买卖合同的责任应归于林焱。二、因买卖合同不能签订的原因系林焱的违约行为所致，原审应当根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定判决驳回林焱的诉讼请求。请求撤销原判，改判驳回林焱的诉讼请求。被上诉人林焱答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于双方未能签订《商品房买卖合同》的责任是否应当归责于林焱。龙茂公司上诉认为林焱在签订认购书之前已经了解房屋现状，故无法签订合同的责任应归于林焱。本院认为，龙茂公司在原审庭审中承认了案涉房屋的阳台施工存在瑕疵、不完全符合设计图纸要求这一事实，而作为普通购房者的林焱在签订认购书之前即使已经现场查看房屋，也仅能说明林焱了解房屋现状，在无其他证据印证的情况下，不能根据其已查看房屋的事实认定其必然知晓房屋现状与设计图纸不符，不能免除其在发现房屋现状与设计图纸不符后重新就此进行协商或拒绝签订合同的权利。虽然之后龙茂公司在案涉房屋主卧室阳台处加盖了雨棚，但当时双方在认购书上约定的签订合同期限已经届满，而双方又未重新约定新的签约期限，彼此亦均未在合理期限内要求对方签订买卖合同或对合同内容协商达成一致，相反，龙茂公司向林焱发出《解除与阁下所签﹤认购书﹥的通知》，林焱亦对解除认购书不持异议，说明双方在未协商一致后均有解除认购书、不再签订买卖合同的意思，因此未能签订买卖合同的责任不能仅归责于林焱。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费7300元，由上诉人龙茂房地产开发（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李泽颖代理审判员 赵 锋代理审判员 王 果二〇一五年九月二日书 记 员 李 丹 更多数据：搜索“”来源：