（2015）烟民一终字第946号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-16
案件名称
莱阳市华申商业运营有限公司与杨玉祯租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第946号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉祯。委托代理人：刘垒，山东明颖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莱阳市华申商业运营有限公司。住所地：莱阳市城厢街道办事处辛格庄村。法定代表人：盖旭日，该公司总经理。委托代理人：苗俊纲，莱阳大通法律服务所法律工作者。上诉人杨玉祯因与被上诉人莱阳市华申商业运营有限公司（以下简称华申公司）租赁合同一案，不服莱阳市人民法院（2015）莱阳民三初字第4号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：2013年3月22日，原告华申公司（合同甲方）与被告杨玉祯（合同乙方）签订《商铺预定合同》1份，约定：甲方将位于辛格庄综合楼的河东综合商城1008、1083、1084、1085、1086号商铺出租给乙方，租期为3年，租金共计15万元；双方签订本合同并定于2013年4月20日签订正式商铺租赁合同且交纳全部租金；乙方租期由甲方商城正式开业之日算起，乙方自签订正式租赁合同起5日内需进场装修；双方签订正式合同后，本合同自动失效。2013年3月22日，杨玉祯向华申公司交纳商铺定金1万元，同年7月15日，向华申公司交纳商铺租金1万元；同年10月19日，向华申公司交纳商铺租金1万元。2013年10月1日，华申公司举办了河东综合商城的开业仪式。2014年4月17日，华申公司向杨玉祯发出《解除商铺预定合同通知书》，以杨玉祯既不签订正式租赁合同，也不交纳租金为由解除双方之间的预定租赁关系。另查明，杨玉祯一直占用商铺，至今未与华申公司交接。庭审中，杨玉祯主张华申公司的河东综合商城未达到开业的条件，属于不正式开业，华申公司则主张开业至今从来没有被有关部门责令停业或处罚。原审法院依据商铺预定合同复印件、相片2张、收据复印件、解除商铺预定合同通知书、邀请函、录音光盘及书面整理材料及双方的陈述等证据卷认定以上事实。原审法院院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华申公司与杨玉祯签订《商铺预定合同》后，未按照该合同约定于2013年4月20日签订正式商铺租赁合同，但华申公司已向杨玉祯交付租赁房屋，及杨玉祯向华申公司交付租金的行为，表明双方已依各自实际的行为履行了合同义务，表明双方已以明示的方式就正式合同的履行达成了协议，因此双方应继续按该合同履行自己的义务。2013年10月1日，华申公司举办了河东综合商城的开业仪式，此时租期应当开始起算；杨玉祯主张河东综合商城未达到正式开业的条件，对此原审法院认为，商城开始正式对外经营即应视为正式开业，至于是否符合工商、税务、消防安检等部门的规定条件，属于行政管理的范围，与双方的合同履行无关。2014年4月17日华申公司向杨玉祯发出《解除商铺预定合同通知书》，杨玉祯也同意解除，此时双方履行的租赁合同即解除。庭审中华申公司主张因杨玉祯拒绝腾出商铺，所以要求杨玉祯继续履行合同，交纳房租。因双方合同已解除，华申公司的请求失去前提，故对华申公司主张的2014年4月18日以后的房租依法不予支持。根据双方的约定，每年的租金应为5万元，自2013年10月1日至2014年4月17日合同解除，杨玉祯应向华申公司支付租金27260.27元（50000元÷365天×199天）。双方的《商铺预定合同》已经履行，杨玉祯反诉要求双倍返还定金，理由不成立，依法不予支持。杨玉祯共计向华申公司支付3万元（包括定金1万元、租金2万元），扣除杨玉祯应付的租金27260.27元，华申公司应返还杨玉祯2739.73元。至于合同解除后杨玉祯占用涉案商铺期间的占用费，华申公司可另行主张。原审法院作出判决：一、华申公司（反诉杨玉祯）莱阳市华申商业运营有限公司于本判决生效后十日内向杨玉祯（反诉华申公司）杨玉祯返还2739.73元；二、驳回华申公司的其他诉讼请求；三、驳回杨玉祯（反诉华申公司）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由华申公司负担2292元，杨玉祯负担608元；反诉案件受理费800元，由华申公司负担73元，杨玉祯负担727元。宣判后，上诉人杨玉祯不服原审判决向本院提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律不当。被上诉人因消防验收不合格至今未能正式开业，并且没有具体开业的时间表，被上诉人属于彻底违约，应承担一切法律后果，应返还上诉人双倍定金20000元，租赁费20000及赔偿上诉人的直接损失70000元。二、根据上诉人提交的通话录音，主要证明被上诉人曾两次向莱阳消防大队大队长提交验收申请，但均未通过验收，没有正式开业的资格。三、一审程序违法，一审开庭只有审判员独任审判，也未向上诉人宣布合议庭组成人员，而判决书中出现了合议庭组成人员，属程序违法。请求撤销原审判决改判被上诉人双倍返还定金20000元，返还租金20000元或发回重审。被上诉人华申公司辩称，双方之间系房屋租赁关系，上诉人不能因其经营不善而拒交租金。上诉人在原审明确承认其所租赁的商城已于2013年10月1日正式开业，且两次向我方缴纳租金，证明其愿意继续租赁。我方商场二楼尚未出租出去，也未装修，消防部门当然不能提前验收，但这并不影响上诉人的经营。原审程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉。本院审理期间杨玉祯提供视频资料一份，记载的是涉案商场现状，用于证实涉案商场没有达到正式开业的条件，从而达不到签订正式合同的目的。华申公司对视频内容的真实性无异议，但认为与杨玉祯租赁的一楼房屋无关，二楼其准备建设洗浴中心。庭审中，杨玉祯认可其租赁的商铺于2013年7月份开始营业，营业至2014年6月，期间并未接到到过消防部门书面停业的通知，但2014年年初被口头通知禁止经营。本院另查明，华申公司于2013年1月13日办理了涉案商场的营业执照。本院经审理查明的其他事实同原审认定的事实一致。本院认为，虽然双方并未在预定合同中约定的2013年4月20日及以后时间内签订正式租赁合同，但杨玉祯接受商铺后进行了装修并对外开始营业，且一直经营至2014年6月，期间亦曾两次向华申公司缴纳了部分租金，因此双方已形成租赁合同关系。对于租期的起算时间，杨玉祯认可2013年10月1日为开业时间，但称该时间非正式开业的时间，但其对何为正式开业，未提供相关的证据证实，因此原审法院以该日作为正式开业时间及租金的起算时间并无不当。涉案商场虽未经过消防验收，但并未影响杨玉祯的经营，杨玉祯亦未因此提出解除双方的租赁合同，杨玉祯以此作为拒付租金的理由不成立，依法不应予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人杨玉祯负担。本判决为终审判决。审判长 慈勤哲审判员 王瑞芳审判员 栾海宁二〇一五年九月二日书记员 付微微 百度搜索“”