（2015）秦民初字第3161号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-01-04

案件名称

原告南京市秦淮区长乐花园住宅小区业主委员会与被告南京玖园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京市长乐花园住宅小区业主委员会,南京玖园物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条

全文

南京市秦淮区人民法院民 事 裁 定 书（2015）秦民初字第3161号原告南京市长乐花园住宅小区业主委员会，住所地本市秦淮区长乐路226号长乐花园2幢3号101室。负责人耿飞，业委会主任。委托代理人陆永鑫，男。被告南京玖园物业管理有限公司，住所地本市秦淮区红花村25号5幢301室。法定代表人褚真益，总经理。委托代理人陈本林，江苏天豪律师事务所律师。原告南京市秦淮区长乐花园住宅小区业主委员会（以下简称长乐花园业委会）与被告南京玖园物业管理有限公司（以下简称玖园物业公司）物业服务合同纠纷一案，原告长乐花园业委会于2015年6月4日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员杨燕适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告长乐花园业委会的负责人耿飞及委托代理人陆永鑫，被告玖园物业公司的委托代理人陈本林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长乐花园业委会诉称，2011年至2013年，被告于长乐花园小区服务期间未能签订2012年、2013年的服务合同，但收取了大部分业主的公摊电费26980.90元。被告与长乐花园业委会签订的《物业管理服务合同》规定了电费公摊按实际支出按户均摊，但被告收取费用前未将实际支出的票据、金额及均摊的户数向全体业主公示，只是笼统地确定每户收费标准68.40元／年，三年所收公摊电费共计26980.90元。且根据规定：凡已缴纳垃圾费和物业费的住户，均按每户30元标准退还已缴的垃圾费。业主每年直接在小区物管处领取返还的30元垃圾费，或从物管费中直接扣减30元垃圾清运费。玖园物业公司从秦淮环卫所领取了应退还的垃圾清运费，在三年内故意隐瞒，没有返还给广大业主，费用共计11730元。综上，原告请求法院依法判定被告退还已收公摊电费26980.9元，退还垃圾清运费11730元，缴纳违约金4090.5元给原告并承担本案诉讼费用。被告玖园物业公司辩称，因原告未提交经过业主大会或者半数以上业主授权的相应证明，无法证明本次诉讼原告获得了业主大会的授权，故原告不具有本案的诉讼主体资格。关于公摊水电费，虽然双方合同约定据实按户分摊，但实际上双方在2011年-2013年三年合同期内按5.7元／月／户的标准来收取时沿用小区一直以来的公摊水电费收费标准，并且该标准也经原被告双方盖章确认，亦按该标准实际履行，双方均已按合同履行，债已消灭，因此原告的该项诉讼请求，不具有请求权基础和事实依据。根据南京市的有关规定，垃圾费是由自来水公司收取自用水费的时候代收，然后通过返还的方式给交纳物业费的业主，长乐花园小区的住户在被告服务期间并未实际交纳垃圾处理费，不存在返还的问题，即便返还也是被告与缴费业主之间的法律关系，与原告无关。即使被告应退还垃圾费，原告的诉讼请求也已经超过诉讼时效。被告已经按照合同约定履行了与物业费标准相匹配的物业服务义务，合同已经履行完毕，被告不存在违约行为，同时包含原告负责人在内的50多名业主长期欠缴物业费，违约的恰恰是欠费业主，原告要求违约金的诉讼请求无事实与法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以以违规收费为由提出抗辩。公摊水电费系按户分摊并由业主单独交纳，垃圾处理费系各个业主交纳家庭自用水费时交纳，故即使被告存在多收取公摊水电费和未退还垃圾费的情形，有权主张返还的权利主体应为业主个人，原告诉讼主体资格不适格。依照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告南京市长乐花园住宅小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。代理审判员　　杨燕二〇一五年九月二日见习书记员　　洪飞 来源：