（2015）宝民初字第6084号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-11-27

案件名称

任树兰与天津市森岛置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市宝坻区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

天津市宝坻区人民法院民事判决书（2015）宝民初字第6084号原告任树兰，农民。委托代理人田磊，北京市京兴律师事务所律师律师。委托代理人肖志平（系原告之夫），农民。被告天津市森岛置业投资有限公司，住所地：天津市宝坻区大白街道锦绣香江花园。法定代表人鲁朝慧，总经理。委托代理人段晓芳，该公司职员。原告任树兰与被告天津市森岛置业投资有限公司（下称森岛置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由代理审判员赵永适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田磊、肖志平、被告森岛置业法定代表人的委托代理人段晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告��称，2011年6月22日原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定：原告购买被告开发的位于天津市宝坻区大白庄镇康乃馨园××商品房一套，建筑面积为69.79平方米，商品房价款为468000元；被告应于2011年7月31日前将合格房屋交付给原告使用；如超过上述约定期限未将合格房屋交付原告，原告有权解除合同。被告应当退还原告已付房款，并支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。另外，被告还应每日按商品房价款万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，但被告一直未按合同约定的期限将房屋交付原告，故起诉要求：一、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；二、被告退还原告购房款468000元并支付利息（��468000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2011年8月1日计算至购房款实际退还之日）；三、被告每日按46.8元的标准赔偿原告违约金（自2011年8月1日计算至购房款实际退还之日）；四、被告赔偿原告契税损失14040元；五、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交证据如下：证据一、天津市商品房买卖合同一份，证实原、被告存在商品房买卖合同关系及合同的具体内容；证据二、销售不动产统一发票及契税完税证明各一份，证实原告已向被告支付全部购房款并已缴纳相关契税；证据三、拍摄日期为2015年5月30日的照片打印件30张，证实涉诉房屋现仍存在严重的质量问题，不具备交付条件；证据四、交楼验收表一份，证实涉诉房屋存在严重的质量问题，影响原告的正常使用。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，具体理��如下：一、被告开发建设的涉诉房屋已竣工验收合格，并于2010年12月23日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，具备交房条件，符合交付标准；二、基于原、被告签订的补充协议，涉诉房屋的交付时间应为2011年9月30日；在此之前，被告已按照约定电话形式通知原告收房，并于2011年9月30日向原告邮寄《收楼通知书》，故被告不存在逾期交房行为，原告无权要求解除合同；三、被告已协助原告办理完毕蓝印户口，原告也实际行为接收了诉争房屋，办理了诉争房屋的《房地产权证》；四、原告要求解除合同已超过了我国《合同法》规定的1年除斥期间，无权要求解除合同。被告向本院提交证据如下：证据一、天津市建设工程竣工验收备案书及天津市新建住宅商品房准许交付使用证各一份，证实诉争房屋符合合同约定及法定的交付条件；证��二、向康乃馨园业主挂号邮寄《收楼通知书》的明细一份，证实被告履行了通知原告收楼的义务。证据三、天津市商品房买卖合同及补充协议，证实双方约定的最终交房时间为2011年9月30日；证据四、蓝印户口、产权证发放表一份，证实原告已以其行为确认收房事实。经审理查明，2011年6月22日原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定，原告购买被告开发的位于天津市宝坻区大白庄镇康乃馨园××房屋，商品房价款为468000元，原告于2011年6月22日前一次性付款。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，被告于2011年7月31日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限，解除合同，被告退还原告已付款、支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际退还已付款之日止，按银行同期贷款利率计算；此外被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；原告的实际损失超过被告支付的违约金的，被告还应承担赔偿责任。同时，合同附件六之补充合同第三条约定，本合同第三条所称“商品房经验收合格”是指该商品房已通过开发、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收；第五条约定，本合同第三条、第十一条补充约定如下：买受人应当在本合同约定的交楼日期后十五天内自行到出卖人处办理收��手续。由于买受人原因，未能按期交付的，视为从本合同约定之日或收房通知中收房之日起该商品房已达到交付条件并已实际交付给买受人，且买受人应当从该日起支付物业管理费。买受人在收房时发现该商品房存在质量问题（房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），有权要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后及时予以解决，维修期间不视为逾期交房，买受人不得以此属于保修范围的质量问题拒绝收房，否则买受人自行承担逾期收房的责任。第十三条约定，买卖双方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知等），须以挂号信或特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址，在天津市范围内信函寄出的第三天视为送达，在天津市范围外信函寄出的第五天视为送达。买受人如变更地址须及时书面通知出卖人，否则引起无法送达的后果由买受人自行承担。在报纸上刊登公告的，公告见报第二日视为接收方已收到。另外，合同对双方其他权利义务进行了约定。另查，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》的当日，双方又签订商品房买卖合同补充协议一份，大致内容为：商品房具备合同约定的交付条件后，由被告免费为原告对该商品房进行装修（装修标准附后，注：内容在此不再赘述）；装修完成时间为2011年9月30日。上述合同签订后，原告已按合同约定付清购房款，2011年9月5日涉案房屋所有权转移登记于原告名下，原告并据此于2011年9月16日为其子女办理了蓝印户口。再查，2010年12月15日被告取得包括涉案房屋在内的天津市建设工程竣工验收备案书（编号：宝坻备字第2010-030），并于2010年12月23日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审中，原告明确表示，对被告提交的证据二中载明的原告的地址和联系电话均属实，但时间太长了原告记不清有没有收到收楼通知书了，但原告经常到被告处查看，2011年9月30日之前涉案房屋连窗户都没有，根本未竣工。2015年8月18日，经本院组织双方对涉案房屋进行现场勘验，原告表示涉案房屋的侧窗是在2015年5月份之后安装的，屋内家具存在破损情况，橱柜的台面有裂缝。被告表示，侧窗一直都是安装的，涉案房屋的装修也是完全符合装修标准，家具破损是原告长期不使用造成的。本院认为，当事人从事民事活动应遵循诚实信用原则并对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告以被告逾期交付房为由，要求解除双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充合同，并据此要求被告承担返还购房款及赔偿违约金等，被告辩称不同意解除涉诉合同，故本案争议焦点为双方签订的《天津市商品房买卖合同》应否解除问题。综合双方当事人的举证、质证意见及已查明的案件事实，本院对双方争议的焦点问题具体评判如下。首先，本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。对于被告来说，其在合同约定的交付房屋日期之前取得涉案房屋的竣工验收备案书，并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，使涉案房屋具备合同约定及法定的交付条件。因原、被告在补充协议中约定的涉案房屋具备合同约定的交付条件后，由被告免费为原告对房屋进行装修，装修完成时间为2011年9月30日。装修完成后，被告于2011年9月30日按照合同约定以挂号信形式将交楼通知书邮寄至合同记载的原告的联系地址，故被告已按合同约定履行了相应义务，并无不妥及违约之处。原告虽主张涉案房屋于2011年9月30日前存在质量问题，不具备交付条件，但未提供充分证据予以证实，且经本院组织双方现场勘验，涉案房屋也并无明显质量问题，原告也仅表示涉案房屋存在橱柜后面有裂缝及家具破损情况，故其上述主张依据不足，本院不予确认。退一步说，即使涉案房屋存在质量瑕疵，原告应另行向被告主张瑕疵担保责任，也不能成为其拒绝收房及解除合同的理由。综上，原告未按期收房无正当理由，属于迟延受领，由此产生的不利后果，应由其自行负担。其次，任何具有民事行为能力的人，从事任何民事行为均有自己的目的，本案原、被告亦不例外。合同目的有表面目的，同时还存在隐含目的，为实现自己的目的，合同当事人会依约履行自己的合同义务。本案原告与被告签订商品房买卖合同，其合同目的为购买商品住宅，以便居住、生活；在合同履行过程中，原告已经取得涉诉房屋的所有权，物权已经发生转移，其表面的合同目的已经实现。另外，原、被告签订商品房销售合同时，根据天津市本地区政策规定，原告购买涉诉房屋后，其隐含的交易目的（合同目的）也附随实现，即以在本地区投资购买商品住宅为基础条件，其本人及其配偶、子女取得了天津市蓝印户口，其子女在入学、升学、就业等方面，可享受本市常住户口的待遇。至此，原告签订商品房买卖合同的表面目的及隐含目的均已实现。如果依原告请求解除合同，在所产生的法律后果以外，表现为原告一家人未实际投资却无偿��得了天津市的蓝印户口，被告一方却无法凭一己之力将原告一家人的蓝印户口注销，从而导致双方权益失衡，违反了合同公平正义原则。故此本院对原告要求解除涉诉合同的请求不予支持。再次，退一步说，即使本案被告存在逾期交房行为，根据合同第五条之约定，被告未按约定日期交付房屋且超过了90天，原告有权解除合同。而双方合同约定的交房日期为2011年7月31日前，即使按照补充协议约定的装修完成之日2011年9月30日为交房日期，至原告起诉之日，已长达三年多之久。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，此为法律关于商品房买卖合同的解除权属于除斥期间的规定。而根据规定，除斥期间是指法律规定的民事实体权利存在的期间，权利人在法定期间不行使，将导致该民事权利消灭，并且，除斥期间为不变期间，不适用中止、中断等规定。本案被告没有催告，解除权的行使期限为一年，因此本案原告的解除权因已经超过一年的除斥期间而归于消灭。综上，原告以被告逾期交房为由要求解除合同之诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。因原告的第二项、第三项、第四项诉请均依托第一项诉请，即解除合同的诉请成立才会产生相应的法律后果，故本院在此均不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费10446元，已减半收取5223元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　赵　永二〇一五年九月二日书　记　员　李泽阳本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方要求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”