（2015）怀中民一终字第331号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-01-11
案件名称
袁敏与怀化市景丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁敏,怀化市景丽房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第331号上诉人（原审原告）袁敏，户籍所在地湖南省辰溪县。被上诉人（原审被告）怀化市景丽房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南大道1号（财富大厦5楼）。法定代表人张良球，职务董事长。委托代理人向刚球（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。上诉人袁敏因与被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年4月29日（2014）怀鹤民一初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：2009年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于迎丰东路的顺天财富大厦第22幢财富阁806号房，建筑面积131.84平方米；单价为每平方米1727.5元，总购房价款227760元；签订合同时原告付定金77760元，向银行按揭贷款15万元。出卖人在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（即达到合同约定的交房标准），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房时间在60日内，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；出卖人为买受人代办房产证和土地使用证，办证费用由买受人承担，买受人在主体封顶时交清办证费，出卖人在交房后540日内代办好房产证和土地证，逾期按日息万分之二支付违约金等内容。原告付清了全部购房款227760元。2012年11月5日，原告向被告交纳办证费用12504元。被告于2010年6月21日通知原告收房，庭审中，原告自认2010年12月曾到被告售楼部问询，答复可以收房，因原告要求查看竣工验收表未果，故原告拒绝收房。直至2012年4月9日才到物业管理公司领取房屋钥匙办理了入住手续。顺天财富大厦于2011年10月27日竣工验收，怀化市建设工程质量安全监督管理站对本次验收出具了《建设工程竣工验收报告》，并签署了按规定需要公安消防、环保部门出具的准许使用文件已办理；同意工程竣工验收等意见。本案商品房所在住宅楼于2012年3月19日完成竣工验收备案。被告于2014年4月25日为原告办好了房产所有权证，于2014年10月9日为原告办好土地使用权证。原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条原本列有4种关于交房条件的格式条款供双方选择，但双方却以非格式条款方式另行约定选择“第5种条件”。“第5种条件”表述为“达到合同约定标准”，下文未再作进一步约定或者具体说明。双方也没有其他证据证明“第5种条件”是否是格式条款中4种条件的哪一种，又或者是附件三“装饰、设备标准”的内容。且双方关于“第5种条件”的约定属于非格式合同条款，不能从不利于格式条款提供者的角度进行理解，故属约定不明。本案当事人尚未就交房标准达成合意，主张被告承担逾期交房违约金责任的依据不足。违法和违约具有不同的概念和后果，违法责任和违约责任亦属不同的两种责任。双方当事人对《商品房买卖合同》第八条“达到合同约定的交房标准”之内容属于约定不明，双方当事人存在争议，即双方当事人尚未就交房标准问题达成合意，未形成具体可履行的交房标准。而合同的本质是双方自由协商达成合意的体现，原告应在合同签订过程中就被告如何承担违约金责任提出磋商，与被告达成合意，但无权在合同签订之后以单方理解的方式设立或变更有关被告责任的合同条款，否则有悖于契约自由原则，也有悖于公平原则。本案实际仅明确时间标准，原告以在约定的时间点上商品房未达到法定交房标准主张被告承担违约金责任，依据不足。但并不妨碍原告就此追究被告其他法定责任，以及行政主管部门追究其行政责任。本案原告要求被告承担逾期交房违约金赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。被告应当承担逾期办证违约金责任，根据合同约定原告应在主体封顶时交清办证费，被告在540日内代办好房产证和土地证，逾期需支付违约金。而原告系2012年11月5日交的12504元办证费，即被告如未在2012年11月6日起算的第540天内为原告办理好两证，根据本案被告最终为原告办好两证的实际时间，被告应承担116天的违约金。双方没有明确据以计算逾期办证违约金的款项名称，但在约定逾期办证违约金的合同条款中，首先明确了原告应在主体封顶时交清办证费，被告在540天内代办“两证”逾期按每天万分之二支付违约金。按照该合同条款词句的构成理解，应以原告已交办证费12504元为违约金计算依据。故被告应承担逾期办证违约金为：12504元×0.0002／天×116天=290.10元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告怀化市景丽房地产开发有限公司支付原告袁敏逾期办证违约金290.1元，限于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告袁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元，由被告怀化市景丽房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人袁敏不服，以原判适用法律不准、处理错误为由向本院提起上诉，请求本院二审：1、将原判第一项改判为被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司给付上诉人袁敏逾期交房违约金29153元；2、将原判第二项改判为被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司给付上诉人袁敏逾期办理房产证和土地证的违约金30519元；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人怀化市景丽房地产开发有限公司对上诉人袁敏的上诉主张及理由答辩称：上诉人袁敏的上诉主张及理由不能成立。本院二审查明：原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点问题就是是否存在交房违约和逾期办证的违约金的金额认定问题。首先，袁敏与怀化市景丽房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议。其次，上述《商品房买卖合同》第八条约定怀化市景丽房地产开发有限公司须于2010年6月30日前所应交付给袁敏使用的房屋具备第5种条件，合同该条第5种手写记载“达到合同交房标准”，但合同最终并未载明具体的交房标准属实。由于上述协议并未载明具体的交房标准，双方当事人在诉讼中对交房标准又各执一词，始终未能达成合意，实际即是对交房的具体问题尚未形成可以履行的一致协议，袁敏以房屋未达到法定交房标准为由主张怀化市景丽房地产开发有限公司构成交房违约并须承担相应违又交房责任，与协议相关内容不符，依据不足，不能支持。原审不予支持并无不当。再次，合同约定原告应在主体封顶时交清办证费，出卖人在540日内代办好房产证和土地证，逾期需支付违约金。而袁敏系2012年11月5日交的12504元办证费，但出卖人确未在上述协议确定的期限内为袁敏办理好两证，违约事实客观存在。原审根据本案出卖人最终为袁敏办好两证的实际时间，确定出卖人违约116天，并在双方当事人未确定违约金基数的情况下，以袁敏交纳的办证费额为基数，按协议载明“逾期按每天万分之二的违约金支付”标准确定出卖方应该承担的违约金并无不当。综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人袁敏的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1285元，由上诉人袁敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘士平审 判 员 周永连代理审判员 宋艳云二〇一五年九月二日代理书记员 王 维 来自