（2013）相民初字第1236号
裁判日期: 2015-09-19
公开日期: 2015-11-10
案件名称
苏州联合伟业科技有限公司与昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、昆山市豪华房地产开发有限公司债务转移合同纠纷、相邻关系纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州联合伟业科技有限公司,昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司,昆山市豪华房地产开发有限公司
案由
相邻土地、建筑物利用关系纠纷,相邻土地、建筑物利用关系纠纷,相邻土地、建筑物利用关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2013）相民初字第1236号原告苏州联合伟业科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇（原东桥镇东首）。法定代表人奚缘，董事长。委托代理人刘卫东、李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇联合路1号。负责人严福荣，经理。被告昆山市豪华房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇少卿西路。法定代表人严福荣，经理。两被告共同委托代理人赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。原告苏州联合伟业科技有限公司与被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司债务转移合同纠纷、相邻土地、建筑物利用关系纠纷一案，本院于2013年6月7日依法受理，由审判员王建根适用简易程序独任审判。本案于2013年9月25日以简易程序公开开庭进行了审理。原告苏州联合伟业科技有限公司的委托代理人刘卫东、被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司的共同委托代理人赵勇到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，由审判员徐永明担任审判长、审判员王建根主审、代理审判员唐丽宁参加评议，于2014年9月12日公开开庭进行了审理，原告苏州联合伟业科技有限公司的委托代理人刘卫东、被告昆山市豪华房地产开发有限公司、苏州分公司被告昆山市豪华房地产开发有限公司的共同委托代理人赵勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏州联合伟业科技有限公司诉称，2005年9月，苏州市相城区东桥镇政府向原告借款3000000元，至2009年，因东桥镇撤并归黄埭镇政府，为归还该借款，原、被告于2008年9月19日签订备忘录及协议书，协议书明确约定：就原告2005年借给原东桥镇政府的3000000元资金和开发东桥镇东里河北宗地编号《苏地2005-G-63》地块开发事宜。被告应在该地块的房屋销售到50%起逐步归还原告的投资本金和利润共计4462000元。该地块总建筑面积为8659.18平方米，已经销售面积为7565.82平方米，其中3424.93平方米已经卖给他人，还有4140.93平方米被告不对外销售是留作自用房（已办理房产证）。原告认为协议书约定的付款条件已成就。请求法院判令两被告支付款项4462000元并承担银行同期贷款利息，本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告利息诉讼请求为按本金4462000元，从被告房屋办理抵押之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付期限的最后一日止。被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司共同辩称，根据双方协议，应该从房屋销售50%开始返还本金，根据目前实际情况，实际销售3424.93平方米，还有5234.25平方米的房屋没有销售出去，所以没有达到协议所约定的条件。我方认为原告起诉缺乏事实与法律的依据，被告没有故意阻扰条件的成就，请求法院驳回原告诉请。原告苏州联合伟业科技有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、2008年9月18日备忘录（黄埭镇人民政府与原告及被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司签订）一份，证明土地开发相关的事实。2、2008年9月19日协议书（原告与被告苏州联合伟业科技有限公司签订）一份，证明双方合作开发房产，被告苏州联合伟业科技有限公司应支付原告446.2万元以及付款的时间。3、苏州市城乡建设局网站上下载的材料复印件四份，证明总面积是8628平方米，目前可售面积是897.48平方米，已经超过50%的付款时间点。4、房产登记信息二十九份复印件及原告自行制作的房产现状明细表，证明相互印证现在抵押的面积是3299.63平方米，已经办理房产证的面积是7565.82平方米，初始登记证的面积897.48平方米。5、中国工商银行小企业借款合同复印件一份，证明被告将该房产为第三人向银行借款提供抵押担保，时间从2011年2月到2015年。被告昆山市豪华房地产开发有限公司、苏州分公司被告昆山市豪华房地产开发有限公司质证称，1、对证据1真实性没有异议，实际上被告认为原告没有按照备忘录的条款完全履行义务，认为与本案没有关联性。2、对证据2真实性没有异议。3、对证据3，认为网上登记数据是有偏差的，应当以实际相关部门登记的资料为准，对原告所说的可售面积897.48平方米不认可，只能说是没有办理任何产权手续的房屋。4、对证据4，对房产信息的真实性没有异议，对已售面积和未售面积没有异议，对抵押面积和已经办理房产证面积与本案没有关联性。5、对证据5的真实性没有异议，但是与本案关联性持有异议，在房屋销售不理想的情况下，认为与销售无关，是变相融资，不等同于销售。被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、产权证复印件及汇总表一组，证明目前这些房屋没有销售出去。2、判决书复印件一份，证明除了房产证上的还有132.02平方米，总面积是5234.25平方米。原告苏州联合伟业科技有限公司质证称，对证据1、证据2的真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的。总面积8594.42平方米，已售第三人（对外销售）3424.93平方米，已售自己（不对外销售）4139.99平方米，其中3299.63平方米用于抵押贷款，840.36平方米未抵押。没有销售的房屋面积为897.48平方米另加解除合同的房屋面积132.03平方米。经审理查明，2008年9月18日，苏州市相城区黄埭镇人民政府（甲方）、苏州联合伟业科技有限公司（乙方）、被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司（丙方）签订备忘录一份，备忘录对原东桥镇东里河北宗地编号《苏地2005-G-63地块》出入口变更调整意见达成一致。2008年9月19日，苏州联合伟业科技有限公司（甲方）与昆山市豪华房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》一份，协议书载明：关于甲方2005年9月13日借给原东桥镇政府300万元资金和开发东桥镇东里北宗地编号《苏地2005-G-63地块》的事宜协商如下：一、经双方协商同意甲方原在2005年9月13日借给东桥镇政府的300万资金，经原东桥镇（现黄埭镇政府）同意其中246.2万元由乙方直接给甲方。支付后由镇政府抵扣原借款往来帐，抵扣后剩余的借款往来53.8万元继续由政府归还甲方。上述借款的利息经政府协调政府不承担利息，由乙方承担该借款的利息。利息的支付金额甲乙方协商一次性约定为50万元，作为该笔借款利息的补偿。二、该项目由于地块动迁的原因，原规划的出入口无法开通，经甲乙双方协商同意，甲方同意在该地块上让出约500平方米的地块作为“东桥商贸街”的主出入口，并同意把该地块上的一幢小楼房拆除建筑面积约为250平方左右。上述费用补偿经甲乙双方一次性约定为50万元，由乙方补给甲方。三、开发经营方式：甲方同意上述款项作为参股投资。项目的经营方式为独核的独立经营。甲方不参加该项目的任何经营管理。利润的分配经甲乙双方一次约定为100万元，在开发经营期间利润盈亏与甲方没有任何关系。四、以上资金归还和支付方式，按先归还投资后付利润的，从取得销售许可证起和房屋销售到50%时起逐步归还双方的投资本金，待楼盘全部结束销售完或全部付清所有投资本金和利润。在经营期间原镇政府欠甲方的借款余额甲乙双方共同催讨，并乙方负责办理好原借款的三角往来帐目凭证。嗣后，被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司开发了苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街1﹟-6﹟的房屋并进行销售。原、被告就相关事宜协商未成，原告苏州联合伟业科技有限公司遂诉讼来院。另查明，2010年12月31日，中国工商银行股份有限公司苏州留园支行与苏州市来得福服饰有限公司签订《小企业借款合同》一份，借款金额为2505.86万元，借款期限为肆年。昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司作为该合同的担保人，担保方式为房地产抵押，并将被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司开发的苏州市相城区东桥商贸街1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、8幢的相关房屋办理了抵押手续（2011年1月4日）同时将上述房屋办理了产权证，房屋所有权人为昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司，办理产权证的房屋面积为4139.99平方米，其中办理抵押手续的房屋面积为3299.63平方米。另查明，被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司二年多来对原、被告双方开发的房屋没有销售记录，两被告亦没有统计抵押房屋的具体面积，两被告同意以原告统计的数据为准。原、被告合资开发的房地产总面积为8594.42平方米，已售第三人（对外销售）3424.93平方米，已售自己（不对外销售）4139.99平方米，其中3299.63平方米用于抵押贷款。没有销售的房屋面积为897.48平方米另加解除合同的房屋面积132.03平方米，合计1029.51平方米。预售许可证的时间为2008年12月19日。上述事实，由原告提供的备忘录、协议书、房产登记信息、借款合同及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告苏州联合伟业科技有限公司与被告昆山市豪华房地产开发有限公司签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，并不违背国家强制性法律规定，合法有效。原、被告于2008年9月19日签订的协议，就原东桥镇政府的借款债务转移达成了一致，且就“原告苏州联合伟业科技有限公司让出约500平方米的地块作为“东桥商贸街”的主出入口，并同意把该地块上的一幢小楼房拆除建筑面积约为250平方左右”，被告一次性给予500000元的补偿进行了约定。原、被告签订的协议，虽名义上为合作开发，但事实上原告并不实际参与开发活动，不参加该项目的任何经营管理，开发经营期间的盈亏与原告没有任何关系，原告不承担任何开发风险。故原、被告签订的协议书实为借款及土地使用权、房屋拆除的补偿协议。该协议书并不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方理应按约履行。协议书签订后，原告按照约定履行了自己的义务，被告在履行合同过程中，单方面将开发的房屋为他人（苏州市来得福服饰有限公司）的借款合同提供担保，并办理了他项权证，且抵押房屋面积达3299.63平方米。被告开发的房地产的总面积8594.42平方米，已售第三人（对外销售）3424.93平方米，已售自己（不对外销售）4139.99平方米。没有销售的房屋面积仅为897.48平方米另加解除合同的房屋面积132.03平方米合计1029.51平方米。其中已办理房屋产权证的4139.99平方米，应视为已经销售。销售房屋面积合计已达7564.92平方米。原、被告双方在协议书中约定的房屋销售到50%及待楼盘全部结束销售完的条件已经成就。两被告理应按照双方合同的约定条件成就而给付相关的款项。对于原、被告在协议书中对利润（1000000元）的约定，实际上就是借款利息。从原告方提供资金的数量（人民币246.2万）及时间期限（2008年9月19日始至今）考量，双方约定的1000000元，并没有超出按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算（自2008年9月19日始，按本金2462000元计算至2011年1月3日止）的利息金额（1271497.16元），未超出国家法律允许的范围，本院予以支持。被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司与被告昆山市豪华房地产开发有限公司应当按照合同的约定履行自己的义务。故两被告应按照合同的约定给付原告借款人民币2462000元、借款利息500000元、补偿款500000元及转让后借款利息1000000元，合计人民币4462000元。关于原告主张的利息请求（按本金4462000元，从被告房屋办理抵押之日（2011年1月4日）起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付期限的最后一日止），本院认为，自两被告对开发的房地产办理抵押手续之日起，应视为两被告对抵押房屋部分已经完成了销售，故自该日起两被告即应按照合同的约定履行付款义务，被告应自2011年1月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至判决确定的给付期限的最后一日止。但协议书中约定的作为借款利息补偿的50万元及实际为借款利息的100万元，不应再计算利息。故计算利息的本金应为人民币2962000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条及相关法律规定，判决如下：被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州联合伟业科技有限公司人民币4462000元并偿付逾期付款利息（按本金2962000元，从2011年1月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付期限的最后一日止）。（上述义务的履行如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币42496元，财产保全费人民币5000元，合计人民币47496元，由被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、被告昆山市豪华房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长 徐永明审 判 员 王建根代理审判员 唐丽宁二〇一五年九月十九日书 记 员 杨 僖 来自