（2015）彭法民初字第03301号
裁判日期: 2015-09-19
公开日期: 2015-11-10
案件名称
重庆美翔物业服务有限公司与冉文斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
彭水苗族土家族自治县人民法院
所属地区
彭水苗族土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆美翔物业服务有限公司,冉文斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第二十二条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条
全文
彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）彭法民初字第03301号原告重庆美翔物业服务有限公司。住所地：重庆市渝北区双凤桥街道空港大道***号和顺苑*幢3-1。组织机构代码：68390869-0。法定代表人贺渝，系该公司经理。委托代理人周大猛，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者（特别授权代理）。委托代理人冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者（一般授权代理）。被告冉文斌，男，1973年9月4日出生，苗族，居民。原告重庆美翔物业服务有限公司（以下简称美翔物业公司）诉被告冉文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由代理审判员文元兴适用小额诉讼程序独任审判，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告美翔物业公司的委托代理人冯江飞、周大猛，被告冉文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美翔物业公司诉称：2010年4月，原告与重庆美翔房地产开发有限公司签订了江城美景《前期物业服务合同》，从此对被告所在小区物业进行管理、服务。被告的房屋位于该小区×号楼××号，从2012年至2013年5月31日，被告欠原告物业管理服务费1287元。原告多次要求被告缴纳物业管理服务费，但被告仍然以各种理由拒绝缴纳。综上所述，原告从2010年4月对被告所在辖区的物业进行服务管理，所收取的费用是与重庆美翔房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准，被告理应缴纳物业服务费。为此，为维护自己的合法权益，特起诉请求人民法院依法判令：一、被告向原告支付物业管理服务费1287元；二、本案诉讼费由被告负担。被告冉文斌辩称：1.我是江城美景×号楼××号的业主，房屋的面积为148.87平方米；2.因为原告没有资格，所有不存在欠物管费的问题；3.原告是属于没有资质的物业企业，也没有与我签订物业服务合同，其没有在彭水提供物业服务的资格；4.原告并没有催收，没有业主的书面签字；5.原告与开发商实际上是一个公司，不认可原告提供了物业服务，给我们提供物业服务的是开发商，而不是原告，原告没有收取物业管理费的资格。经审理查明：2010年4月1日，本县绍庆街道滨江社区江城美景小区的开发商重庆美翔房地产开发有限公司与美翔物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由美翔物业公司为江城美景小区提供物业服务，合同期限为2010年4月1日至2013年12月31日，服务费用标准为：住宅0.6元／月、商业物业0.8元／月。冉文斌系江城美景小区×号楼××号房屋的业主，房屋面积为148.87㎡，每月应缴纳物业管理服务费89.32元。自2012年5月起至2013年5月31日止，冉文斌未交纳物业管理服务费。2015年4月9日，美翔物业公司委托重庆市彭水县江南法律服务所在该小区多个位置张贴《催告函》，要求2013年5月31日前未交纳物业管理服务费的业主于2015年4月15日前到江城美景物业管理处缴清所欠的物业管理服务费。上述事实，有当事人举示的证据以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。开发商重庆美翔房地产开发有限公司与美翔物业公司签订了《前期物业服务合同》，美翔物业公司根据该合同取得了江城美景小区的管理权，提供了物业管理服务，因此作为江城美景小区业主应当向美翔物业公司按月缴纳物业管理服务费。另美翔物业公司是依法登记设立的企业法人，其经营范围包括了物业管理，而重庆市渝北区双凤桥街道空港大道292号和顺苑1幢3-1只是其登记的住所，并不是经营范围的限制。故此，被告方提出的没有与原告签订物业服务合同、原告没有资质、没有在江城美景提供物业服务以及收取物业服务费的资格等理由不成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告美翔物业公司于2015年4月9日催收后，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费，故针对原告要求被告缴纳物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告方提出不知道原告的催收情况，经查，原告委托重庆市彭水县江南法律服务所在江城美景小区公告栏、电梯出入口等处张贴了催收物业管理费的《催告函》，应当视为原告方尽到了催收义务。故，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。经认定，被告冉文斌应向原告缴纳2012年5月至2013年5月31日的物业管理服务费1161.16元（89.32元／月×13个月）。关于被告方提出的原告与开发商重庆美翔房地产开发有限公司是同一个公司的理由。经查，美翔物业公司系独立的企业法人，其与开发商重庆美翔房地产开发公司并不属同一法人，故对被告方提出开发商与物管公司是同一公司的理由，本院不予采纳。关于被告方提出的开发商遗留问题，系其与开发商之间的商品房买卖合同关系，与本案处理的物业服务合同纠纷属不同的法律关系，且主体不同，被告方可另寻合法途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告冉文斌于本判决生效后立即支付原告重庆美翔物业服务有限公司2012年5月至2013年5月31日的物业管理服务费1161.16元；二、驳回原告重庆美翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告重庆美翔物业服务有限公司已预交25元），减半收取为25元，由被告冉文斌负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。代理审判员 文元兴二〇一五年九月十九日书 记 员 刘 挺 来源：百度“”