（2015）穗中法民五终字第4128号
裁判日期: 2015-09-19
公开日期: 2015-09-25
案件名称
广州市东晓物业管理有限公司与纪驰峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
纪驰峰,广州市海珠区房屋安全和物业二所,广州市东晓物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4128号上诉人（原审被告）：纪驰峰，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托代理人：寇明茹，系该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托代理人：郭嘉亮，系该公司职员。上诉人纪驰峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编〔2013〕20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称房屋安全和物业二所）。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务主要由房屋安全和物业二所接管。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。2009年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与纪驰峰（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定甲方同意将坐落在海珠区江南大道中路得胜岗1号601、605、607部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积36.83平方米；租赁期限从2009年6月1日至2011年5月31日，月租金121.20元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方）”；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督；（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：3.本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）违约责任2.租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3.违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2014年5月12日，房屋安全和物业二所向纪驰峰发出《通知》，内容是：经了解，纪驰峰已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知其到东晓公司处办理退房手续；等。据日期为2014年7月17日的房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》，纪驰峰名下有1处房产，位于荔湾区康王北路1077号2705房，面积123.4113平方米（3人共有，住宅）。据日期为2015年5月15日的房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》，纪驰峰名下查无房地产。纪驰峰提供了如下证据：1.（2014）穗天法民二初字第1289号民事调解书；2.（2014）穗海法民二初字第1985号民事调解书；3.与彭贤丹达成的《执行和解协议书》；4.《荔湾区康王北路1077号2705房和解协议》；5.《广州市存量房买卖合同》；6.中国银行出具的《贷款结清证明》；7.民生银行信用卡中心出具的《公安报案通知函》；8.光大银行的《对账单》。纪驰峰据此主张其名下的房产已经卖出，其本人负债累累，房款都拿去还债。房屋安全和物业二所及东晓公司对纪驰峰的上述证据均无异议，但表示不清楚纪驰峰卖房后方房款的去向。房屋安全和物业二所于2015年1月19日提起本案一审诉讼。诉讼中，房屋安全和物业二所、纪驰峰均确认涉案房屋租金支付至2014年5月。纪驰峰表示涉案房屋由其母亲居住，房屋安全和物业二所表示不清楚由谁居住，不要求追加纪驰峰母亲作为被告。原审认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与纪驰峰签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现第三管理处已被撤销，其原管辖事务由房屋安全和物业二所接管，故第三管理处在上述合同中的权利义务由房屋安全和物业二所承接。根据合同约定，纪驰峰同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，房屋安全和物业二所有权解除合同并收回房屋；签定合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并将房屋交回给房屋安全和物业二所，逾期不交回的，视为纪驰峰违约。据日期为2014年7月17日的房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，纪驰峰名下有1处房产位于荔湾区康王北路1077号2705房。虽然后来纪驰峰称已将上述房产出卖给案外人，现在其名下已无房产，但是其之前名下拥有自有产权房屋的时候应当将涉案房屋交回给房屋安全和物业二所，纪驰峰的行为仍然构成违约。此外，涉案房屋的租赁期限已经届满，房屋安全和物业二所与纪驰峰之间应为不定期租赁关系，房屋安全和物业二所可以随时要求解除租赁关系。鉴此，房屋安全和物业二所要求解除与纪驰峰之间的租赁合同关系并收回涉案房屋、支付使用费的请求，符合合同约定，法院予以支持。纪驰峰以其在荔湾区的房子已经出卖拒绝搬迁的理据不足，法院不予采纳。搬迁需要一定的期限，考虑到纪驰峰的实际情况，故法院给予其六个月的搬迁期限，房屋安全和物业二所要求纪驰峰在三日内交房，法院不予采纳。纪驰峰搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。纪驰峰认为涉案房屋是其母亲单位照顾母亲给其母亲的，但未能举证证明，应承担不利的后果，法院对此不予采信。据此，原审法院于2015年6月17日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与纪驰峰之间关于广州市海珠区江南大道中路得胜岗1号601、605、607部位房屋的租赁合同关系；二、纪驰峰在判决生效之日起六个月内，搬出广州市海珠区江南大道中路得胜岗1号601、605、607部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；纪驰峰在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、纪驰峰在判决生效之日起15日内，按每月121.20元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。（其中从2014年6月1日至判决生效之日止的房屋占用费，在判决生效之日起10日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前一次付清）。一审案件受理费150元，由纪驰峰负担。判后，纪驰峰不服，向本院提起上诉称：1.纪驰峰与姐姐纪菱艳合伙生意失败，负债300多万，连唯一的房产都抵押还债。2.纪驰峰一家现不能重新申请解困房、公租房。父母居无定所，还得替儿女还债。3.纪驰峰的女儿户口无处挂靠，纪驰峰亦无多余钱财供孩子就读私立学校，女儿受教育权受影响。据此请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司共同答辩称：同意一审判决。本院查明事实与原审查明事实一致。本院认为：本案争议的焦点为纪驰峰是否具备继续承租涉案房屋的权利。二审庭审中，纪驰峰确认其经济状况恶化与被上诉人无关，被诉人对其亦无救助义务，故此，纪驰峰关于其因经济状况恶化，无处居住，故应继续承租涉案房屋的上诉主张无任何法律及事实依据。且该意见纪驰峰在原审时已经提出，原审已根据当事人双方的合同约定对此作出明确回应，说理清晰，认定准确，本院不予重复。纪驰峰在未能提出新事实、新证据的情况下，上诉重复提出该主张，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人纪驰峰的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人纪驰峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 姝审 判 员 赵剑奕代理审判员 任 慧二〇一五年九月十九日书 记 员 赵 琳黄蔚 来自