（2015）思民初字第7054号
裁判日期: 2015-09-19
公开日期: 2016-12-30
案件名称
肖颂恩与天耀（厦门）置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖颂恩,天耀（厦门）置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第7054号原告肖颂恩，男，1957年11月7日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住广东省广州市花都区。委托代理人叶文胜，福建旭丰律师事务所律师。被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。法定代表人李永隆，董事长。委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。原告肖颂恩与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告肖颂恩的委托代理人叶文胜，被告天耀公司的委托代理人卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖颂恩诉称，2008年12月21日，原告肖颂恩与被告天耀公司签订了编号为01441824的《商品房买卖合同》。合同约定：原告以1206715元价款购买被告开发建设的国际广场5层B单元商品房（第3条及第4条）；被告应于2010年12月31日之前交付原告符合合同约定条件的商品房。如在规定日期内未达到本条约定的交房三条件，则原告有权拒绝交接并按逾期交房由被告承担违约责任（第8条）；如被告逾期交房超过90天，则从最后交付期限的第二天起（即2011年1月1日起）至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之1.5的违约金（第9条）；合同自双方签订之日起生效（第25条）；合同还约定了购房款支付及商品房交接等事项。合同生效后，原告依约履行了购房款交付义务，被告却未能依约于2010年12月31日之前交付商品房，已构成违约。迄今，被告迟延交房已长达四年五个月，仍不能将符合合同约定条件的商品房交付原告，严重违反了其合同主要义务。故诉请判令：被告自2011年1月1日起至实际交付商品房之日止按每日原告已付购房款1206715元之0.015%（每逾期交房一天产生违约金181元）计付原告逾期交房违约金。被告天耀公司辩称，第一、原告关于违约金请求的主张已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。即使法院将被告逾期交房的行为视为继续性侵权，被告已于2014年2月20日将房屋交付原告，故原告仅有权对自2013年4月17日起至2014年2月20日期间的逾期交房违约金进行主张。第二、《商品房买卖合同》中明确约定了可据实延期交房的情形，被告对该部分延期无须承担违约责任。被告可据实合理延期共计234天。即使按照2011年1月1日至2014年2月20日计算逾期违约金天数，被告可据实合理延期共计359天，可以计算逾期交房违约金的天数仅为1146-359=787天。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，2008年12月21日，原告肖颂恩与被告天耀公司签订《商品房买卖合同》（编号为01441824）及补充协议，约定：原告以1206715元的价格向被告购买坐落于厦门市思明区湖滨北路国际广场5层B单元房产（以下简称讼争房屋）；被告应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合各项下列约定条件的房产交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔音设施和施工安全设施等；如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同约定的2010年12月31日最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。《补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告依约于2008年12月21日向被告支付了全部购房款1206715元。另查明，2014年2月15日，被告天耀公司在《厦门日报》A02版刊登“交房通知”，内容为：“国际广场”项目定于2014年2月17日至20日期间交房，请各位业主及时前来办理交房手续。讼争房屋所在“国际广场”项目已分别于2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收，2014年6月26日，通过厦门市建设工程竣工验收备案。2014年7月9日，被告天耀公司在《厦门晚报》刊登“交房通知”，内容为：“国际广场”已通过验收符合交房条件，再次恭请各位业主于2014年7月9日至7月13日持身份证、购房合同等资料前来项目售楼处办理交房手续。2015年4月22日，原告向本院提起诉讼。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》、《厦门日报》、《厦门晚报》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》以及双方当事人的庭审陈述等为证，本院依法予以认定。本案争议焦点为：一、原告主张违约金是否超过诉讼时效。二、被告天耀公司是否有权扣减据实延期天数和调减违约金标准。一、原告主张违约金是否超过诉讼时效原告认为，自2011年1月1日起被告天耀公司逾期交房构成违约，违约行为一直持续，故本案并未超过诉讼时效。被告天耀公司认为，根据原、被告的约定，原告在2011年1月1日起就应当知晓被告违反合同约定未依约交付房屋，此时就应当向被告主张违约责任，原告迟至2015年4月16日才向法院提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法律所保护的诉讼时效期间。即便将违约金给付视为继续性债权，原告也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内即自2013年4月17日起至2015年4月16日止的违约金请求权。本院分析认为，原告于2015年4月22日向本院提起诉讼，至2013年4月22日之前的违约金请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。根据上述查明的事实，讼争房屋所在“国际广场”项目于2014年6月26日通过厦门市建设工程竣工验收备案，此时房屋已符合交付条件，后被告于2014年7月9日在《厦门晚报》刊登“交房通知”，请各位业主于2014年7月9日至7月13日办理交房手续，应视为已经履行通知原告接收符合交付条件的房屋的义务，而原告未于该期限内前来办理交房手续，应视为被告于2014年7月13日已将讼争房屋交付给原告。故讼争房屋已被告应支付原告2013年4月22日至2014年7月13日期间的违约金。二、被告天耀公司是否有权扣减据实延期天数原告认为，被告逾期交房的时间应自双方约定交付日期的次日2011年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。被告主张延期的情形不能成立，被告不能据此免责。被告天耀公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了可据实延期交房的情形，被告对于该部分延期无须承担违约责任。2013年4月17日至2014年2月20日期间内，被告可据实合理延期的天数为75天（含已扣除重合的情形），可以计算逾期交房违约金天数为234天。即便按照2011年1月1日至2014年2月20日计算逾期违约天数，被告可以合理延期交房的天数为359天，可以计算逾期交房违约金天数为787天。被告提供如下证据：1、2009年1月至2014年2月期间气象资料；2、“九八”交通管制通知；3、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告；4、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案；5、计划停水通知；6、建设工程委托监理合同、监理中标通知书、国际广场工程延期统计；7、商品房买卖合同。原告质证认为，对于《商品房买卖合同》、西堤别墅等计划停水通知的真实性无异议；对于厦门市气象资料、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、厦门市高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告、建设工程委托监理合同、监理中标通知书、国际广场工程延期统计等的真实性不予确认。本院分析认为，合同解释应按照合同所使用的词句、合同有关条款、交易习惯等确定条款的真实含义。原、被告订立的《商品房买卖合同》第八条约定对于因特殊原因可以据实延期，并在附件六《补充协议》第六条对特殊原因作出具体约定。被告据此提供期间厦门市气象资料、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、厦门市高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告等证据符合客观实际情况，属于公众知晓的客观事实，可以认定属于《补充协议》第六条约定具体原因。被告提供建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计表，系由工程监理单位盖章确认，能够证实工程因上述因素造成实际延误天数，本院予以采信。根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。故被告可据实扣减符合约定的延期天数。根据被告提供证据，被告可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期225天；（2）因中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施，可据实延期22天；（3）因马拉松期间交通管制，可据实延期6天；（4）因中、高考因素，因被告未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为：2009年6月7日、6月8日、6月20日至6月22日，2010年6月7日、6月8日、6月19日至6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月25日、6月26日、6月7日、6月8日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，2013年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，共计可据实延期24天；（5）因停水因素，可据实延期1天。综上所述，各可延期因素互相重合天数予以扣减后，被告可据实延期交房天数为272天。综上，本院认为，原告肖颂恩与被告天耀公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，应认定为合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。被告天耀公司未按合同约定于2010年12月31日前交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。如上分析，被告可据实延期天数为272天，被告应于2011年9月29日前交付房屋。而讼争房屋实际于2014年7月13日交房。讼争合同已明确约定交房时间为2010年12月31日前，而原告直至2015年4月22日方才提起诉讼，故2011年9月29日至2013年4月21日期间的违约金请求已经超过诉讼时效，本院不予支持；被告仍应支付原告2013年4月22日至2014年7月13日期间共计447天的逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，被告天耀公司应按日以原告已付款项1206715元的万分之一点五为标准，向原告支付违约金，共计1206715元×0.00015×447天=80910.24元，对原告诉求，在80910.24元范围内符合法律规定，本院予以支持，超过部分，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖颂恩逾期违约金80910.24元；驳回原告肖颂恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2775元，由原告肖颂恩负担1863元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担912元。款项均于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 徐文聪二〇一五年九月十九日代书 记员 林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”