（2015）江法民初字第05743号
裁判日期: 2015-09-19
公开日期: 2015-11-03
案件名称
原告重庆雨轩物业管理有限公司与被告陈书静,陈文春等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆雨轩物业管理有限公司,陈永勤,陈书静,陈树群,陈文春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第05743号原告：重庆雨轩物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区凯旋路98号，组织机构代码66357016-X。法定代表人：高学万，董事长。委托代理人：高小东、陶川勇，重庆中世律师事务所律师。被告：陈永勤，男，1964年1月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：陈书静，女，1950年2月4日出生，汉族，住重庆市渝中区.被告：陈树群，女，1944年3月9日出生，汉族，住成都市成华区。被告：陈文春，女，1952年4月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。四被告共同委托代理人：刘聪，重庆华立万韬律师事务所律师。原告重庆雨轩物业管理有限公司与被告陈永勤、陈书静、陈树群、陈文春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴善浩公开开庭进行了审理。原告重庆雨轩物业管理有限公司的委托代理人高小东、陶川勇、被告陈永勤、陈书静、陈树群、陈文春的委托代理人刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆雨轩物业管理有限公司诉称，原告系重庆市江北区聚龙锦苑小区提供物业服务的物业公司。四被告为该小区车库的业主。在原告为被告提供物业服务期间，被告应按照合同约定的物业管理费，2010年5月1日至2015年4月30日按建筑面积每平方米1.7元的标准支付物业管理费。原告在此期间按照合同约定提供的物业服务，但被告却未按约交纳物业管理费，经原告多次催收，均不交纳。另外，被告应在每月15日前交纳当月的物业服务费，若未按时交纳的，每逾期一日，应按照未交纳费用总额的日千分之三向原告支付违约金。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的2010年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费210746元及2010年5月16日至2015年4月30日逾期交纳物业服务费的违约金578498元；判令被告承担本案的诉讼费。被告陈永勤、陈书静、陈树群、陈文春答辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据。原告无证据证明其是经过业委会选聘的物业服务企业，收取物业服务费没有法律依据。且，我方与前任物管公司早已达成协议车库由我方自行找人管理，物管公司不向我方收取物管费，故车库一直由我方自行负责管理，原告从未对小区车库提供任何服务，不应当收取相应的物业服务费，更不存在违约金。即使应当支付，原告的诉讼请求也部分超过诉讼时效，虽然原告在2014年1月15日起诉过，但我们并未收到起诉状，且当时只诉了被告陈永勤一人。原告第二次起诉四被告为2014年7月22日，故2010年5月1日至2012年7月22日的物业服务费已经超过了诉讼时效。综上，原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求被告不予认可，即使有违约金被告认为该违约金过高，请予以调减。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系物业服务资质等级贰级的物业服务企业。2010年4月20日，原告与江北区聚龙锦苑业主委员会签订了《聚龙锦苑物业服务合同》，合同约定聚龙锦苑小区业主委员会委托原告对该小区实施物业管理服务事宜。合同第七章约定合同期限为2010年5月1日至2015年4月30日。合同第五章系聚龙锦苑小区业主委员会委托原告进行物业服务管理的相关事宜。合同第四章第六条约定了原告收取物业服务费的相关标准：“双方约定物业服务费按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）……负1、2层车库：1.70元／月／平方米”，合同第八条约定了物业服务费用于每月15日前交纳的物业服务费。合同第二十七条约定若业主未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，2010年5月1日至2015年4月30日，原告对聚龙锦苑小区进行了物业服务，但对聚龙锦苑小区负1、2层车库的保洁管理与实际经营并非原告实际负责。2009年9月，位于重庆市江北区小苑一村62号聚龙锦苑负1号车库（建筑面积865.14平方米）、负2号车库（建筑面积1201平方米）车库过户至四被告名下。另查明，原告曾于2014年1月15日起诉至重庆市渝中区人民法院要求被告陈永勤支付欠交的物业服务费，后撤诉。2014年7月22日，原告再次起诉四被告至重庆市渝中区人民法院，要求其支付物业服务费。四被告提出管辖权异议，重庆市渝中区人民法院裁定移送本院。上述事实，有《聚龙锦苑物业服务合同》、资质证书、民事起诉状、（2014）中区民初字第02094号民事裁定书、登记信息查询结果、清洁质量签到检查表、巡逻签到表、电梯定期检验报告及监督检查报告及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。原告与聚龙锦苑小区业主委员会签订的《聚龙锦苑墅物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。关于被告辩称原告未对其所有的车库进行物业管理服务，故不应当交纳物业服务费的辩解意见，本院认为，原告作为聚龙锦苑小区提供物业服务的物管企业，对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，其履行了物管企业的主要管理义务。同时，聚龙锦苑小区车库主要系被告的专有部分，车库专有部分物理形态与其他住宅不同，被告在自行委托他人对车库实施管理的前提下，未举证证明系原告拒绝履行相关物业服务义务。被告作为聚龙锦苑小区的业主，集专有权人、共有权人的身份于一身。身份的多重性就决定了被告应当按照一定的标准负担物业服务企业进行公共物业服务的费用。被告不缴纳公共物业服务费用，不仅侵害了原告的利益，还损害了聚龙锦苑小区其他共有权人的利益。故被告有关原告未对其所车的车库进行物业管理服务，故其不应当交纳物业服务费的辩解意见，本院不予支持。关于被告辩称原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，仅能要求2012年7月22日之后物业服务费，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。四被告作为物业服务合同一方当事人，对有关物业服务费向合同相对方共同承担连带责任，原告对其中一人的起诉，诉讼时效中断的效力及于其他债务人。原告首次向人民法院起诉为2014年1月15日，故原告诉求的2012年1月15日前的物业服务费已超过了诉讼时效，被告有关应计算2012年7月后物业费的答辩理由，于法无据，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2012年1月15日至2015年4月30日期间的物业服务费2066.14平方米×1.7元／平方米×39个月＋2066.14平方米×1.7元／平方米÷31天×15天=138684.65元。对原告要求被告支付2010年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费210746元的诉讼请求，本院支持138684.65元。关于原告要求被告支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院认为，该违约金实为双方约定的逾期付款违约金，被告无正当理由拒交物业服务费已构成违约，应当按照物业服务合同的约定承担逾期付款的违约金。但原告截止2015年4月30日所要求的违约金高达578498元，在没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，被告要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额本院酌情判定为20000元；超过此数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第十七条的规定，判决如下：一、被告陈永勤、陈书静、陈树群、陈文春于本判决生效之日起十日内向原告重庆雨轩物业管理有限公司支付2012年1月15日至2015年4月30日的物业服务费138684.65元，并支付截止2015年4月30日的逾期支付物业服务费的违约金20000元。二、驳回原告重庆雨轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5846元，由陈永勤、陈书静、陈树群、陈文春负担1170元，由重庆雨轩物业管理有限公司负担4676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 吴善浩二〇一五年九月十九日书 记 员 胡君奇 百度搜索“”