（2015）于民二初字第02008号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-21
案件名称
石玉凤与恒大长基（沈阳）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案一案一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2015）于民二初字第02008号原告：石玉凤，女，1955年1月21日出生，汉族，无业，现住北京市崇文区。委托代理人：石玉杰，女，1958年3月30日出生，汉族，画家，现住沈阳市铁西区。被告：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡大堡村。法定代表人：梁伟康，系该公司董事长。委托代理人：李曰阳，男，1972年9月8日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市皇姑区。原告石玉凤被告恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法由审判员李成贤担任审判长，与审判员周楠、人民陪审员赵宏波依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石玉杰、恒大公司委托代理人李曰阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告于2010年4月份入住后，发现被告在原告所居楼正南方又建3栋32层高楼，原告所居为2层，势必造成挡光，影响居住，也使房屋价值造成损害。原告购买该楼时，被告并未告知原告该楼盘的总体规划。被告向原告隐瞒了出售商品房的真实情况，属故意欺诈行为。因为不是观景房、房屋质量有问题，承诺的周边设施都没有实施。请求：一、判令被告退房款522074元；二、判令被告退购房契税7831元；三、判令被告退购房交维修基金款3595.33元；四、退还入住时所缴物业费1500.66元；五、判令给原告造成的损失费、交通费、通讯费、门窗双层、后加的门费、误工费、灯具费共计12000元；六、判令被告承担诉讼费和违约金利息；七、要求返还利息必须给付按支出的房子总价和为房屋支出所花费金额赔偿利息30万元。被告辩称：不认可原告诉讼请求，特别是原告提出如果退房还要求契税、维修基金、物业费，因为上述费用没有交给我方，也不是由我方收取的。我认为原告所述的退房理由不成立，我方在争议房屋销售时，现场宣传的影印资料、以展示的楼模、沙盘都证明原告所买的楼盘周围有设施，原告及邻居曾提起过诉讼，经过两级行政审判不存在违法建筑，房屋在2008年12月30日已取得竣工验收报告。上述事实足以证明交付房屋前后都符合法律规定，不存在退房。双方签订的商品房买卖合同约定争议房屋存在质量问题，经过专业机构鉴定不合格才可以解除买卖合同、退房，原告房屋不符合上述规定，不同意退房。经审理查明：原告所有的沈阳市于洪区南阳湖街168-3号122室房屋属沈阳恒大绿洲项目，现已取得房屋所有权证书。庭审中，原告陈述2010年4月入住后发现房屋前正在建造三栋高层（127号、128号、129号），2012年发现房屋挡光。沈阳恒大绿洲项目的168-3号111室、168-2号411室、168-2号421室、168-3号141室、168-3号411室业主于2013年对恒大公司、沈阳建筑设计院提起相邻采光、日照纠纷诉讼（（2014）于民一初字第01137号01182号、01183号、01280号、01591号），判决现已生效。生效判决中查明，该项目的《建设用地规划许可证》号为沈规土于新证字2007年004号，用地位置位于于洪新城内59#、60#、63#、68#、69-1#地块。沈阳市于洪区规划建设委员会下发的《恒大绿洲规划方案通知》记载：“你公司报来的由沈阳建筑设计院设计的《恒大绿洲》规划方案于2007年5月11日经区规委会第三次会议审定并原则通过”。在该项目上，恒大公司共划分了A、B、E、G等多个地块，先后兴建了若干栋楼盘。原告的房屋位于A地块上，原告所述挡光的127号、128号、129号楼盘均位于B地块上，处于A地块的南方。恒大公司于2007年6月7日取得了A地块的《建设工程规划许可证》，于6月8日取得了A地块的《建设工程施工许可证》。2008年末，A地块上的楼盘竣工，2010年4月，原告购买了位于A地块上的房屋。恒大公司于2007年12月28日取得了B地块的《建设工程规划许可证》，于12月29日取得了B地块的《建设工程施工许可证》。2010年7月15日，恒大公司再次取得B地块的《建设工程施工许可证》，该证同时记载：“建筑工程：施工单位变更换证，原施工许可证收回。”被告恒大公司申请总体规划时，出具了由被告建筑设计院于2007年12月14日出具的日照分析报告书（采用多点区域分析方案）。该报告意见记载：沈阳恒大绿洲项目日照标准满足相关法规要求。2011年6月22日，沈阳市规划设计研究院出具了《日照分析报告书》，根据该报告记载，原告景煦家主采光面（南面）的两个窗户，在大寒日的满窗日照时数有一个不满1小时，一个满足1小时。该报告说明中的设计依据：①沈阳市人民政府令第64号《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》第二十五条（沈阳市新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时）。②建筑单位提供的项目规划设计及其周边现状建筑物位置图纸或电子文件。另查明，因采光日照问题，原告所在小区的业主曾以行政案件起诉沈阳市规划和国土资源局于洪分局，要求其撤销本案所涉的B地块建设工程规划许可证。法院终审判决驳回了业主们的诉讼请求。沈阳市人民政府颁布的《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》中的第二十三条规定，住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。第二十四条规定，除原有住宅日照达不到2小时且新建建筑对其日照不构成影响的情况外，新建建筑对周边原有住宅日照产生遮挡的，应保证被遮挡住宅日照达到不低于大寒日2小时。第二十五条规定，新建高层住宅或高层和多层混合住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。就本案所涉的有关采光挡光的专业性问题，我院于2013年12月10日早8时30分，到沈阳市规划和国土资源局于洪分局新城管理科进行了咨询，咨询后知悉：整个园区属于同一总体规划，即由同一《规划方案审定通知书》审定的开发项目，用地规划许可证也是整体下发，虽然具体楼盘开发存在先后顺序的，但该园区的楼盘均属新建住宅，此类采光挡光问题均属新挡新，实践中均依据《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》中第25条的规定（沈阳市市政府64号令）以1小时为标准把握采光问题。上述事实，有当事人的当庭陈述、效果图、照片、判决书载卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。合同签订后，原告支付购房款，取得房屋所有权，双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕，原告主张房屋挡光没有解除合同的法律依据。原告主张被告欺诈销售，要求退房。合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告陈述2010年4月入住后发现涉诉房屋前正在建设三幢高层，2012年发现挡光，至原告2015年3月24日起诉已超过一年，撤销权消灭。原告请求退房于法无据，故对原告请求退回购房款、契税、维修基金、物业费、损失费、交通费、通讯费、门窗双层、后加的门费、误工费、灯具费、违约金、利息等各项诉请不予支持。关于原告主张的挡光、有质量问题等，相应的损失原告可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告石玉凤的诉讼请求。案件受理费12162.01元，由原告石玉凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李成贤审 判 员 周 楠人民陪审员 赵宏波二〇一五年九月十五日书 记 员 施 洋 更多数据：搜索“”来源：