（2015）开民初字第3777号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-05
案件名称
范家梁、吴龙滨与大连兆嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大连经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范家梁,吴龙滨,大连兆嘉房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条
全文
大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第3777号原告：范家梁。委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。委托代理人：孙弘锋，辽宁社和律师事务所律师。原告：吴龙滨。委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。委托代理人：孙弘锋，辽宁社和律师事务所律师。被告：大连兆嘉房地产开发有限公司，住所地：大连市沙河口区集贤街30-1号。法定代表人：罗庆松，经理。委托代理人：李升斌，辽宁智库律师事务所律师。委托代理人：宿婷婷，辽宁智库律师事务所律师。原告范家梁、吴龙滨诉被告大连兆嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员姜晓旭独任审判并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张芝丽、孙弘锋，被告的委托代理人李升斌、宿婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年11月10日签订《房屋买卖合同》，约定被告应于向原告交付合同约定的房屋后180日之内将办理产权证所需全部资料交于房屋登记管理部门。被告于2013年11月1日将合同约定的房屋交付给原告。现因被告未在合同约定的时限之内向房产登记部门交付办理产权的全部资料，致原告不能及时办理产权登记手续，被告的行为已构成违约。根据合同约定及法律规定，被告应当向原告承担违约责任。现原告诉至法院，要求被告向原告支付逾期违约金10578元（暂计算至2014年7月31日）并承担案件受理费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方商品房买卖合同第15条已明确约定办理所有权登记的期限为房屋综合验收合格之日起90日，现办证期限起算条件尚不具备，被告不存在逾期办理房屋所有权登记的情形。《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条关于房屋权属证书的办理有明确规定，当事人有特殊约定的，按约定处理。案涉合同第15条对因出卖人原因导致原告不能在规定期限内取得房屋产权证书提供了三种处理方式，供买卖双方选择，第一种为买受人退房，出卖人赔偿损失；第二种为买受人不退房，出卖人承担违约金；第三种为由双方自行约定。本案双方在合同中已明确按照第三种方式处理，并约定自房屋综合验收之日起计算，双方已排除了对合同第15条其他两种处理方式的使用，该约定具有排他性，属于前述司法解释的规定；因双方合同第15条已明确约定了办理房屋所有权证书的条件和期限，因此原告主张房屋交付之日起90日计算违约金没有依据。经审理查明，2012年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连经济技术开发区黄海西路8-1号2-5-1。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：……3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算。如在该期限内因恶劣气候原因导致的延期；因执行国家及公用事业部门的法律、法规、政策、政府指令、通告要求等导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；其他非出卖方原因造成的延期等，双方另行约定。合同签订后，原告向被告交付了全部房款，被告于2013年11月1日向原告交付了房屋。该房屋所在的项目1#-4#楼于2015年8月18日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、专用收款收据，被告提交的《商品房买卖合同》、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。根据合同第十五条的约定，办理房屋所有权登记的期限为房屋综合验收合格之日起90日内。该房屋已于2015年8月18日通过综合竣工验收备案，因此，办理房屋所有权登记的期限应自2015年8月18日起计算至2015年11月16日，如在该期限内因被告原因导致原告仍未能取得房地产权属证书，原告或可主张违约责任。现原告主张暂截止至2014年7月31日的违约金，不符合合同约定的条件，故原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。原告关于合同第十五条第三款作为格式条款应无效的意见，因被告单方提供的该条款系特别约定并以醒目字体标出，且内容并未免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故对该意见不予采纳。原告关于被告应于交房之日起满180日即计算违约金的诉讼意见，与合同约定不符，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告范家梁、吴龙滨的诉讼请求。案件受理费32元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 姜晓旭二〇一五年九月十五日书记员 韩 芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”