（2015）深宝法民三初字第1048号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-12-29
案件名称
蒋昆锋,李桢婷与王琦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋昆锋,李桢婷,王琦,深圳中联地产置业顾问有限公司,中国建设银行股份有限公司深圳市分行,深圳市星富金融服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1048号原告蒋昆锋，男，汉族，1982年4月28日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。原告李桢婷，女，蒙古族，1983年9月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。两原告共同委托代理人杨帆，广东信荣律师事务所律师。被告王琦，女，汉族，1982年3月22日出生，身份证住址河南省开封市顺河回族区。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人张国梁，广东普罗米修律师事务所实习律师。第三人深圳中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码法定代表人杜欣，该公司总经理。委托代理人李德兰，该公司职员。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38层整层，组织机构代码法定代表人王业。第三人深圳市星富金融服务有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道3162号3A403，组织构代码法定代表人陈苏文，该公司总经理。委托代理人罗杏孙，该公司职员。原告蒋昆锋、李桢婷诉被告王琦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳中联地产置业顾问有限公司（简称中联地产公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（简称建设银行）、深圳市星富金融服务有限公司（简称星富公司）为本案第三人，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋昆锋、李桢婷及其委托代理人杨帆，被告王琦及其委托代理人ＸＸ、张国梁，第三人中联地产公司委托代理人李德兰、第三人星富公司委托代理人罗杏孙到庭参加了诉讼，第三人建设银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻关系。2015年4月3日，原被告在中联地产公司居间下签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区西乡街道兴业路西南侧碧海富通城1栋B座1501物业，转让成交价3230000元。合同签订后，原告依约支付了购房定金200000元，监管首期款770000元，并于2015年5月6日取得了2260000元的贷款承诺函。被告公证委托深圳市中诚致信融资担保有限公司进行赎楼，但在赎楼过程中，被告拒不提供相关证件材料，虽经原告及居间方多次催告，至今仍未能完成赎楼义务。被告的行为已经构成违约，并人为设置交易障碍，阻挠交易进行，损害了原告合法权益。原告请求法院判令：1、原被告继续履行《房产买卖合同》；2、被告向原告支付迟延履约违约金（暂自2015年5月15日起计算至起诉时止为7600元，主张计至递件过户之日止）；3、被告承担本案诉讼费用，包括诉讼费、保全费等；4、被告在递件过户时根据相关政策申请相关税费减免。后原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的《房产买卖合同》；2、被告返还原告购房定金20万元，配合解除监管首期款770000元，并向原告支付违约金646000元（323万×20%）；3、被告赔偿原告资金（定金+首期款）收益损失（以400元/天计算，自2015年4月3日暂计至2015年7月31日为48000元，主张计至原告资金实际返还至原告帐户时止）；4、被告赔偿原告继续履行合同可能获得的收益损失1500000元，即涉案物业涨幅（现在市场价470万）的损失；5、被告承担中介佣金、赎楼费用、按揭评估费等；6、被告赔偿原告因维权产生的诉讼费，包括但不限于案件受理费32701元、保全费5000元、查封担保费17765元、律师费130000元、交通费、误工费等。被告辩称，被告已全面履行了房产买卖合同约定的全部义务，不存在任何违约行为。本案争议的焦点在于涉案房产的房产证没有从银行赎出是谁的责任，被告与原告在签订房产买卖合同后共同委托了深圳市中诚致信融资担保有限公司赎楼，但中诚致信公司却以被告负债过高为由无法办理。后中诚致信公司员工为了赚取赎楼费用私自揽下此业务准备筹集资金赎楼，但却要求被告向其提供身份证原件、银行卡及密码，被告认为中诚致信公司员工的要求严重不合理，与签订的房产买卖合同、二手楼赎楼担保服务合同的约定严重不符，其要求严重威胁到被告的人身、财产安全。原告对此也表示认同，出于被告人身财产安全考虑，被告要求中诚致信公司出具一份保证书以保证中诚致信公司不会利用被告的身份证、银行卡做一些违法犯罪的事情，保证被告的人身、财产安全，但中诚致信公司却拒绝。被告为了继续履行合同重新委托了第三人星富公司办理赎楼业务，在2015年5月9日与其签订了赎楼贷款担保合同，并在2015年5月10日发函告知原告，要求其收到函件后向星富公司支付赎楼费用。但原告收到此函后没有作出任何表示，导致了涉案房产无法继续履行，其应当承担相应的违约责任。另外，涉案房产被深圳市龙岗法院查封，查封的案号是（2015）深龙法布民初字第1089号。对于原告变更后的诉讼请求第1项，被告同意解除合同；对于第2项，因原告违约在先没有任何事实和法律依据，解除首期款监管不需要被告配合；第3项损失赔偿没有任何事实和法律依据，合同中也没有约定；第4项涉案物业是否存在涨价行为应当依据第三方评估机构进行评估确定；第5项中介佣金、赎楼费用和按揭评估费没有事实和法律依据；第6项诉讼费和保全费由法院依法判决，对于担保费、律师费、误工费和交通费没有任何证据证明产生事实，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人中联地产公司述称，中联地产公司于2015年4月3日促成原被告签订合同，后因被告未配合办理赎楼手续导致合同无法履行。第三人星富公司述称，星富公司于2015年5月9日应被告要求与被告签订了赎楼贷款担保公司，赎楼贷款额为2400000元，赎楼费用122000元，星富公司向被告提交了费用明细清单。经审理查明，2015年4月3日，原告蒋昆锋与被告王琦代理人逯师签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区西乡街道兴业路西南侧碧海富通城1栋B座1501号房屋（深房地字第××号）转让予原告，合同成交价3230000元；买方于合同签订当日支付定金100000元、合同签订6日内再支付定金100000元；卖方于合同签订后10日内委托第三方办理赎楼过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼过户等；买方须于2013年4月24日前预付首期款（以银行贷款承诺函为依据），到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期款资金监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，买方于银行出具贷款承诺函之日起3日内根据银行承诺贷款金额多退少补首期款；买卖双方因合同房屋转让产生的税费均由买方负担；在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起5日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后7日内将房产交付买方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。2015年4月3日，原告向被告支付定金100000元。2015年4月9日，原告向被告支付定金100000元。2015年4月21日，原告李祯婷与被告签订《房易安开户回单》，双方委托中国建设银行股份有限公司宝安支行监管首期款770000元，原告于当日向监管账户存入资金770000元并向该银行申请按揭贷款。2015年5月5日，中国建设银行股份有限公司宝安支行向原告出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺发放贷款2260000元。另查，2015年4月13日，被告公证委托深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的还清按揭贷款、注销抵押登记等事宜。后被告解除对上述融资担保公司的委托，原告主张其曾向第三人中联地产公司支付赎楼费47200元。被告主张其于2015年5月9日重新委托第三人星富公司办理担保赎楼事项并签订《赎楼贷款担保合同》，但未办理相关公证委托，同时主张因原告未支付赎楼费导致合同无法继续履行；原告主张因被告拒不配合深圳市中诚致信融资担保有限公司故未能完成赎楼事项，被告与第三人星富公司签订的合同系被告单方行为，并主张2015年5月25日原告为促成交易愿意支付星富公司赎楼费但因被告未出具公正委托书故未实际支付该费用。又查，两原告系夫妻关系，双方于2009年9月24日登记结婚。涉案房产因第三人星富公司法定代表人陈苏文与被告民间借贷案件，被深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第1089号案件于2015年5月21日查封。以上事实，有《房产买卖合同》、《房易安开户回单》、《二手楼购房贷款承诺书》、《收款收据》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于违约责任认定。原告已经按照合同约定全面履行了给付定金、首期款、办理资金监管、向银行申请按揭贷款并取得银行贷款承诺函等合同义务。被告委托深圳市中诚致信融资担保有限公司赎楼后解除委托，后来委托第三人星富公司办理赎楼事项又未能按照合同约定办理公证委托，导致双方合同目的无法实现，被告行为已经构成违约。关于合同解除。被告根本违约，原告有权依据合同约定解除双方《房产买卖合同》。合同自通知到达对方时解除，结合原告变更诉讼请求申请书送达被告时间，本院确认双方合同于2015年8月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还定金200000元，符合法律规定，本院予以支持。合同解除，原告要求被告配合解除首期款监管，有事实依据，被告应予协助配合。另外，因被告违约，仍应按照合同约定支付原告违约金646000元（3230000元×20%）。至于原告主张资金收益损失缺乏事实和法律依据，且被告支付的违约金已经足以弥补原告损失，对该项诉求，本院不予支持。至于原告主张的收益损失，因原被告双方签订《房产买卖合同》时，房价大幅上涨并非在双方能够预见的合理范围内，原告该项主张于法无据，本院不予支持。至于原告主张的中介佣金、赎楼费用、按揭评估费等损失，本院认为，中介佣金应当根据原被告及第三人中联地产公司签订的居间合同的约定，另循其他法律途径予以处理，有关赎楼费用、按揭评估费缺乏证据支持，本院均予驳回。至于原告主张的律师费、交通费、误工费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告蒋昆锋、李祯婷与被告王琦签订的《房产买卖合同》于2015年8月11日解除；二、被告王琦于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告蒋昆锋、李祯婷定金200000元；三、被告王琦于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告蒋昆锋、李祯婷违约金646000元；四、被告王琦于本判决书发生法律效力之日起五日内协助原告蒋昆锋、李祯婷解除首期款监管；五、驳回原告蒋昆锋、李祯婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32701元，原告负担26176元，被告负担6525元；财产保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 冼 晓 莉人民陪审员 陈 琦人民陪审员 郭 映 舜二〇一五年九月十五日书 记 员 林 斯 瑜书 记 员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第10页共13页 关注微信公众号“”