（2015）一中民一终字第1267号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
天津市和平区第二十二幼儿园与岳建伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳建伟,天津市和平区第二十二幼儿园,天津市房产总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第1267号上诉人（原审被告）岳建伟。被上诉人（原审原告）天津市和平区第二十二幼儿园，住所地天津市和平区宝鸡东道继贤楼*号。法定代表人王家华，园长。委托代理人李月强，天津泰达律师事务所律师。原审第三人天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。法定代表人姚雨生，经理。委托代理人陈学顺，该公司干部。上诉人岳建伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳建伟，被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园的法定代表人王家华及委托代理人李月强，原审第三人天津市房产总公司的委托代理人陈学顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，涉案房屋坐落于天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第二单元第一间的里外间。原告系涉案房屋公产承租人，第三人系公产房屋管理单位。2013年1月，原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将涉案房屋租用给被告使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，每月租金3630元。上述租赁合同到期后，原告与被告未续签房屋租赁合同，被告继续使用涉案房屋并按原合同租金标准向原告支付租金至2015年3月31日。另查，2015年4月1日原告通知被告于2015年4月5日前将涉案房屋腾空归还原告，被告接到腾房通知后未将房屋归还原告，现涉案房屋仍由被告占用。天津市和平区第二十二幼儿园向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将其占用的位于天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第二单元第一间的外间房屋腾空并交还原告；2、被告向原告支付房屋使用费（自2015年4月5日起至实际腾交房屋之日止，每月使用费按3630元计算；3、本案诉讼费用全部由被告承担。在案件审理过程中，原审法院组织原、被告对涉案房屋现场进行勘验、拍照并制作勘验笔录及房屋平面图，经勘验涉案房屋位于天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第二单元第一间。涉案房屋有朝向独山路的玻璃门。在该大间的进门左侧有一间储藏间，在该搭建的后方有一小间房屋。在小间房屋后有一过道区域和卫生间。以上区域均由被告使用。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告就涉案房屋2013年1月签订的房屋租赁合同系原告、被告真实意思表示，不违反法律、法规关于效力性的禁止性规定，依法应属合同有效。上述租赁合同于2013年12月31日履行完毕后原告与被告没有续签房屋租赁合同，但涉案房屋仍由被告租用，并向原告支付了房屋租金至2015年3月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，租赁合同2013年12月31日履行完毕后，原告与被告就涉案房屋的租赁合同关系变更为不定期租赁合同关系。而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。现原告已经在2015年4月1日通知被告于2015年4月5日前将涉案房屋腾空归还原告，原告已经尽到在合理期限内通知承租人的义务，而被告仍占用涉案房屋，侵害了原告合法权益，被告应当履行承租人的义务将涉案房屋腾空归还原告。对于原告要求被告判令二被告连带向原告支付房屋占用费（自2015年4月5日至实际腾房之日止，每月使用费按3630元计算）的诉讼请求，现涉案房屋由被告占用，根据公平合理、等价有偿的原则，被告应当向原告支付占用期间的房屋使用费。对于房屋使用费标准，原告主张比照原租赁合同约定的标准计算，与法不悖，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告岳建伟将占用的天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第二单元第一间内的里外间房屋及附属设施所占用的面积一并腾空归还原告；二、本判决生效之日起十日内，被告岳建伟向原告支付自2015年4月5日至实际将涉案房屋归还原告之日止的房屋使用费，房屋使用费按每月3630元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由被告全部负担。上诉人岳建伟不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人认为，双方自2008年始每年签订一次协议，租金每月支付一次，已经形成了稳定、持续的交易习惯。原审法院无视事实认定双方为不固定期限的租赁合同属于事实不清。上诉人在租赁期间对所租赁的房屋进行装修装饰，被上诉人对此应予补偿。原审法院在未审查附属设施是否属于租赁范围的情况下，判决上诉人将附属设施所占用的面积一并腾空，属于适用法律错误。综上，请求二审法院：1、撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求，由上诉人继续长期承租诉争房屋；2、两审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方在最后一份合同到期后没有签订书面合同，现为不定期租赁合同，被上诉人可以随时解除合同。被上诉人已经多次书面通知上诉人腾空归还诉争房屋，已尽到合理的通知义务，不同意上诉人继续长期租赁房屋及赔偿装修损失的请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人天津市房产总公司辩称，服从法院判决。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园对双方租赁合同关系是否享有解除权。双方签订的房屋租赁协议于2013年12月31日到期后，上诉人继续使用诉争房屋至今，因双方没有续订书面房屋租赁合同，故双方之间的租赁期限为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。同时，被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园已经于2015年4月1日通知上诉人将诉争房屋腾空，且目前诉争房屋仍由上诉人占有使用，故被上诉人已经尽到了在合理期限之前通知承租人的义务。因此，被上诉人享有对双方租赁合同关系的解除权，其要求上诉人腾房的诉请，应当予以支持。同时，原审法院基于公平有偿原则，判令上诉人按照双方租赁协议中约定的租金标准向被上诉人支付占用诉争房屋期间的房屋使用费并无不当，本院予以维持。另由于双方当事人就涉案房屋租赁合同关系自2013年12月31日后变更为不定期租赁关系，上诉人做为承租人应当预见到其租赁合同关系为不稳定状态，因此所产生的装修损失与被上诉人无关。关于上诉人附属设施占用的面积问题，因该设施依附于本案的讼争之房，故原审法院判决上诉人将附属设施占用的面积一并腾空符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人岳建伟的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳建伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏庆松审 判 员 王宗新代理审判员 张贝贝二０一五年九月十五日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；