（2015）仪民初字第0528号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-10
案件名称
ＸＸ与殷春华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
仪征市人民法院
所属地区
仪征市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,殷春华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第十三条，第十八条
全文
江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2015）仪民初字第0528号原告ＸＸ。委托代理人包慧琴，仪征市正信法律服务所法律工作者。被告殷春华。委托代理人牛志村，仪征市扬子法律服��所法律工作者。原告ＸＸ与被告殷春华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人包慧琴、被告殷春华的委托代理人牛志村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，我与被告因房屋租赁纠纷于2012年11月提起仲裁，扬州仲裁委员会于2013年8月作出裁决。我和被告双方于2013年10月17日就继续使用租赁物及其房屋占有使用费另行达成协议，该协议第二条约定，被告现占有原告房屋共计3395平方米，每月应给付我房屋占有使用费54167元。此租金标准的计算方法包含了该协议第一条约定的被告应给付我的20万元。被告已给付至2015年1月19日的租金。从2015年1月20日起至今，被告还在使用我的房屋但未给付房屋使用费。我方申请执行扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书，扬州中院作出裁定，认为双方签��了协议书，已达成和解，我方认可了被告继续占有2777平方米房屋，对裁决书不予执行。因我方与被告于2004年8月8日签订的《摊位租赁合同》中，618平方米房屋中有360平方米有两证，该合同于2014年9月30日到期后，360平方米房屋又继续租给殷春华使用，实际形成不定期租赁合同。另258平方米房屋和2777平方米房屋系无规划自建，无房产证，同时也继续租赁给殷春华使用。在此期间，被告未经我同意对房屋又进行装修，其损失应由其自己承担。现要求：1、确认双方对3035平方米房屋的租赁合同无效；2、解除双方对360平方米房屋自2015年1月1日后的房屋租赁合同；3、要求被告按照每月19元／平方米标准给付3395平方米房屋自2015年1月20日起至其实际交付房屋止的房屋使用费；4、被告立即搬离其占有的房屋中东北边3395平方米房屋；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告提供如下证据：1、扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书、原、被告双方于2013年10月17日签订的《协议书》、扬州中院（2015）扬执字第00203号民事裁定书，证明被告占有原告3395平方米的房屋，双方为不定期租赁合同关系；2、提供原告分别与案外人曹新安、陈福平签订的《租赁合同》各1份（复印件），证明同地段房屋租金标准为19-20元／平方米；3、提供原告父亲陈宝祥与被告于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》1份、原、被告双方于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月5日签订的《补充协议》各1份，证明涉案房屋的租赁事实及相关情况；4、提供仪征市宝祥地板厂的产权证、有原、被告双方签字确认的证明1份，证明被告承租的618平方米的租赁合同中，有360平方米系有产权的事实；5、提供仪征工商行政管理局企业登记资料查询表及变更核准通���书，证明原告现为仪征市宝祥地板厂投资人。被告殷春华辩称，我和原告原来签订的协议总价是55万元，并非原告所称的65万元。仲裁之后，我与原告谈好了继续使用，我愿意继续给付使用费，但我认为原告要求的租金标准过高。根据我们双方在仲裁之后签订的协议书第二项，我每月应给付56147元，计算的方法是45万元／年租金加上该协议书第一条载明的欠原告房租20万元，再分成十二个月还。故我们双方约定的租金标准是45万元／年，应按45万元／年这个标准给付2015年的租金。原告出租给别人的是装潢好的房屋，还承担房屋的水、电等其他费用，我租赁的是毛胚房，原告要求我和别人一样按65万元／年计算租金没有道理。租赁合同到期后，我与原告口头协议继续租赁原告的房屋，且已交了部分租金，我对房屋进行装饰装修，又花费100多万，原告知晓亦未制止，故我���求继续履行租赁合同。如果原告不愿意继续租给我，我可以将房屋退给原告，但因我投资了上千万的装潢在承租房屋里，原告应自行找评估公司评估装潢价值，把装潢费用给我。被告提供有陈宝祥于2015年6月8日签名的灯具销售清单1份，证明其陈述的事实。经审理查明，2004年8月8日，原告ＸＸ父亲陈宝祥以仪征市宝祥地板厂名义与被告殷春华签订《摊位经营租赁合同》1份，约定，陈宝祥将房屋租赁给殷春华经营，其面积为618平方米。租赁期限为10年，自2004年10月1日起至2014年9月30日止。租金每平方米6元／月，物业管理费每平方米7元／月，计每平方米13元／月，租金每半年交一次，先交后租，于每半年的第一个月交纳该半年的租金……承租方在租赁期间若对房屋进行装修，其费用由其自行承担，合同期满或因其他原因而终止后，该装潢无偿归出租方所有……该618平方米房屋中，原告有产权部分为360平方米，其余258平方米房屋，系原告及其家人自建，至今未取得建设工程规划许可证。2009年12月19日，原告ＸＸ与被告殷春华签订《房屋租赁合同》1份，约定，ＸＸ将房屋租赁给殷春华经营，租赁期限为5年，自2010年1月20日起至2015年1月19日止，第一年租金为46.5万元，第二年租金为49.9万元，租金每年交一次，先交后用。合同签订后，殷春华支付了第一年的部分租金30万元，剩余16.5万元租金未能按照合同的约定支付。2010年2月5日，ＸＸ与殷春华就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》1份，约定，从租赁期间的第一年开始至第四年止，每年按合同中约定的年租金收取11个月的租金为当年的年租金。（即出租方每年让承租方一个月租金，但以实际租期为准）。对第一年尚欠的租金，双方经结算后确定为10万元，由殷春华出具欠条，并��案外人梅瑞基、印志勤作为担保人，于2010年5月15日前一次性付清此款……该2777平方米房屋系原告及其家人自建，至今未取得建设工程规划许可证。上述《补充协议》签订后，殷春华陆续支付了84200元，欠第一年租金15800元未付，为此，ＸＸ于2010年11月29日向扬州仲裁委员会申请仲裁，2011年4月28日，扬州仲裁委员会作出（2010）扬仲裁字第377号裁决书，认定ＸＸ与殷春华于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效，并裁决殷春华向ＸＸ支付房屋占有使用费15800元。2012年11月16日，ＸＸ又向扬州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决；1、殷春华支付房屋占有使用费748247元（2011年1月20日至2012年10月19日的房屋使用费扣除已付部分）。2、殷春华立即搬离该租占房，交还房屋。3、殷春华比照租金标准支付从2012年10月20日至实际搬离该租占房之日的房屋占有使用费。4、殷春华赔偿���息损失41757.52元，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，（计算至2012年10月19日），并按此计算至全部付清租金时止的逾期利息。5、殷春华承担仲裁费用。扬州仲裁委员会于2013年8月20日作出（2012）扬仲裁字第490号裁决书，裁决：一、殷春华自裁决书送达之日起十日内向ＸＸ返还2777平方米的房屋。二、殷春华自裁定书送达之日起十日内向ＸＸ支付房屋占有使用费331660元（以每年499000元的11／12为标准，自2011年1月20日起计算至2013年8月19日止减去已付的850000元）。三、驳回ＸＸ的其他仲裁请求。2013年10月17日，ＸＸ与殷春华签订《协议书》1份，达成如下协议：“一、双方因房屋租赁一事提起仲裁，扬州仲裁委员会已作出裁决，截止到2013年8月19日，殷春华应给付ＸＸ房屋占有使用费331660元，具体内容详见（2012）扬仲裁字第490号裁决书。如果殷春华不能自行搬��腾出房屋给ＸＸ，则自2013年8月20日至2014年元月19日，殷春华给付ＸＸ房屋使用费208275元，另殷春华还拖欠ＸＸ618平方米房屋租金两年三个月19天房租290315元，仲裁相关费用四项合计850000元。现双方约定截止到2014年元月19日，殷春华应给付ＸＸ房屋使用费550000元，ＸＸ让减殷春华使用费300000元。此款的给付方式为：签订本协议时殷春华给付ＸＸ200000元，2013年12月30日殷春华给付ＸＸ150000元，余款在2014年12月30日前给清。二、2014年12月31日前，如果殷春华占有以上3395平方米的房屋，则每月给付ＸＸ房屋使用费54167元，从2014年元月20日起计算。三、以上两条如果殷春华违约不能按时给付ＸＸ房屋使用费，则ＸＸ有权按照（2012）扬仲裁字第490号裁决书申请强制执行，……对于618平方米的房屋，双方依据2004年8月8日陈宝祥与殷春华签订《摊位经营租赁合同》执行……”。原、被告双方就上述涉案3395平方米房屋至2015年1月19日前的房屋租金及使用费用已结清。殷春华至今一直使用该房屋，未给付ＸＸ自2015年1月20日起至今的房屋使用费。原告ＸＸ向扬州市中级人民法院申请执行（2012）扬仲裁字第490号裁决书，要求被告搬让出3395平方米房屋。扬州中院于2015年4月30日立案，经审查认为，原、被告双方就（2012）扬仲裁字第490号裁决书裁决的事项，于2013年10月17日签订协议书达成和解，双方确认331660元的房屋占有使用费已经履行完毕，ＸＸ对殷春华继续占有使用房屋的状态在协议书中亦予以确认，无具体执行内容。故于2015年7月13日作出（2015）扬执字第00203号民事裁定书，裁定驳回扬州市仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决的执行申请。另查明，原告ＸＸ父亲陈宝祥个人投资的仪征市地板厂于1997年9月3日进行开业工商登记，于2005年12月28日注销。仪征市宝祥地板厂是个人独资企业，于2009年8月19日进行开业工商登记，于同年9月15日将投资人陈宝祥变更登记为原告ＸＸ。陈宝祥将其与殷春华于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》中的权利、义务让与给ＸＸ享有和承担。上述事实，原、被告无异议，并有原告提供的扬州仲裁委员会（2012）扬仲裁字第490号裁决书、原告父亲陈宝祥与被告于2004年8月8日签订的《摊位经营租赁合同》、原、被告双方于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月5日签订的《补充协议》各1份，原、被告双方于2013年10月17日签订的《协议书》、仪征市宝祥地板厂的房屋所有权证、有原、被告双方签字确认的证明1份、仪征工商行政管理局企业登记资料查询表及变更核准通知书、（2015）扬执字第00203号民事裁定书等证据予以证实。本院认为，原告出租给被告计3395平方米的房屋由两部分组成，签订了两份租赁合同，租赁期限均已届满。其中2004年8月8日的《摊位经营租赁合同》中，618平方米房屋中的258平方米房屋，系原告未取得合法建设手续建筑，双方就该部分房屋签订的租赁合同无效，另360平方米房屋有产权证，双方签订的租赁合同有效；2010年12月19日的《房屋租赁合同》，已经被扬州仲裁委员会裁决无效，其他裁决事项经扬州中院在执行程序中审查，认为双方当事人于2013年10月17日签订协议书达成和解，331660元的房屋占有使用费已经履行完毕，ＸＸ对殷春华继续占有使用房屋的状态在协议书中亦予以确认，无具体执行内容，并已裁定驳回原告的执行申请。因双方当事人在2013年10月17日签订的《协议书》中对租赁期限约定不明确，故对原租赁合同中有效部分即360平方米房屋视为不定期租赁，其余的部分为无效协议。故原告要求解除双���对360平方米房屋的不定期租赁合同及确认双方对3035平方米房屋的租赁合同无效的请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告一直占有使用3395平方米房屋，原告要求被告搬离该房屋并给付自2015年1月20日至实际搬离该房屋之日房屋使用费损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对被告逾期退房应给付的3395平方米房屋使用费数额标准问题，结合当事人双方的合同约定及市场行情等情况，本院酌定为按59.6万元／年标准计算为宜。被告未提供证据证明其提供的其与案外人曹新安、陈福平签订的《租赁合同》各1份的真实性，故对该组证据的证明力不予认定。被告辩解原告应给付其装潢费用的理由，因双方间的有效和无效部分的房屋租赁合同均已履行完毕，被告在合同到期后及不定期租赁中再进行装修，其未能提供证据证明系经原告同意所为，故被告的该理由，无事��和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条、第十八条之规定，判决如下：一、原告ＸＸ与被告殷春华对原告出租给被告房屋的租赁合同无效。二、解除原告ＸＸ与被告殷春华间自2015年1月1日起对360平方米房屋的不定期租赁合同。三、被告殷春华于本判决生效之日起十日内搬离其占有的3595平方米的房屋。四、被告殷春华于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ按照59.6万元／年标准计算的自2015年1月20日起至被告实际搬离3395平方米房屋的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条���规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元，由被告负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费4250元。审 判 长 许仪萍审 判 员 陈少华人民陪审员 王 娟二〇一五年九月十五日书 记 员 陆筱婧 微信公众号“”