（2015）高坪民初字第1779号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-15
案件名称
唐志文诉南充恒策房地产开发有限公司、第三人王凡商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐志文,南充恒策房地产开发有限公司,王凡
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2015）高坪民初字第1779号原告唐志文，男，汉族。委托代理人唐志春，汉族。被告南充恒策房地产开发有限公司，住所地南充市高坪区江东大道220号。委托代理人郭军元，四川元黎律师事务所律师。委托代理人袁东，四川元黎律师事务所律师。第三人王凡，男，汉族。委托代理人李修远，四川智典律师事务所律师。原告唐志文诉被告南充恒策房地产开发有限公司（以下简称恒策公司）、第三人王凡商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告唐志文的委托代理人唐志春，被告恒策公司的委托代理人袁东，第三人王凡及委托代理人李修远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，唐志文与第三人王凡系朋友关系。2013年，原告因有购房需求，王凡将已与被告恒策公司签订了购买协议的“幸福里”小区6栋1单元803号房屋卖与唐志文，王凡收取了唐志文部分房款并陪同唐志文在“幸福里”小区售楼部将出具给第三人王凡该房屋的购买协议和收据退回给售楼部，然后由售楼部重新给唐志文出具了新的购房协议和收据。但在购房协议规定的时间内，该房屋的网签手续一直未办理下来。现恒策已将该房屋转卖他人并办理了备案登记。至今唐志文未取得上述房屋的所有权，故原告特向人民法院起诉，请求：1、判令解除原告唐志文与被告恒策公司签订的“幸福里”小区6幢1单元8楼3号房屋的《购房协议》；2、判令被告恒策公司返还原告王凡的购房款及车位款共计人民币535353元及利息，并承担该金额10%的违约责任和该金额一倍的赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，在向本院提供如下证据：一、原、被告、第三人的身份证明；二、四川省高级人民法院作出的（2015）川民终字第350号《民事判决书》；三、借款合同；二、购房情况说明。被告恒策公司辩称：1、王凡与案外人重庆松龙建筑（集团）有限公司（以下简称松龙公司）有借贷关系，松龙公司为了保证王凡的债权得以实现，王凡就与我公司签订了购房协议，协议主要目的是为了案外人刘冬林实现债权，而不是商品房买卖；2、恒策公司与松龙公司相关建设施工合同纠纷在四川省高级人民法院审理中，恒策公司是否欠松龙公司工程款要在该案审结完后才知晓，本案应中止审理；3、恒策公司没有收取原告唐志文的任何款项，目前案涉房屋已网签给了周亚芬；4、根据《合同法》的相关规定，双方约定由第三人代为履行债务，如第三人没有履行债务，应由原来的债务人承担，本案中恒策公司没有代松龙公司向王凡以及唐志文履行相应的清偿债务义务，则应由松龙公司承担偿还义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告恒策公司未向本院提交证据。第三人王凡辩称：本案诉争房屋是恒策公司抵偿我的债务，将该房卖于我，事后我与唐志文达成了一致，将该房卖与唐志文，并在恒策公司更换了名称，恒策公司在约定的时间内未给唐志文办理网签过户手续，我已将在唐志文处收取的购房款如数归还给唐志文，我与唐志文的纠纷另行处理。第三人王凡为支持其主张，向本院提交如下证据：一、《购房协议》、恒策公司出具的收据一份；二、唐志文出具的收据一份；三、《询问笔录》。经审理查明，2012年4月13日，第三人刘冬林（甲方）、案外人松龙公司（乙方）、被告恒策公司（担保方）签订了《借款合同》，合同第一条约定：甲方借给乙方1000000元，用于乙方项目建设的短期资金周转，借款时间为三个月；第三条约定：如到期未归还，也未经甲方续借该款，乙方将承担违约金（每天按借款总额的0.5%计算）；第四条约定：本借款合同项下的借款，由担保方提供担保，如乙方违约，所欠借款和违约金，由担保方在合同到期从支付给乙方“南充幸福里小区”工程项目的工程款中扣除，直接支付给甲方，担保期自本合同签订之日起至乙方在限定期限内全部还清该借款给甲方之日止。2013年5月，被告恒策公司与松龙公司、第三人刘冬林就债权债务问题协商一致，恒策公司以其未销售的商品房、车位代松龙公司偿还刘冬林的借款本金1000000元及利息，并抵扣松龙公司在恒策公司的应收工程款。2013年9月26日，松龙公司（乙方）与恒策公司（甲方）签订《补偿协议》，对上述情况再次予以确认。该《协议》第三条第二款约定：甲方同意把南充“幸福里”小区未售的部分房屋（价值11，016，680元）抵扣工程款出售给乙方指定的人员，此款也作为甲方支付给乙方的工程进度款。2013年5月，被告恒策公司与松龙公司、刘冬林抵偿债务一事达成一致，恒策公司将位于“幸福里”小区6栋1单元803号房屋已买卖的方式抵偿给第三人王凡，双方签订了《购房协议》后，王凡将上述房屋转卖给原告唐志文，并收取了唐志文部分房款400000元。恒策公司作为甲方与作为乙方的唐志文于2013年9月28日签订了《购房协议》。《购房协议》第二条约定：乙方所购的房屋位于“幸福里”项目第6幢1单元8层03号商品房。第三条约定：乙方所购房屋建筑面积为144.69平方米，套内建筑面积为平方米（最终以南充市房地产管理局测绘认定面积为准）。该房屋建筑面积单价为4280元／m2；房屋总价为619278元，合同上批注“特3700元／m2”。第四条约定：乙方选择的付款方式为一次性付款，优惠后房款总价为535353元。第七条约定：甲方未按本协议约定为乙方保留其定购房屋或未按本协议约定的条件向乙方销售房屋，均视为违约，甲方须支付乙方总房款10%的违约金。第十一条约定：所有商品房买卖手续甲方承诺在三个月完善。同日，恒策公司向并向唐志文出具了一张收据，其内容为：收到唐志文6-1-803房款535353元，收据加盖有恒策公司财务专用章。后恒策公司收回与王凡所签订的《购房协议》。再查明：幸福里第6幢1单元803号房屋已由被告恒策公司卖给周亚芬（案外人）并在南充市房地产管理局办理了备案登记。2015年10月28日，原告唐志文与第三人王凡，就其双方的纠纷达成一致，不要求在本案中处理。认定以上事实有当事人身份证、营业执照、购房协议、收据、借款合同、询问笔录、情况说明、四川省高级人民法院作出的（2015）川民终字第350号《民事判决书》及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，第三人王凡与被告恒策公司所签订关于幸福里第6幢1单元803号房屋的《购房协议》，在2013年9月28日前已经解除。恒策公司与原告唐志文订立《购房协议》，该协议的权利义务仅适用签订合同的双方，根据合同相对性原则，王凡与唐志文亦达成一致，不要求在本案中处理，王凡与唐志文之间的交易行为，除查明与本案有关的事实部分外，其余本案不予审理。唐志文与恒策公司签订的《购房协议》，约定了原告购买被告恒策公司的房屋的面积、位置、价款及价款支付方式、违约责任等内容，该《协议》具备《商品房买卖合同》的主要内容。唐志文虽未直接交付现金给恒策公司，但松龙公司已与恒策公司就抵扣工程款一事处理完毕，恒策公司抵扣了松龙公司相应的应收工程款，松龙公司对刘冬林的债务已进行了清偿，即视为唐志文已全额支付了购房款，恒策公司收取了该房屋的全部款项。即唐志文作为购房者，已经按《协议》履行了交付购房款的义务。唐志文在向本院提起诉讼时，恒策公司已取得商品房预售许可证。故唐志文与恒策公司签订的《购房协议》具备本约合同的实质要件，且系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。恒策公司应当按照《协议》约定履行相应义务。被告恒策公司在收取房屋的全部款项后，没有按照约定与原告唐志文签订在房管部门备案的《商品房买卖合同》，而是将幸福里小区第6幢1单元8层03号商品房卖与他人并已办理备案登记手续，唐志文订立合同的目的不能实现，其要求解除幸福里小区第6幢1单元8层03号商品房的《购房协议》系行使合同的法定解除权。故对原告要求解除幸福里小区第6幢1单元8层03号商品房的《购房协议》的诉讼请求本院予以支持。被告恒策公司根本性违约，致使原告唐志文不能实现合同目的而解除合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买售人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，恒策公司应当返还已收取王凡的购房款535353元，并从唐志文付款之日（2013年9月28日）起按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付利息至付清本金之日止。结合王凡的实际损失情况，对于其购买幸福里小区第6幢1单元8层03号商品房的损失，本院酌定按恒策公司出售该房屋的正常价格4280元／m2与优惠后的价格3700元／m2差价计算，即（4280元／m2-3700元／m2）×144.69m2=83920.2元。对于原告主张由被告支付违约金问题，因为该违约金仅具有补偿损失性质，而原告主张的赔偿损失已经填补了损失，故要求被告支付违约金的诉讼请求系重复主张，本院不予支持。综上所述，为维护正常的经济交易秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定判决如下：一、解除原告唐志文与被告南充恒策房地产开发有限公司签订的幸福里小区第6幢1单元8层03号商品房《购房协议》；二、限被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐志文购房款535353元，并按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付利息（从2013年9月28日起至付清本金之日止）；三、限被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐志文赔偿金共计83920.2元；四、驳回原告唐志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9153元，由被告南充恒策房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 武 强审 判 员 刘力中人民陪审员 张晓红二〇一五年九月十五日书 记 员 田 苗 百度搜索“”