（2015）渝一中法民终字第04059号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-12-18

案件名称

冯琴菲与保利（重庆）投资实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

保利（重庆）投资实业有限公司,冯琴菲

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04059号上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，组织机构代码证号××。法定代表人：王全良，该公司董事长。委托代理人：何燕，重庆嘉凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯琴菲。委托代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人冯琴菲商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年4月15日作出（2015）江法民初字第03403号民事判决，保利公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人保利公司的委托代理人何燕，被上诉人冯琴菲的委托代理人王路路到庭参加了询问。本案现已审理终结。冯琴菲一审诉称：2011年12月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋一套。原告交清了全部房款，但被告未按合同约定交房。2014年8月，原告诉至法院，要求被告立即交房，并给付2014年3月21日至2014年8月20日期间的违约金，已判决并执行完毕。现请求法院判令被告给付原告2014年8月21日至2015年1月12日期间的违约金110780元，并承担本案的诉讼费用。保利公司一审辩称：合同约定的万分之四的违约金过高，原告要求的违约金大大超过其实际损失。原告房屋未装修，即使装修好的房屋月租金为5000元，据此计算2014年3月21日至8月20日违约金为25000元，2014年8月21日至2015年1月12期间为23700元。房屋符合交房条件，被告之所以没有交房是由于工作人员的失误，并不存在故意，过错程度较低。被告已经支付原告140600元的违约金，足以弥补原告损失。根据相关法律规定，请求降低违约金标准。鉴于被告已支付的违约金过分高于原告租金损失的130%，是全部租金损失的2.4倍，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2011年12月19日，冯琴菲、保利公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：冯琴菲购买保利公司开发预售的房屋；房屋总成交价为1911860元；冯琴菲应于签订合同当日付清全部购房款，并缴清由保利公司代收的相关税费（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）；保利公司应当在2013年3月20前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付冯琴菲使用；保利公司如未按合同约定的期限将商品房交付冯琴菲使用，逾期超过30日，冯琴菲有权解除合同。冯琴菲要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向冯琴菲支付已付房价款万分之四的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向冯琴菲支付违约金；保利公司应于确定交房日的七日前书面通知冯琴菲做好办理交付手续的准备。冯琴菲付清全部房款、付清政府部门规定的费用（包括契税、印花税、大修基金、权证工本费等）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接；本商品房买卖所产生的规费和税费应由冯琴菲、保利公司按规定各自承担。合同中的保利公司所列总房款中未含物业专项维修基金及规定的保利公司代扣代缴的税费（以实际发生金额为准、据实结算）。税费由冯琴菲在签订正式合同时一次性缴清，物业专项维修基金根据房屋所在地房管局的要求缴纳，在产权证办理完毕后换取正式付款凭据。若冯琴菲未按上述约定支付，除按规定向政府相关单位或部门承担责任外，还须按逾期付款向保利公司承担责任，同时保利公司有权拒绝交房并顺延办理《商品房买卖合同》备案登记和产权过户登记的时间。如政府相关部门在实际收取时，已对上述税、费相关标准和数额进行调整和变更，双方则按政府相关部门调整和变更的标准和数据结算，多退少补；冯琴菲应于签订合同当日付清全部购房款，并缴清由保利公司代收的相关税费，包括但不限于契税、印花税、权证工本费等政府部门规定的费用。合同签订后，冯琴菲按约向保利公司支付全部房款。2013年8月16日，保利公司向原告出具1910516元的购房发票。2014年3月20日，冯琴菲向重庆市江北区物业专项维修基金管理中心缴纳涉案房屋大修基金15387.20元。2012年1月11日，保利公司取得涉案房屋《预购商品房买卖合同登记备案证明》。2013年3月19日，保利公司取得保利江上明珠D-2组团（1、2、3、4、5#楼及地下室）《建设工程竣工验收备案登记证》。冯琴菲曾向一审法院提起诉讼，请求法院判令保利公司立即向其交付房屋，并给付其逾期交房违约金114600元（2014年3月21日至2014年8月20日期间）。2014年10月31日，一审法院作出（2014）江法民初字第07473号民事判决，判决保利公司向冯琴菲交付房屋并支付逾期交房违约金114600元（2014年3月31日至2014年8月20日期间）。该判决生效后，保利公司未履行判决，冯琴菲遂申请法院执行。在一审法院执行过程中，保利公司于2015年1月13日将涉案房屋交付给冯琴菲。庭审中，保利公司辩称，冯琴菲的房屋未装修，据了解，该房屋若装修后出租租金为每月5000元。据此计算，2014年3月21日至2015年1月12期间，冯琴菲房屋出租租金为48700元（其中2014年3月31日至2014年8月20日期间为25000元，2014年8月21日至2015年1月12日期间为23700元）。经法院判决，保利公司已支付冯琴菲2014年3月31日至2014年8月20日期间违约金114600元，此违约金过分高于冯琴菲租金损失的130%，请求驳回其诉讼请求。冯琴菲称按照合同约定履行了义务，保利公司未按合同约定交房，应按约定的日万分之四的标准支付违约金。一审法院认为，冯琴菲和保利公司签订的《重庆市商品房买卖合同》真实自愿，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据约定，保利公司应当在2013年3月20前将涉案房屋交付给冯琴菲使用。逾期超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向冯琴菲支付已付房价款万分之四的违约金。因保利公司违约，冯琴菲要求其支付2014年3月31日至2014年8月20日期间违约金，一审法院作出（2014）江法民初字第07473号民事判决，此案已发生法律效力并执行完毕。一审法院判决后，保利公司至2015年1月13日才将涉案房屋交付给冯琴菲。故2014年8月21日至2015年1月12日期间，保利公司继续违约，根据合同约定和法律规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定的违约金计算标准是每日按冯琴菲已付房款的万分之四支付。保利公司所述前案已支付的违约金针对以前的违约行为，与本案无关联性。2014年8月21日至2015年1月12日期间，中国人民银行规定的同期贷款年利率为5.6%。保利公司所述按每月房屋租金5000元标准作为实际损失没有证据证明，且冯琴菲早已向保利公司支付了1910516元购房，冯琴菲因保利公司违约而遭受的损失不能单纯以租金计算。保利公司在一审法院作出（2014）江法民初字第07473号民事判决后，未主动履行合同义务，对违约行为存在过错。冯琴菲未对自身实际损失举示证据证明，一审法院综合涉讼合同性质，双方约定及举证，保利公司违约行为及过错等情况，适当减少违约金，确定本案保利公司应以冯琴菲实际支付的购房款1910516元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍支付2014年8月21日至2015年1月12日期间的违约金86185元（1910516元×5.6%／360天×145天×200%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效后十日内向原告冯琴菲支付违约金86185元。二、驳回原告冯琴菲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1257元，由被告保利（重庆）投资实业有限公司负担。保利公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判，本案一、二审诉讼费由冯琴菲承担。主要事实和理由：法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。逾期交房违约给冯琴菲造成的损失为租金损失，而涉案房屋租金标准为5000元／月，即双方合同约定的违约金远远高于该租金损失，故违约金应当按照该租金损失的130%进行调低。并且，冯琴菲原案件收到的违约金与本案起诉的违约金应当合并考虑，保利公司向冯琴菲已支付的违约金已过分高于冯琴菲的全部损失。冯琴菲答辩称：请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低。首先，双方当事人关于逾期交房违约金的约定，是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下给了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。最后，我国合同法上的违约金具有弥补损失和兼具惩罚性的双重功能，结合冯琴菲已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，双方合同约定的逾期交房违约金并不过分高于造成的实际损失。加之，一审判决已经对违约金进行了适当减少。因此，对保利公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，保利公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2514元，由上诉人保利（重庆）投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈孟琼代理审判员　　陈娅梅代理审判员　　罗太平二〇一五年九月十五日书　记　员　　王睿杰 微信公众号“”