（2015）松民初字第4449号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-14
案件名称
赤峰五甲万京置业有限公司管理人与李建光请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赤峰五甲万京置业有限公司管理人,李建光
案由
请求确认债务人行为无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字第4449号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。被告李建光，男，汉族，无职业，现住赤峰市红山区。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告李建光请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人陈瑞学，被告李建光到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司于2014年8月31日与被告签订了抵押合同1份，约定将赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋抵押给被告及孙海琴，被告及孙海琴各占抵押物的50%。2014年9月28日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订了合同编号为2014-0023364号的《内蒙古商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，约定将五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区配套商业楼-1-1-101房屋出售给被告，房屋总价款22282620元，被告应在2014年9月28日前一次性支付全部价款。合同签订后，被告并未按约定支付购房款。抵押合同约定的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋与《内蒙古商品房买卖合同》约定的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区配套商业楼-1-1-101房屋为同一栋楼。原告认为，就同一标的物，赤峰五甲万京置业有限公司与被告先后签订了两份性质不同的合同，双方后签订的《内蒙古商品房买卖合同》并非出于当事人的真实意思表示，也未实际履行，且后签订的《内蒙古商品房买卖合同》违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告李建光于2014年9月28日签订的编号为2014-0023364号《内蒙古商品房买卖合同》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签备案手续。被告辩称，赤峰五甲万京置业有限公司欠我和孙海琴工程款859万元，其无钱给付，于2014年8月31日与我签订了抵押合同1份，将五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋抵押给我们。因其未及时拨付工程款给我造成损失，赤峰五甲万京置业有限公司同意赔偿我们损失155万元，总计1014万元，但其仍无钱给付上述工程款及损失，赤峰五甲万京置业有限公司自愿用抵押的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋抵顶欠我方的工程款，赤峰五甲万京置业有限公司与我签订了《内蒙古商品房买卖合同》，并将该房屋网签到我的名下，但合同中约定的每平方米6000元的房款单价并不是最终决算价格，而是以审计评估为准，多退少补。抵押合同中涉及的房屋是赤峰五甲万京置业有限公司对欠付工程款的一种担保，符合法律规定，故不同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告李建光及案外人孙海琴于2014年8月31日签订的抵押合同1份，证明因赤峰五甲万京置业有限公司欠被告及案外人孙海琴工程款，赤峰五甲万京置业有限公司将五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋（总面积3757.87平方米的在建楼房）抵押给被告及案外人孙海琴，约定如一年内不能拨付施工款，被告及案外人孙海琴有权处理该房产。2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告李建光于2014年9月28日签订的《内蒙古商品房买卖合同》1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司将抵押合同中抵押给被告的房屋以每平方米6000元的价格出卖给被告，价款总计22282682元，约定被告应于2014年9月28日前一次性将全部房款支付给赤峰五甲万京置业有限公司。被告对原告所举证据无异议。被告为支持其辩称主张提交了工程造价单1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司欠其工程款859万元。原告对被告所举证据提出异议，认为双方的债权数额，现在无法确定。根据原告陈述、被告答辩及双方的质证意见，本院对原被告所举证据综合认证如下：原告提交的2组证据，被告无异议，且该2组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司因欠被告及案外人孙海琴工程款将正在建设中的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋（总面积3757.87平方米）抵押给被告及案外人孙海琴，后又将该房屋以每平方米6000元的价格出卖给被告，约定被告应于2014年9月28日前一次性将全部房款22282682元支付给赤峰五甲万京置业有限公司，本院对上述证据予以采信。对被告提交的证据，原告提出异议，因赤峰五甲万京置业有限公司欠被告工程款的数额，现无法确定，故不予采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月31日与被告及案外人孙海琴签订了抵押合同1份，约定因赤峰五甲万京置业有限公司欠被告及孙海琴工程款，赤峰五甲万京置业有限公司将其开发并正在建设中的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋抵押给被告及孙海琴，总面积3757.87平方米，被告及孙海琴各占抵押物的50%；自合同签订之日起，赤峰五甲万京置业有限公司所欠被告及案外人孙海琴工程款按月息三分记入利息，按月拨付给被告及孙海琴；如赤峰五甲万京置业有限公司6个月内不能拨付被告及孙海琴全部工程款，赤峰五甲万京置业有限公司装修完毕后，按每平方米6000元的价格抵顶债款本息。2014年9月28日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订了合同编号为2014-0023364号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定将五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区配套商业楼-1-1-101房屋出售给被告，房屋总价款22282620元，被告应在2014年9月28日前一次性支付全部价款。合同签订后，双方办理了网签备案，但被告并未按约定支付购房款。抵押合同约定的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区1号商业楼-1-1-101房屋与《内蒙古商品房买卖合同》约定的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区配套商业楼-1-1-101房屋为同一房屋。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《抵押合同》扩《内蒙古商品房买卖合同》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签备案手续。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告李建光之间是否存在房屋买卖合同关系。通过对被告李建光及案外人孙海琴与赤峰五甲万京置业有限公司签订的抵押合同和被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》中的内容进行分析及合同签订后，被告李建光未将合同约定的款项给付赤峰五甲万京置业有限公司，由此应确认被告李建光与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《抵押合同》和《内蒙古商品房买卖合同》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司与被告李建光的真实意思表示是担保债权的实现用涉案房屋设定的抵押而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告李建光为抵押权人和债权人。《抵押合同》约定赤峰五甲万京置业有限公司自抵押合同签订之日起，赤峰五甲万京置业有限公司所欠被告及案外人孙海琴工程款按月息三分记入利息，按月拨付给被告及孙海琴；如赤峰五甲万京置业有限公司6个月内不能拨付被告及孙海琴全部施工款，赤峰五甲万京置业有限公司装修完毕后，以每平方米6000元的价格抵顶债款本息，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告李建光与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《抵押合同》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告李建光与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《抵押合同》依法应认定无效。因被告李建光与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告李建光协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此赤峰五甲万京置业有限公司如果欠李建光工程款，被告李建光应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：被告李建光与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月31日签订的《抵押合同》及双方于2014年9月28日签订的合同编号为2014-0023364号《内蒙古商品房买卖合同》无效；由被告李建光于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告李建光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 郝文杰审 判 员 何 滨代理审判员 张莹莹二〇一五年九月十五日书 记 员 王晓娜 关注公众号“”