（2015）榆民初字第05302号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-25
案件名称
原告某小学与被告艾某租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某小学,艾某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十六条，第二百三十二条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第05302号原告某小学。被告艾某。原告某小学与被告艾某租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法由审判员刘建军适用简易程序独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告某小学的法定代表人穆某及其委托代理人姬某、被告艾某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某小学诉称：被告从2007年1月至今一直租赁原告所有的榆林西沙星元小学大门南2号门市，每年的房屋租赁费为：2007年6600元、2008年6840元、2009年6960元、2010年10800元、2011年42000元、2012年42000元、2013年42000元、2014年46000元、2015年46000元。以上九年房屋租赁费被告均未向原告支付，经原告工作人员多次催要未果后，原告向法院提起诉讼，请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告赔偿原告2007年至今的租金共计249780元及滞纳金（截止2015年7月2日的滞纳金为3.5万元）；3、依法判令被告承担诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、欠条两支，证明被告艾耕耘租赁原告房屋的事实，同时证明被告欠原告2007年租金及电费共7180元，欠2009年的租金6960元的事实。2、门市租赁协议书两份，证明被告与原告分别于2008年、2010年签订了租赁合同，双方对租赁标的、租赁期限、租金及租赁方式等进行了约定的事实。3、租赁合同书复印件一份，证明本案中被告于2011年至2014年租赁的房屋与南3号的面积、结构、用途等方面相同，故被告租赁原告的南2号门市，其与原告约定的租赁期限、租金、租赁方式及违约责任等权利义务应与南3号门市的约定相同，从2011年1月16日至2014年1月15日的租赁费应按照每年42000元计算的事实。4、租赁合同书复印件一份，证明本案中被告于2014年至2016年租赁的房屋与南1号的面积、结构、用途等方面相同，故被告租赁原告的南2号门市，其与原告约定的租赁期限、租金、租赁方式及违约责任等权利义务应与南1号门市的约定相同。从2014年1月16日至2016年1月15日的租赁费按照每年46000元计算的事实。5、催款通知书一份，证明原告一直在向被告催款的事实。被告艾某辩称：在2006年12月25日，被告给原告帮忙拆卸开会时用的横幅时，把被告甩成重伤，到二院做了手术，给被告造成了损失，2008年，原告校长郭有凯与被告协商赔偿的事宜，当时被告要求原告学校赔偿60万元，但校长承诺让被告先用房子，用房租抵赔偿，具体抵多长时间当时没说。2006年前的房租被告都交清了，之后的房租被告没交过。被告未向法庭提交任何证据。经庭审质证：被告对原告提供的证据1、3、4的真实性和证明目的均无异议；对证据2中的2008年的门市租赁协议的真实性和证明目的均无异议，对2010年的门市租赁协议的真实性和证明目的均有异议，认为该协议被告没有签字确认，不予认可；对证据5的真实性和证明目的均有异议，认为该证据是原告单方出具的，被告没见过，不予认可。本院对上述质证的证据作如下认证：原告提交的证据1、3、4及证据2中的2008年的门市租赁协议书，被告均无异议，形式合法，内容真实，能够证明被告欠原告2007年房租费6600元、2008年房租费6840元、2009房租费年6960元、2011年房租费42000元、2012年房租费42000元、2013年房租费42000元、2014年房租费46000元、2015年房租费46000元的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。原告提交的证据2中的2010年的门市租赁协议书，被告有异议，经审查，该门市租赁协议书未经被告签字确认，不能证明被告欠原告2010年的房屋租赁费为10800元的事实，对本案不具有证明力，依法不予采信。原告提交的证据5，被告有异议，经审查，该组证据能够证明原告一直在向被告催款的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：被告从2007年1月至今一直租赁原告所有的榆林西沙星元小学大门南2号门市，双方于2008年签订了门市租赁协议，该协议对2008年的房屋租赁费、租赁期限、付款方式等进行了约定。对于2007年、2009年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年房屋租赁费，双方虽未签订书面合同，但双方已实际形成了租赁关系，根据被告自认及原告提供的证据，被告欠原告2007年房屋租赁费6600元、2008年房屋租赁费6840元、2009年房屋租赁费6960元、2011年房屋租赁费42000元、2012年房屋租赁费42000元、2013年房屋租赁费42000元、2014年房屋租赁费46000元及2015年腾交房屋之日前的房屋租赁费。以上房屋租赁费被告均未向原告支付，经原告工作人员多次催要未果后，原告向法院提起诉讼并提起前述诉请。本院认为，原告某小学与被告艾虽在2007年、2009年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年未签订书面租赁合同，但双方已形成事实上的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告在2007年、2009年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年形成了不定期租赁合同关系，该合同与双方2008年签订的门市租赁协议均系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均应确认为有效合同。被告未按照租赁合同向原告支付租赁费，已构成违约，故其应当承担继续履行违约的责任。原告主张的2007年房屋租赁费6600元、2008年房屋租赁费6840元、2009年房屋租赁费6960元、2011年房屋租赁费42000元、2012年房屋租赁费42000元、2013年房屋租赁费42000元及2014年房屋租赁费46000元有欠条及门市租赁协议可以证明，被告亦予以认可，故本院予以支持。原告主张的2010年的房屋租赁费10800元，因原、被告未签订正式的租赁合同形成不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方应当按照原租赁合同即2009年的租赁合同继续履行权利义务，故原告请求的2010年的房屋租赁费应以2009年的房屋租赁费6960元计算。原告主张的2015年的房屋租赁费46000元实为全年租金，但被告实际所欠房租费为从2015年1月1日起至腾房之日止的房租费，故原告主张的2015年的房租费应为从2015年1月1日起至腾房之日止的房租费（年租金按46000元计算）。原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告形成不定期租赁关系，被告经催告逾期不支付租金，原告可以随时解除合同，故原告之请求，本院予以支持。原告主张由被告赔偿滞纳金的诉讼请求，因其未提供相关证据予以证明，故本院依法不予支持。被告的抗辩理由因与本案不属同一法律关系，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告某小学与被告艾某之间的门市租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告艾某支付原告某小学2007年房屋租赁费6600元、2008年房屋租赁费6840元、2009房屋租赁费年6960元、2010年房屋租赁费6960元、2011年房屋租赁费42000元、2012年房屋租赁费42000元、2013年房屋租赁费42000元、2014年房屋租赁费46000元，共计199360元。三、本判决生效十后，由被告艾某支付原告某小学2015年1月1日起至腾房之日止的房屋租赁费（年租金按46000元计算）。四、驳回原告某小学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由原告某小学负担560元，由被告艾某负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 刘建军二〇一五年九月十五日书记员 纪雄雄 来源：百度“”